Как купить квартиру, которой частично владеют несовершеннолетние

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, то правила купли-продажи такой недвижимости меняются — нельзя просто заключить договор и зарегистрировать жилье на нового владельца. Чтобы купить такую квартиру, нужно проверить, соблюдается ли установленный законом алгоритм и убедиться, что после сделки у несовершеннолетних не пострадали права.

Покупать квартиру, в которой один из собственников ребенок, можно, но аккуратно и внимательно.

Могут ли несовершеннолетние сами продать квартиру

В большинстве случаев права на имущественные сделки у людей до 18 лет нет. Дети могут пользоваться квартирой, могут полностью или частично ей владеть, но самостоятельно передать право собственности не получится. Продать жилье за ребенка могут родители, приемные родители или законные представители.

Чтобы родители не злоупотребляли своим правом решать за ребенка, есть ограничение — на продажу квартиры, которой полностью или частично владеет несовершеннолетний, нужно получить постановление о согласии органов опеки и попечительства. Чиновники следят за тем, чтобы после продажи у ребенка не ухудшились жилищные условия.

Если такого разрешения не будет, сделку могут оспорить в суде и аннулировать. То есть сделку отменят, квартиру вернут продавцу, а он должен будет вернуть деньги покупателю. Если же продавец скажет, что деньги уже потратил, придется судиться, а затем взыскивать их через пристава — например, частями, ежемесячно, с зарплаты. Выплата может затянуться на десятилетия.

Когда можно купить квартиру без согласия органов опеки

Есть исключение из общего правила — эмансипированные подростки. Это люди старше 16 лет, но младше 18 лет, которые по решению органов опеки или суда считаются полностью дееспособными. Например, если подросток полноценно работает или заключил брак.

Если у подростка на руках есть оригинал решения о признании его эмансипированным, то вы можете заключить сделку с ним и без разрешения родителей или представителей.

Отличайте право собственности и регистрацию

Несовершеннолетний может не иметь доли в квартире, которую вы планируете купить, но быть в ней зарегистрирован —  «прописан». В таком случае разрешение органов опеки понадобится, только если ребенок находится на попечении государства, без родителей.

Если же семья есть, то разрешение на продажу не нужно. При этом обязанность родителей не ухудшать условия проживания остается, поэтому покупателю лучше самостоятельно убедиться, что проблем не будет.

Если другая квартира у продавцов уже есть, проверьте, что ребенка зарегистрировали в ней. Попросите свидетельство о регистрации или единый жилищный документ — вам такие документы не выдадут, поэтому об их получении нужно позаботиться продавцу.

Другой вариант — продавец может прописать несовершеннолетнего у знакомых или родственников. Здесь есть нюанс — ребенок до 14 лет должен жить с одним из родителей, поэтому регистрироваться у друзей отцу или матери придется вместе с ребенком. Возьмите у продавца жилищный документ и убедитесь в том, что прописались по адресу оба.

Если это сложная сделка, в которой родители продают квартиру, а затем сразу же покупают новую, пропишите в договоре купли-продажи обязанность сразу после сделки зарегистрировать там ребенка.

Что требуется для получения согласия

Разрешение на сделку должны получать представители ребенка — продавцы недвижимости. Процесс займет до 15 дней. Покупателю нужно проконтролировать выполнение главного правила — по итогам сделки жилищная ситуация ребенка не должна ухудшиться.

Родители должны предоставить ребенку жилье не хуже продаваемого. Обычно речь идет о доле, если только квартира не полностью в собственности ребенка. Термин «не хуже» в органах опеки трактуют по трем параметрам:

• Площадь. Например, семья живет в трехкомнатной квартире площадью 90 кв. м. У ребенка треть от квартиры, 30 метров. Новая доля тоже должна быть не меньше 30 кв. м.
• Стоимость. Доля в итоге должна быть дороже той, что продается. Вычисляется стоимость обычно по данным из договора купли-продажи, еще органы опеки могут воспользоваться кадастровой стоимостью. «Трешка» из примера выше продается за 9 млн рублей. Значит, новая доля не может стоить дешевле 3 млн рублей.
• Процентное соотношение доли в квартире. Например, ребенку принадлежит треть маленькой однокомнатной — 10 кв. м. Родители продают эту квартиру и покупают трехкомнатную в 60 метров. Ребенку придется выделять треть новой квартиры — то есть 20 кв. м.

