Покупка квартиры под сдачу может стать выгодной инвестицией. Для этого нужно правильно выбрать и обустроить жильё.
Рассказываем, какую квартиру купить для сдачи в аренду, каковы критерии выбора и как повысить привлекательность предложения.
Основные критерии выбора квартиры под сдачу
Первое, с чем нужно определиться, — класс жилья. Самый высокий спрос отмечается в сегментах комфорт и эконом. Элитная недвижимость и квартиры в комплексах бизнес-класса сдаются хуже — владельцы тратят больше времени на поиск арендаторов.
В совокупности с классом нужно рассматривать район и местоположение, метраж и планировку, количество комнат. Здесь важно определить целевую аудиторию — тип квартиросъемщика, на которого будет рассчитано предложение:
- Студенты
Им важна близость к учебному заведению и станции метро. Рассчитывая сдавать жильё студентам, лучше выбрать студию или небольшую однокомнатную квартиру в новом доме. А если это будет объект из старого фонда, то стоит сделать стильный ремонт — недорогой, но с дизайнерской фишкой.
- Молодые семьи без детей или с одним ребёнком
Среди молодых семей большим спросом пользуются евродвушки и компактные двухкомнатные квартиры : пара без детей одну комнату выделяет под спальню, имеющие ребенка — под детскую.
В районе должна быть развитая социальная и торговая инфраструктура, прогулочные зоны, парки. Ещё важно наличие парковок.
- Семьи с двумя и более детьми
Как правило, в поле их внимания в первую очередь попадают спальные районы, где есть хорошие школы, поликлиники, торговые центры, детские сады в пешей доступности. Количество комнат — две-три. Жилой комплекс должен иметь паркинг, огороженную территорию, безопасные детские площадки, удобный выезд на крупные транспортные магистрали.
- Люди, занимающие руководящие должности
Это специалисты, приглашённые на временную работу крупными компаниями. Для них важны видовые характеристики, высокое качество отделки, близость бутиков и ресторанов, статус района и жилого комплекса: исторически значимая местность, приближённость к ЦАО, современные инженерные и охранные системы в доме.
Важный критерий — выбор между вторичкой и новостройкой. Плюсы вторичного жилья — обустроенность района и отсутствие многочисленных шумных ремонтов. Преимущества новостроек — более низкий процент ипотечного кредитования, закрытые дворы, чистые подъезды, новые коммуникации. Кроме того, у квартиры в новом доме ещё не было хозяев. А это исключает возможные юридические проблемы.
Читайте также: Как купить квартиру без ипотеки: лучшие способы
Какую квартиру лучше купить у застройщика
Выбрав для покупки новое жильё, стоит изучить спецпредложения застройщиков — выгода может составить 15–20% или стать равной стоимости парковочного места, бокса для хранения на цокольном этаже.
Застройщики продают недвижимость на разных стадиях готовности:
- На стадии котлована
По цене это самый выгодный вариант. Но и самый рискованный. Присматриваясь к покупке жилья на стадии котлована, тщательно изучите застройщика. Узнайте, аккредитован ли объект на ипотеку крупными банками, посмотрите финансовую отчётность на сайте строительной компании, почитайте чаты жильцов из других жилых комплексов, возведённых этим застройщиком.
- В строящемся жилье
Здесь рисков меньше — дом уже строится, можно оценить темпы и их соответствие планам. Однако и стоимость по сравнению со стадией котлована уже выше.
Выходя на сделку с застройщиком, подписывайте только ДДУ — договор долевого участия. Его форма и содержание соответствуют Федеральному закону № 214, защищают дольщиков от мошенничества.
- В новостройке
Перед покупкой хорошо уточнить, с какой отделкой продаются квадратные метры, что в неё входит. Также не будет лишним прояснить ситуацию с возведением социальных объектов: например, если вы планируете сдавать жильё семьям с детьми, а строительство обещанной застройщиком школы заморожено, квартира дольше будет стоять свободной.
Большинство крупных застройщиков используют для расчётов с дольщиками эскроу-счета. Деньги, внесённые на них покупателями, замораживаются до ввода комплекса в эксплуатацию. Это более надёжно, чем делать перечисления на расчётные счета строительных компаний и сомнительных кооперативов.
Читайте также: Экскурсии по новостройкам: как это работает и зачем их проводят
Как обустроить квартиру под сдачу
Чтобы жильё нравилось разным людям, его оформление должно быть максимально нейтральным. Ориентироваться можно на фотографии номеров в 4–5-звёздочных отелях: светлые напольные покрытия, бежевые стены, белые потолки, мебель тёплых древесных оттенков, минимальный декор.
В любой квартире, сдающейся с меблировкой, должны быть:
- спальное место — диван, кровать;
- шкаф для одежды:
- кухонный гарнитур с холодильником и варочной поверхностью;
- посуда для приготовления и принятия пищи;
- обеденный стол со стульями или табуретами;
- стиральная машина.
Опционально могут быть микроволновая печь, кофеварка, гладильная доска с утюгом, письменный или компьютерный стол. Кроме того, важно сразу провести интернет — квартиры без доступа к сети сдаются хуже и приносят меньший доход.
Читайте также: Дизайн квартиры в современном стиле: 40 идей с фото интерьеров, рекомендации по оформлению
Где купить квартиру для аренды в Москве
Самые низкие цены на жильё обычно на окраинах — в новых спальных районах. Покупая там квартиру, можно рассчитывать на хорошую доходность: со временем на этих территориях будут появляться новые станции метро, школы, торговые и спортивные центры, детские сады — спрос повысится, доходность от аренды будет расти.
- Экологичные районы
Традиционно наиболее чистой считают западную половину столицы. Она примыкает к большим лесным массивам, находится выше восточных территорий и включает меньшее количество промышленных зон, поэтому воздух здесь чище. Хорошими показателями из года в год выделяются Северное Тушино, Строгино, Куркино, Митино. Высокую загрязнённость демонстрируют центр и ЮВАО.
- Районы для детей
Наиболее развитая инфраструктурой для детей в районе Фили-Давыдково, Хамовниках, Раменках и Крылатском — здесь работают престижные общеобразовательные и спортивные школы, государственные детские сады и досуговые центры.
- Элитные районы
К таким относят Тверской район, Хамовники, Арбат, Якиманку, Замоскворечье, Пресненский район и Дорогомилово. Их плюсы — близость к центру, большое количество рекреационных зон, насыщенность объектами инфраструктуры. Минусы — высокие цены, загрязнённый воздух, загруженность автодорог, преимущественно старый жилой фонд.
Средний доход от сдачи квартиры в любом районе столицы составляет 5–6% годовых от стоимости жилья. При постоянной сдаче на долгосрочный период полная окупаемость наступает через 20 лет. Ускорить процесс можно, сдавая недвижимость посуточно — так выгоднее. Но для этого нужно выбирать районы, близкие к центру.
Читайте также: Самые благоприятные районы Москвы для жизни
Важные советы
Планируя выплатить ипотечный кредит за счёт сдачи недвижимости в аренду, не забывайте о незапланированных тратах. В новостройках это взносы в ТСЖ или УК на обустройство дополнительных парковочных мест, удобных выездов, спортивных площадок. В старых домах — расходы на внеплановый ремонт труб, электрической проводки. Сумма, которую будут платить квартиросъемщики, должна быть минимум на 10% больше ежемесячного взноса по ипотеке.
Оценивая привлекательность района, ознакомьтесь с планом развития города. На многих новых территориях запланированы к открытию в ближайшие 2–4 года новые станции метро, масштабные деловые кластеры, большие торговые центры.
