Где купить квартиру в России, чтобы ездить отдыхать и сдавать в аренду?

В 2019 году каждый третий россиянин ездил в тур по стране, а внутренний туризм показал прирост на 15% в южных локациях летом и на 5% — в течение всего года в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, городах Золотого кольца. На Новый год все больше людей выбирается в Сочи, растет спрос на новые места: Кавминводы, алтайский курорт «Манжерок», Домбай в Карачаево-Черкесии, Шерегеш в Кемеровской области. Возможно, в этом году цифры вырастут еще больше. Пандемия изменит многое: и туризм, и представления об инвестициях в недвижимость в Москве и за рубежом.

Ездить отдыхать всегда хорошо, а инвестировать в популярные направления — еще лучше. С развитием туризма внутри страны когда-то все равно захочется приезжать на любимый курорт в «свою» квартиру и сдавать ее в остальное время. Мы решили разобраться, какие направления сейчас самые популярные, и за сколько там можно купить квартиру на первичном и вторичном рынках. В статье мы подобрали семь городов: на море, в горах и рядом с мегаполисами. Все расчеты в статье произвели для двухкомнатной квартиры.

Сочи

От Москвы: 2-2,5 часа на самолете или 22-40 часов на поезде

Цена на первичку: от 4 млн рублей (все цены ниже на готовую 2-комн. кв.)

Цена на вторичку: от 2,2 млн рублей

Цена аренды: от 20 тыс. рублей

В Сочи на отдых приезжают круглый год: летом — загорать и купаться, зимой — кататься на лыжах или сноуборде. Здесь влажный и теплый субтропический климат, поэтому приезжать межсезонье комфортно: наслаждаться минимальным количеством туристов и просто гулять. В остальное время от «заездов» квартиру запросто снимут столичные дауншифтеры, которые любят сюда надолго приезжать в зимнее время. При этом дешевле покупать квартиру в Адлере, районе Большого Сочи. Отсюда ближе до аэропорта, рядом Красная поляна и Олимпийский парк. Море здесь чище, чем в центральной части города, а туристов меньше.

К Зимним Олимпийским играм 2014 года в городе появилась «своя развитая инфраструктура, на новый уровень вышла туристическая отрасль». Кроме спортивных объектов, построены дороги (авто- и ж/д), открыты новые модные места: «Гастропорт» (по типу фудмолла «Депо» в Москве), парки развлечений «Сочи-парк» и «Скай парк», трасса «Формулы-1», набережная «Розы Хутор», торгово-развлекательный центр «МореМолл». Поэтому посмотреть есть на что. Дорога из Адлера в центр без пробок займет около получаса на общественном транспорте, такси или каршеринге.

Евпатория

От Москвы: 2,5 часа на самолете или 35 часов на поезде с пересадкой в Ростове-на-Дону

Цена на первичку: от 3,4 млн рублей (2-комн. кв., сдача 2021 г.)

Цена на вторичку: от 2,5 млн рублей

Цена аренды: от 15 тыс. рублей

Идеальный вариант для отдыха с детьми. Зимой в Крыму практически нет минусовых температур, поэтому приезжать сюда можно круглогодично. Здесь песчаные пляжи и мелкое море. Самая популярная лечебная локация — озеро Мойнакское с высокоминерализованной водой и лечебными грязями. Детям понравится аквапарк, дельфинарий, аквариум. Из Евпатории всегда можно сесть в машину и поехать вдоль побережья на север или юг полуострова и посмотреть водопады, музеи, дворцы, ботанические сады, парки и «дикие» пляжи.

Что касается недвижимости, то за последние пять лет цены на квартиры выросли в 2,5 раза и продолжают расти. Городами-лидерами считаются Симферополь и Севастополь, но и цены на недвижимость в них выше.

Минеральные Воды

От Москвы: 2 часа на самолете или 22-33 часа на поезде

Цена на первичку: от 1,9 млн рублей (2-комн. кв., сдача 2021 г.)

Цена на вторичку: от 1,5 млн рублей

Цена аренды: от 12 тыс. рублей

Подойдет для тех, кто любит природу гор и нарзан. Цены на квартиры здесь ниже, чем в соседних городах-курортах Кавказских Минеральных Вод: Пятигорске, Ессентуках, Железноводске. Сам город можно использовать как перевалочный пункт для путешествий в локации рядом, т. к. в самом городе Минеральные воды особых достопримечательностей нет. Но виды на горы открываются абсолютно отовсюду.

В 20-40 минутах езды под Пятигорском находится гора Машук высотой 993 метра. Здесь оборудованы туристические тропы и протянута канатная дорога. Такое же расстояние до огромного курортного парка в Кисловодске, пеших оздоровительных маршрутов (терренкуров) Железноводска (залезть на гору можно прямо в парке!) и парка в Ессентуках. За час-полтора можно доехать до медовых водопадов. В трех часах езды — Эльбрус. Любители лыж и сноубордов катаются в Приэльбрусье: с гор «Чегет» и «Эльбрус-Азау». Альпинисты и подготовленные туристы взбираются на вершину горы, 5 642 метра.

