• от 4,9 млн руб.
Квартиры от 4,9 млн руб. у метро Рязанский проспект.

Обзор тайного покупателя: ЖК Михайлова, 31

Содержание и оценки

Актуальные цены в ЖК Михайлова 31 на 17.12.2018

Тип квартиры м2 Цена
студия 29 от 6,1 млн руб.
1-комн. 29–60 5,6 млн руб.
2-комн. 55–88 9,6 млн руб.
3-комн. 73–97 13,9 млн руб.

Общая информация о комплексе и застройщике

ЖК «Михайлова 31» – это 8-секционный жилой дом в Юго-Восточном административном округе Москвы. Застройщик «Инград» предлагает приобрести в новостройке студии, 1-, 2- и 3-комнатные квартиры с отделкой и без, а также машиноместа в подземном паркинге.

Особенности ЖК «Михайлова 31»:

  • ст. м. «Окская улица» (2019 г.);
  • дизайнерские входные группы;
  • 2 типа чистовой отделки;
  • рядом лесопарк «Кусково».

Новый жилой комплекс комфорт-класса в Рязанском районе рассчитан всего на 685 квартир. Это единственный монолитный корпус с современными фасадами в стиле минимализм, просторным двором-парком и собственным детским садом. Расположение новостройки можно рассматривать двояко – с одной стороны, в пределах доступности расположено метро, скоро ближе будет построена еще одна станция, в паре сотен метров к северу раскинулся лесопарк. Но есть и подводные камни в виде крупного железнодорожного узла и промышленной зоны в опасной близости от комплекса. Без углубленного изучения новостройки трудно делать выводы о том, насколько выгодной окажется покупка квартиры.

Оценка: 7/10, о жилом комплексе создается неоднозначное первое впечатление, в первую очередь смущает расположение рядом с промзоной.

Расположение: ЮВАО, Рязанский район

Жилой комплекс «Михайлова 31» – это проект точечной застройки на территории полупромышленного Рязанского района, ½ территории которого занимают производственные предприятия. Окружение жилого комплекса состоит из пятиэтажных «хрущевок», железнодорожных путей, лесопарка «Кусково» на севере, а также крупной производственной зоны № 56 «Грайвороново» на юге и юго-западе.

Схема реновации Рязанского района

Большая часть старых домов в Рязанском районе включена в столичную программу реновации и в ближайшие 3-5 лет будет снесена. Непосредственно рядом с ЖК «Михайлова 31» расположено 5 таких объектов, то есть жильцам предстоит мириться с пылью и шумом стройки еще некоторое время после въезда.

Офис продаж на строительной площадке

Офис продаж ЖК Михайлова 31

На объекте расположен отдельный офис продаж. Менеджеры принимают клиентов ежедневно, с 09:00 до 20:000. В центре можно получить дополнительную информацию о новостройке, ознакомиться с рекламными материалами и масштабной моделью. Также проводятся экскурсии по комплексу и демонстрации квартир.

Как доехать на машине и общественном транспорте

Главная транспортная артерия района – это Рязанский проспект, до которого от ЖК «Михайлова 31» всего 500 м. По нему до Третьего транспортного кольца (ТТК) можно доехать в пределах 12 мин. Пробки на трассе обычно возникают в часы пик или в случае ДТП – загруженность магистрали находится в пределах нормы.

До ближайшего метро «Рязанский проспект» Таганско-Краснопресненской линии около 2 км пути. Пешком дорога займет примерно 25 мин., поэтому лучше пользоваться общественным транспортом. Автобусы до метро регулярно отправляются от остановки «Поликлиника». При желании можно сесть на электричку на ж/д станции Плющево – она расположена в 500 м от жилого комплекса.

Около Рязанского проспекта в 1,2 км от новостройки к 2019 г. откроется ст. м. «Окская улица» Кожуховской линии. Эта ветка по проекту соединит участки Таганско-Краснопресненской, Большой кольцевой линии и МЦК.

Оценка: 8/10, к сдаче комплекса в эксплуатацию должна открыться станция метро в пешей доступности, рядом с новостройкой проходит Рязанский проспект и железная дорога с пассажирской станцией.

Ход строительства: очереди и сроки сдачи корпусов

Застройщиком жилого комплекса «Михайлова 31» является ООО «Мастервилл», а функции девелопера выполняет компания «Инград». Этот крупный строительный холдинг специализируется на объектах комфорт-класса. В числе проектов девелопера жилые комплексы «Серебряный парк» в Хорошево-Мневниках и «Новое Медведково» в Мытищах. «Инград» пользуется хорошей репутацией на рынке недвижимости и не допускает переноса сроков сдачи своих объектов.

