Как посчитать доходность от сдачи квартиры или её перепродажи

Зачем считать доходность

Многие считают, что квартира — это надёжное вложение. Сдал — и получаешь пассивный доход, потом продал — и заработал. Но всё ли так просто? Чтобы принять взвешенное решение, важно посчитать, сколько на самом деле принесёт инвестиция. Ведь реальная прибыль — это не только арендные платежи, но и расходы, налоги и риски.

В этой статье вы узнаете:

1. Как посчитать валовую и чистую доходность от аренды;

2. Как спрогнозировать цены и рассчитать прибыль при перепродаже через 3 и 5 лет;

3. Как объединить оба источника дохода и получить общую картину;

4. Какие подводные камни и риски стоит учесть заранее.

Кейс: Олег купил квартиру за 12 млн ₽ в Москве и сдаёт её за 73 000 ₽/мес. Он хочет понять:

• Стоит ли оформляться как самозанятый?
• Когда выгоднее продавать: через 3 года или подождать 5?
• Что будет, если цены даже не подрастут?

1. Как рассчитать доход от аренды

Аренда — это регулярный доход. Важно понимать, сколько вы реально получите каждый год.

Валовая доходность — на что можно рассчитывать без вычетов

Валовая доходность показывает, какую долю стоимости квартиры составляет получаемый арендный доход.

Арендная ставка — 73 000 ₽ в месяц.

Годовая выручка = 73 000 ₽ × 12 = 876 000 ₽

Валовая доходность (без расходов) = 876 000 ₽ / 12 000 000 ₽ × 100% ≈ 7,3%

Это базовый показатель, который помогает понять потенциал «в сухом остатке» до всех затрат. Если он слишком низкий (<5%), возможно, есть смысл искать квартиру с более высокой доходностью или другой тип инвестиций.

Чистая доходность

Чтобы оценить реальный доход, нужно вычесть все связанные затраты:

Вычитаем всё из 876 000 ₽:

876 000 ₽ (доход);

− 175 680 ₽ (расходы);

= 700 320 ₽ чистыми в год.

Чистая доходность = 700 320 ₽ / 12 000 000 ₽ × 100% ≈ 5,8%в год

Лайфхак: регистрируйтесь как самозанятый (налог 4% вместо 13%) и экономьте на НДФЛ, увеличив доходность до ≈7%.

Сравнение с рынком. По данным Дом.РФ, в I квартале 2025 г. средняя доходность аренды в Москве составляла около 6,8%, а пиковые значения ранее доходили до 7,4%. Наш результат (7,3% валовые и ≈5,8% чистые) находится в верхнем диапазоне по городу.

Еще два важных пункта

1. Простои: квартиру могут сдавать не круглый год. Резервируйте 1–2 месяца без дохода (~5–10% годовой арендной ставки).

2. Ремонт перед въездом: иногда требуется обновить обои, сантехнику или мебель. Заложите в расходы ещё 20–30 000 ₽ раз в несколько лет.

Как учесть: добавьте к расходам 10–15% «буфера» на непредвиденные траты.

2. Доходность от перепродажи через 3–5 лет

При перепродаже ваш доход — это разница между ценой покупки и ценой продажи. Тут важна динамика рынка и налоговая оптимизация.

Рассмотрим три простых сценария роста цены:

Каким налогом облагается прибыль

• Через 3 года: вы владеете <5 лет → платите НДФЛ 13% с прибыли (цена продажи – цена покупки).
• Через 5 лет: владение ≥5 лет → налог на продажу не платится.

Пример расчёта чистой прибыли от продажи

Базовый сценарий (5%):

• Покупка: 12 000 000 ₽;
• Через 3 года: продаёте за ~13 880 000 ₽ → прибыль 1 880 000 ₽ → налог 13% = 244 400 ₽ → чистая прибыль ≈1 635 600 ₽;
• Через 5 лет: продаёте за ~15 310 000 ₽ → прибыль 3 310 000 ₽ → НДФЛ не платится → чистая прибыль = 3 310 000 ₽.

Примечание: налоговая льгота после 5 лет владения может дать ощутимый бонус (+3–4% к общему ROI).

3. Сценарный анализ совокупной доходности

Подведем итоги, сложив доходы от аренды и перепродажи.

Общая (совокупная) доходность = арендный доход + прибыль от продажи.

Примечание: для 3 летнего периода учтён налог с продажи; для 5 летнего — налог не применялся. Среднегодовая доходность в базовом сценарии (~9–10%) выше, чем по большинству вкладов.

Вывод: даже в без роста цен вы получаете 5–6% годовых. При умеренном росте (5%) — 9–10% номинально.

4. Риски: что может пойти не так

1. Цены не вырастут. Если рынок застынет, вы заработаете только на аренде (~5–6% в год). А если цены упадут, вы можете уйти в минус.

2. Высокие ставки. Пока банки дают 12–14% годовых по вкладам, вкладывать в квартиру ради 6% не так уж выгодно. Интерес к недвижимости падает, и это влияет на цены.

3. Непредсказуемый рынок. На стоимость квартиры могут влиять экономика, законы, слухи и даже новости. Рост цен на 10% в год — скорее исключение.

4. Арендные риски. Квартиру могут не сдавать 1–2 месяца, жильцы могут не платить, а к продаже потребуется ремонт. Всё это — расходы.

5. Налоги. Уже действует налог 15% на прибыль с продажи, если она превышает 2,4 млн ₽. Плюс налог на имущество и на аренду. Сдавать официально обязательно.

Кейс: Мария вложила 10 млн ₽ в аналогичную квартиру, ждала 4 года и перепродала с учетом нового налога 15% на сверхприбыль — итоги оказались ниже ожиданий.

Что важно учитывать перед инвестицией

• Соберите данные: цена, ставка аренды, расходы, налоги. Рассчитайте чистую, а не только валовую доходность;
• Прогнозируйте цену: примените три сценария роста. Подумайте , устраивает ли вас доход только от аренды;
• Учитывайте возможные простои и расходы на содержание;
• Следите за рынком: если цена растёт — хорошо, если падает — лучше не продавать;
• Оцените альтернативы: сравните с депозитами, облигациями, акциям. Не держите все деньги в одной квартире.

Итог

Если вы готовы к долгосрочному владению и устраивает доход от аренды сам по себе, стратегия «сдать и продать» может быть выгодной. Если главная цель — быстрый спекулятивный доход, учитывайте высокую неопределённость рынка недвижимости.

Что важно помнить:

1. Аренда даёт 5,5–6,8% чистыми в год (в зависимости от налогового режима).

2. Перепродажа добавляет прибыль от изменения цены: в базовом сценарии +1,6 млн ₽ за 3 года или +3,3 млн ₽ за 5 лет.

3. Всего: за 3 года ≈31% общей прибыли (≈10% в год), за 5 лет ≈57% (≈9,5% в год).