Отдать ребенку деньги за проданную долю. Средства после продажи перечисляют на специальный банковский счет. Деньгами ребенок может воспользоваться только после достижения совершеннолетия. Это риск — часто органы опеки не соглашаются на подобные сделки, потому что потенциально жилищные условия ребенка могут ухудшиться. Ведь не обязательно, что перечисленных денег ему хватит на покупку равнозначного жилья.

Предоставить ребенку и жилье, и деньги. Например, родители продают квартиру, но в новом жилье вместо 30 метров ребенок получает только 25. Органы опеки могут согласиться на это, если оставшиеся 5 метров родители компенсирует деньгами и положат их на отдельный счет ребенка.

Если продавцы не продемонстрировали вам уже полученное разрешение органов опеки, спросите, какая конкретно у них ситуация. В случае, если ситуация для ребенка ухудшается, лучше не рискуйте и отказывайтесь от сделки.

Если есть альтернативное жилье

Самый простой вариант сделки с несовершеннолетними — это наличие у продавцов альтернативного жилья. Если упростить, то родители говорят органам опеки: «Мы продаем эту квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, но при этом сразу отдаем ему другую. Жилищные условия точно улучшаются».

В таких ситуациях сделка проходит проще — сразу понятно, что ребенок получает долю. Согласие у органов опеки продавцу брать всё равно придется, но риск того, что они откажут, меньше.

Если сначала продают квартиру, а потом покупают другую

Когда альтернативного жилья нет, продавцу нужно брать разрешение, обещая выделить ребенку долю в новой квартире. Органы опеки могут потребовать, чтобы сделка по продаже старого жилья и покупке нового проходила одновременно — например, в МФЦ подавались документы сразу на две квартиры. Или может быть установлен срок — например, в течение месяца после продажи квартиры у ребенка должны улучшиться жилищные условия по таким-то параметрам.

Обязательно проверьте, что в договоре купли-продажи прописано выделение доли ребенку.

Если вы планируете купить квартиру по такой схеме, попросите продавцов сначала найти альтернативное жилье и получить разрешение опеки, а уже потом вносите задатки или как-то иначе обещайте купить их квартиру.

Когда органы опеки могут не разрешить проводить сделку

В законе конкретно прописан только один фактор для отказа — снижение стоимости доли. Но в ответе органов опеки обычно конкретики нет — если отказывают, то примерно такой фразой: «Права несовершеннолетнего будут нарушены».

На практике органы опеки руководствуются различными нормативными актами и рекомендациями, которые отличаются в зависимости от региона. Например, в Москве разработаны методические рекомендации специально для органов опеки, а в Саратове нужно искать справочную информацию для комиссий по делам несовершеннолетних.

Вот еще из-за чего могут отказать в выдаче разрешения:

• Родители планируют купить квартиру у ненадежного застройщика;
• Собираются переехать в другой город, которые по экологическим или другим параметрах хуже того, где они продают квартиру.
• Рядом с новой квартирой нет детских садов, школ или больниц;
• Общее состояние дома хуже — например, он находится в аварийном состоянии, его планируют сносить.
• На деньги от продажи квартиры родители планируют построить дом и уже потом выделить долю ребенку в нем.

Когда вы покупаете квартиру с собственниками-несовершеннолетними, уточняйте все подробности сделки у продавцов. Это нормально, не нужно стесняться — вам, как покупателю, важно знать, какую квартиру они покупают взамен продаваемой, какую долю выделяют ребенку.

Как покупать квартиру с собственниками-детьми

Сделку, в которой среди продавцов есть несовершеннолетние, проводить сложнее, чем обычную куплю-продажу. Если вы не уверены в своих знаниях, лучше попросить помощи у юриста, который специализируется на таких делах.

Проверьте, какой статус у несовершеннолетнего в квартире

Начните с проверки перехода прав собственности — закажите в МФЦ выписку из ЕГРН. В ней вы увидите, является ли несовершеннолетний владельцем квартиры. И если да, то какая доля у него в собственности.

Когда квартира куплена с помощью материнского капитала, может возникнуть юридическая проблема — ребенка среди собственников нет, а право владения у него есть. Обычно так бывает в сделках с помощью ипотеки — банки предлагают оформлять собственность на несовершеннолетнего после выплаты долга, а родители или забывают, или специально игнорируют это требование. Выполнение этих требований никто не контролирует.

Если у ребенка есть право на квартиру, а среди собственников его нет, то органы опеки откажут в разрешении на продажу этого жилья.

Поэтому изучите договор купли-продажи, по которому продавец стал владельцем. Если там указан маткапитал, ребенок имеет право на долю. Или попросите владельца жилья сходить в местное отделение Пенсионного фонда и взять справку о размере его маткапитала. Если он потрачен, спросите, на какую квартиру и выделена ли там доля ребенку.