На земельном участке площадью 2,3 га ведется строительство монолитного разновысотного корпуса (12-19 этажей), а также одноуровневого подземного паркинга. Генподрядчик, осуществляющий работы, входит в число аффилированных к «Инград» компаний. По информации от менеджеров, строительство идет с опережением сроков. Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию запланировано на II квартал 2019 г. Учитывая, что к июлю 2018 г. уже возведена большая часть каркаса дома, даты называются вполне реальные.

Машиноместа: подземный паркинг, гостевые стоянки

В одноуровневом подземном паркинге, который строится параллельно с жилым комплексом, предусмотрено 316 машиномест. Этого количества хватит, чтобы обеспечить стоянками 50% жильцов. Также ряд общественных парковок организуют по внешнему периметру новостройки.

В паркинг можно будет попасть через лифты, которые соединят с жилыми этажами. В целях безопасности на подземном уровне установят противопожарные и охранные системы с камерами видеонаблюдения. Застройщик организует прямые выезды на проезжую часть, минуя дворы.

Оценка: 8/10, строительством руководит надежная компания, названы адекватные сроки реализации объекта, строительство ведется внутренними компаниями девелопера.

Технология строительства. Архитектура

Жилой дом «Михайлова 31» будет монолитным, с железобетонным каркасом и внешними перекрытиями из каменных блоков. Данная технология ценится выше, чем панельная, так как здания получаются более крепкими и способны простоять от 70 лет и дольше. Обычные «панельки» рассчитаны на эксплуатацию в течение 50 лет.

В квартирах будут установлены пластиковые окна высотой 2 м с двухкамерным стеклопакетом. Для остекления балконов применяется алюминиевый профиль. В секциях жилого комплекса будет произведен монтаж мусоропровода.

Архитектурная концепция

Визуально новостройка выглядит как комплекс из двух разновысотных корпусов, но формально весь ансамбль представляет собой один большой дом. Секции соединяются между собой массивным карнизом с озелененной крышей, под которым находится вход во внутренний двор.

Фасады корпусов выполнены в минималистичном стиле и окрашены в приятные кремовые цвета. Для внешней отделки использована клинкерная плитка с имитацией натурального камня, стемалит и ажурные декоративные панели. Стены первых этажей облицованы натуральным доломитом. В качестве украшения использованы решетки для кондиционеров – их стилизовали под французские балконы. В ночное время вдоль контура новостройки будет работать декоративная подсветка.

Внутреннее пространство новостройки согласно генплану представляет собой ландшафтный двор-парк с прогулочной аллеей, цветниками и клумбами с высаженными деревьями и кустарниками. В отдельных зонах поставят детские и спортивные площадки Kompan с антитравматическим покрытием. По всей территории организуют зоны отдыха со скамейками. Для спецтранспорта по периметру предусмотрены широкие проезды, но обычные машины во дворы не проедут в рамках реализации популярной европейской концепции.

Входные группы

Для входных групп ЖК «Михайлова 31» разработан эксклюзивный дизайн-проект. Для отделки будут применять современные материалы: прочный керамогранит с узором и глянцевым покрытием, HPL-панели, подвесные потолки в неоклассическом стиле с точечным освещением.

Фото входных групп ЖК Михайлова 31

В лобби организуют зону ресепшн со стойкой администратора. При входе будет оборудовано отдельное помещения для хранения детских колясок и спортинвентаря. Связь между этажами обеспечат скоростные бесшумные лифты. Их предусмотрено по 2 на каждую секцию. В общественных зонах выделят место для мусоросборных камер.

Оценка: 8/10, «плюс» за монолитные дома, дизайнерские входные группы и благоустроенный двор-парк.

Выбор квартир: с отделкой и без, европланировки

В новостройке «Михайлова 31» представлены жилые квартиры площадью 29 – 97 кв. м. Высота потолков в комнатах чуть выше стандарта и составляет 2,85 кв. м. Наибольшую долю предложения составляют «однушки» и «двушки». На выбор доступны традиционные и европланировки с объединенным пространством кухни и гостиной.

Квартиры в ЖК «Михайлова 31»:

  • студии;
  • 1-комнатные;
  • 2-комнатные;
  • 3-комнатные.

Стоимость квадратного метра в новостройке в июле 2018 г. составляет 127 – 204 тыс. руб. Минимальная цена студии и однокомнатной квартиры без отделки – от 4,6 млн руб. Самая дорогая «трешка» площадью 97 кв. м обойдется в 17,9 млн руб. Сравнивать цены в жилом комплексе с другими объектами довольно сложно, так как он является единственной новостройкой в своей локации.

Отделка квартир

Основная часть квартир, представленных в комплексе, продаются без отделки. Жилье «под ключ» можно купить в секциях 7 и 8. К сдаче объекта в эксплуатацию в квартире уже проделаны все черновые и чистовые работы, установлена сантехника Roca. Перед въездом остается только завезти и расставить мебель – она не входит в отделку.

В ЖК «Михайлова 31» предлагается 2 варианта отделки:

  • «Аквамарин» (теплые тона, минималистичный стиль, преобладание натуральных и светлых оттенков);
  • «Оникс» (более холодная цветовая гамма в сочетании с темным деревом).

Отделка в ЖК Михайлова 31

Оставшаяся часть квартир без отделки продается в формате «бетонной коробки». В список работ от застройщика входит только установка входной двери и окон, отопительных радиаторов, проведение отводов для монтажа инженерных коммуникаций, организация щитка для дальнейшей разводки электричества. В помещениях уже возведены межкомнатные перегородки, поэтому при перепланировке предстоит не только согласовывать новый план, но и демонтировать стены. Но, с другой стороны, во время ремонта можно сэкономить на возведении перегородок – а это одна из самых затратных статей расходов.

Варианты планировок

Архитекторы постарались сделать квартиры предельно удобными и функциональными. В планировках с умом задействован практически каждый квадратный метр. Габариты комнат сохранены классические – это правильный прямоугольник с соотношением сторон 2:1. Площадь кухни как отдельного помещения в среднем составляет 11-12 кв. м – этого вполне достаточно, чтобы можно было комфортно готовить. Общие размеры санузлов составляют около 5,5 кв. м – по 2 кв. м на туалет и 3,5 кв. м на ванну. В квартирах оборудованы стандартные 4-метровые лоджии.

Оценка: 7/10, хотя в новостройке заявлена отделка, по факту она доступна только в 2-х секциях; в квартирах без отделки отсутствует свободная планировка.

Нежилой фонд: машиноместа, кладовки, коммерческие площади

В жилом комплексе стартовали продажи машиномест на подземной стоянке. Стоимость стандартного гаражного бокса составляет от 950 тыс. руб. Там же, на подземном уровне, располагаются и кладовые помещения. Всего запланировано 396 лотов площадью от 3 до 12 кв. м.

Первые этажи новостройки отведены для коммерческих помещений площадью от 41 до 204 кв. м. Они оборудованы отдельным входом со стороны улицы и витринным остеклением и могут быть использованы для размещения магазинов, салонов красоты, мед. центров, аптек, закусочных и кафе, банковских отделений.

Оценка: 8/10, для покупки в ЖК представлены все основные типы нежилой недвижимости.

Инфраструктура и экология: спальный район между лесопарком и промзоной

Рязанский – это классический для ЮВАО жилой район со среднеразвитой инфраструктурой. Она включает широкий ряд муниципальных и частных школ, лицеев, институтов. Ребенка можно устроить в отдельный встроенно-пристроенный детский сад на 125 мест. В 200 м от новостройки расположен филиал диагностического центра № 3, а в 1,5 км – городская поликлиника № 23 для взрослых. Центр госуслуг района Рязанский расположен в 2,4 км от ЖК.

В районе есть несколько спортивных объектов: ФОК «Комета» и стадион «Фрезер». Торгово-развлекательный кластер сильно разрознен и представлен преимущественно небольшими и средними супермаркетами, локальными торговыми центрами, кафе и ресторанами.

Усадьба Шереметева

Рядом с комплексом расположена парковая зона, которую можно использовать для ежедневных прогулок. Также в 10 мин. пешком за железной дорогой проходит граница лесопарка «Кусково». Это обширная облагороженная рекреационная зона и Большой дворцовый пруд, на берегу которого находится местная достопримечательность – летний дворец графа П. Б. Шереметева XVIII века постройки и прилегающие к нему сады. Сейчас там работает Государственный музей керамики.

Экологическая обстановка

Экологическую ситуацию в Рязанском районе трудно назвать благоприятной. Даже учитывая, что на севере расположен лесопарк площадью 310,5 га, местный воздух загрязнен выбросами близлежащих предприятий, некоторые из которых находятся буквально под окнами новостройки.