Попросите продавца взять справку о праве проживания в квартире. Если вы покупаете жилье в Москве, то нужен единый жилищный документ. Для регионов подойдет архивная выписка — сходите вместе с собственником в паспортный стол в управляющей компании или закажите ее в МФЦ. Если у ребенка есть постоянная регистрация в квартире, попросите продавца выписать его заранее, до сделки.

Когда продавец квартиры обманывает, или замалчивает какие-то сведения, не соглашайтесь на сделку.

Проверьте, получено ли разрешение органов опеки

Убедитесь, что органы опеки выдали продавцам разрешение на сделку, еще до передачи задатка. Изучите постановление чиновников — там указаны не просто адреса квартир и ФИО детей, но и условия, при которых решение «работает».

Так выглядит разрешение на продажу квартиры. Унифицированной формы нет, но в любом случае это будет документ с печатью и подписью руководителя ведомства и печатью

Если продавец не выполнит условия разрешения, сделку могут признать недействительной. Это означает, что продавцам вернут право собственности на купленную вами квартиру через суд.

Убедитесь, что сделку не оспорят

Если владельцы говорят, что у них уже есть другая квартира для несовершеннолетнего, попросите их взять на нее справку из ЕГРН или сделайте это сами. В вашем договоре купли-продажи пропишите условия, по котором ребенку переходят права в той квартире.

Когда другого жилья для ребенка еще нет, выясните все детали второй сделки — у кого родители покупают квартиру, когда будет эта сделка. Узнайте, насколько новая квартира большой той, в которой ребенок сейчас владеет долей.

Постарайтесь договориться с участниками обеих сделок о том, чтобы все договора подписывались одновременно.

Подпишите договор

Проверьте, чтобы в договоре купли-продажи содержались важные пункты:

• Полные паспортные данные всех участников сделки;
• Данные о том, на каком основании продавец стал владельцем жилья. Добавьте туда же информацию о том, использовался ли материнский капитал или нет;
• Гарантии продавца. Он должен письменно подтвердить, что квартира не находится в залоге, что он не находится в состоянии банкротства, что он обязуется исполнить условия из постановления органов опеки.
• Добавьте в договор и условия разрешения органов опеки — например, что продавец обязуется выделить доли ребенку в такой-то квартире по такому-то адресу, которую он приобретет на основании такого-то договора.
• Пропишите условия сторон за нарушение договора. Например, как будет возмещать убытки продавец, если он не выполнит условия органов опеки.

Если сделка проходит с участием несовершеннолетних, то договор нужно заверить в нотариальной конторе. Нотариус проверит все данные, убедится в чистоте сделки и сам отправит документы на регистрацию в Росреестр. Заверение документов стоит 0,5% от суммы сделки, но не более 20 тысяч рублей. Цена на составление договора зависит от региона и нотариальной конторы — например, в Москве это 6-9 тысяч рублей.

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

Покупать квартиры с несовершеннолетними можно, но процесс сложнее, чем обычная сделка. Если покупатель не будет участвовать в процессе и не проверит, есть ли у продавцов разрешение органов опеки на сделку, то в итоге он может лишиться квартиры. Её вернут продавцу, а он уже должен будет возвращать покупателю деньги.

• Проверьте выписку из ЕГРН и архивную справку — нужно выяснить, является ли ребенок собственником, или у него есть только право проживания.
• Если несовершеннолетний просто зарегистрирован, попросить продавца выписать его до сделки. Например, к родственникам. Когда ребенок владеет долей в жилье, нужно разрешение органов опеки.
• Убедитесь, что сделка не противоречит принципу закона — условия жизни ребенка не должны ухудшаться. Это означает, что родители должны выделить несовершеннолетнему долю в новом жилье, она должны быть больше по площади и стоимости, плюс нужно соблюдать пропорции. Если ребенок владел 50% квартиры, то не выйдет выделить ему 1/16 долю, пусть и тоже площади.
• Пропишите в договоре все условия сделки. Добавьте туда пункт, в котором поясните, как продавец будет возмещать вам убытки в случае расторжения сделки по инициативе органов опеки.
• Если у продавцов еще нет квартиры для выделения доли ребенку, и они собираются ее приобрести, проводите обе сделки одновременно или в кратчайшие сроки. Пропишите все условия в договоре.
• Обратитесь за помощью к юристу, который специализируется на таких сделках.

Если вы не уверены, что жилищные условия ребенка в результате сделки станут лучше, то не покупайте такую квартиру.