Машиностроительный завод опытных конструкций (МЗОК) - фото

В 300 м от ЖК «Михайлова 31» расположен действующий машиностроительный завод опытных конструкций (МЗОК). Это предприятие занимается изготовлением широкого спектра спецтехники. Жители 12-го квартала отмечают, что со стороны завода периодически слышен шум грузовиков, но гораздо больше вреда приносят поступающие в окружающую среду опасные вещества. Для машиностроительной отрасли характерно загрязнение атмосферы синтетическими смолами, органическими растворителями, пластификаторами, оксидами азота, пылевыми частицами.

Схема производственной зоны № 56 «Грайворово»

В 500 м от новостройки вдоль Рязанского шоссе проходит граница производственной зоны № 56 «Грайворово». Ее площадь составляет 310 га, то есть по размерам она сопоставима с находящимся неподалеку лесопарком. Специализация промзоны – машиностроение, пищевая промышленность и сельское хозяйство. Основным источником вредных выбросов является Карачаровский механический завод по производству лифтов и башенных кранов. К наиболее вредным для здоровья веществам относятся окись углерода, диоксид азота и неорганическая пыль.

Оценка: 5/10, новостройка получает низкую оценку за бедственную экологическую обстановку.

Условия приобретения квартир: ДДУ, ипотека, рассрочка, спецпрограммы

В ЖК «Михайлова 31» реализацией квартир напрямую занимается компания «Инград». Формат сделки подразумевает составление договора долевого участия (ДДУ 214-ФЗ). Оплата возможна единовременным платежом и с привлечением кредитных средств.

Компания «Инград» предоставляет следующие услуги:

  • рассрочка;
  • ипотека;
  • trade-in;
  • обратный выкуп.

Застройщик предоставляет рассрочку на квартиры, в том числе беспроцентную. Сроки зависят от величины первоначального взноса. При авансе 50% – на 3 мес., при 75% – на 6 мес. Также доступна классическая рассрочка от 6 до 12 мес. при 12% годовых.

Ипотеку в ЖК «Михайлова 31» представляет широкий спектр банков. Сроки кредитования составляют от 1 до 30 лет. Для оплаты первоначального взноса можно применять материнский капитал, также действуют субсидированные ставки.

Банк

Ставка, от

Первый взнос, от

Московский кредитный банк

6%

9%

Сбербанк

6,7%

15%

Дом.РФ

8,75%

20%

Банк Российский капитал

8,75%

20%

ВТБ

8,9%

15%

Совкомбанк

8,9%

10%

Открытие Банк

9,35%

15%

Абсолют Банк

9,49%

20%

Альфа-Банк

9,49%

20%

ДельтаКредит

9,5%

15%

Райффайзенбанк

9,5%

15%

СНГБ

9,5%

0%

Программа trade-in от «Инград» подразумевает приобретение жилья по взаимозачету. Компания имеет собственное агентство недвижимости, которое продает старую квартиру, после чего ее стоимость включается в цену новой. Особенностью предложения от «Инград» является то, что клиент имеет право проживать на реализуемой жилплощади до того момента, пока не переедет в новостройку.

Приобретая квартиру по программе «Обратный выкуп», после ввода объекта в эксплуатацию граждане получают возможность выбора: либо получить жилье, либо вернуть его полную стоимость с учетом надбавки 10% годовых.


Текущие акции


Оценка: 8/10, застройщик продает недвижимость на прозрачных условиях и предоставляет клиентам ряд уникальных опций.

Резюме: плюсы и минусы новостройки

Жилой комплекс «Михайлова 31» строят в окружении заводов, и это существенно снижает рейтинг новостройки. Кроме того, соседние дома скоро пойдут под снос и на несколько лет превратятся в большую стройплощадку. Вместе с тем в Рязанском районе хорошо развита транспортная сеть – имеется прямая дорога к ТТК, действующая и строящаяся станция метро, пассажирская ж/д платформа. Цены на жилье приемлемые, доступны квартиры с отделкой «под ключ».

Плюсы:

— хорошая транспортная доступность;
— современная архитектура;
— рядом лесопарк.

Минусы:

— бедственная экология района;
— рядом дома под реновацию.

ЖК «Михайлова 31» задуман как семейная новостройка. Если на время забыть про плачевное состояние экологии, характерное для ЮВАО, там будет комфортно парам с детьми. Хотя отдельной школы в комплексе не предусмотрено, но есть детский сад и просторный современный двор-парк. Для молодежи, находящейся в поисках первого жилья, подойдут компактные студии.

Общая оценка по ЖК: 7/10

Выбор квартир и планировок

Обзоры похожих ЖК