Горно-Алтайск

От Москвы: 4-4,5 часа на самолете или 2,5 дня на поезде до Бийска (в 100 км)

Цена на вторичку: от 2 млн рублей (готовая 2-комн. кв)

Цена аренды: от 12 тыс. рублей

Альтернативу Кавказу может составить Алтай, который расположен в два раза дальше от Москвы. Эта местность прекрасна своей природой: горами, озерами, алтайским заповедником, вековыми кедрами, полевыми цветами и целебными травами. Приезжать для пеших походов в горы комфортнее всего с мая по сентябрь, т. к. лето здесь солнечное и не засушливое.

Горы — это отдельная причина купить квартиру на Алтае. Популярные пешие, конные прогулки, велоспорт, парапланы. Если вы пока не готовы к покорению самой высокой точки — Белухи, то можно начать с поднятия на гору Церковка, которая находится в предгорье Алтая, курортном городе Белокуриха. В 42 км от Горно-Алтайска находится горнолыжный комплекс «Манжерок» и гора Малая Синюха. Сюда приезжают круглогодично, поэтому квартира для аренды должна пользоваться спросом.

Волгоград

От Москвы: около 2 часов на самолете или 18-24 часа на поезде

Цена на первичку: от 2,1 млн рублей (готовая 2-комн. кв)

Цена на вторичку: от 1,8 млн рублей

Цена аренды: от 12 тыс. рублей

Купив квартиру в Волгограде, вы получите круглогодичный доступ к воде: летом можно купаться, рыбачить, отдыхать с палатками. Купальный сезон длинный — с конца мая до конца сентября. Много солнечных дней в году, а вместе с этим свежие овощи и фрукты за относительно небольшие деньги. Для Чемпионата мира по футболу в 2018 году город благоустроили: улучшили дороги, практически заново отстроили аэропорт, возвели стадион, создали новые зоны отдыха и укрепили берег Волги.

Сейчас в городе настоящий бум новостроек. Возводят большие жилые кварталы, многие из которых расположены на возвышенности, откуда открывается вид на весь город. Инфраструктура города активно развивается — запущены меры для создания и развития бизнеса и создания комфортной городской среды до 2030 года.

Сестрорецк

От Москвы: 1,5 часа на самолете или 4-12 часов на поезде

Цена на первичку: от 6,3 млн рублей (готовая 2-комн. кв)

Цена на вторичку: от 4,3 млн рублей

Цена аренды: от 25 тыс. рублей

Это город в составе Курортного района Санкт-Петербурга, в 8 км от северной границы КАД. Находится на побережье Финского залива, в окружении хвойных и сосновых рощ. Купальный сезон здесь начинается с середины июня и продолжается до конца августа. Город славится своими источниками минеральных вод и месторождениями лечебных грязей. Здесь много мест для прогулок, можно заняться водно-моторным спортом, прокатиться на яхте. В локальных загородных клубах доступны spa-процедуры, сауны, бани. Спортсмены оценят возможность поиграть пейнтбол, теннис, заняться конным спортом или сходить на классический фитнес.

Приезжая летом, можно наслаждаться морским воздухом и всегда иметь возможность погулять по центру северной столицы России. В остальное время квартиру получится сдавать бюджетным арендаторам, которые рассматривают работу в центре города и передвижения на электричках.

Солнечногорск

От Москвы: около часа от МКАД или 43 минуты-1,5 часа на электричке

Цена на новый таунхаус: от 4 млн рублей

Цена на вторичку: от 4,3 млн рублей

Цена аренды: от 18 тыс. рублей

Благодаря розе ветров Солнечногорск и прилежащие к нему территории считаются экологически чистыми. Город находится в 50 км от МКАД, на озере Сенеж. Можно быстро доехать по скоростной трассе М11. Дорога от начала платного участка трассы до Солнечногорска займет 40-50 минут.

Здесь круглогодично рыбачат, в июле купаются, катаются на лодках, занимаются винд- и кайтсерфингом. В получасе езды — усадьбы Шахматово и Тараканово. Скорее, это вариант для покупки коттеджа или таунхауса, а не квартиры. Сюда можно приезжать на долгое время летом, и круглогодично по выходным. Если остановиться на варианте приезда только в сезон, то в остальное время дом или таунхаус можно сдавать в аренду, что особенно актуально сейчас в период карантина. И в целом будет актуально для бюджетного арендатора, кто работает не только в самом Солнечногорске, но и в соседних городах Ленинградского направления — Клину, Зеленограде, Химках, Москве.

Расчеты

Итак, мы сделали предварительный расчет на основе средней стоимости квартир и вложений в ремонт (если требуется) и рассчитали средний срок окупаемости квартиры в новостройке и на вторичном рынке. Сразу оговоримся, что в каждом случае есть свои нюансы, мы не учитывали инфляцию, возможный перебой в оплате проживания арендаторами, эксплуатационные расходы квартиры и ее амортизацию, транспортные расходы. Опять же: если сдавать летом или на Новый год квартиру в Сочи посуточно через агента или для всех знакомые сервисы вроде Airbnb — цифры будут выше (даже с условием оплаты комиссии сервису и услугам агентов).

Это таблица для размышления о том, что инвестировать можно не только в недвижимость в Москве или Санкт-Петербурге, но и по всей России. Для сравнения: мы подсчитали, что покупка однокомнатной квартиры в Москве окупится в среднем за 20 лет. В подборке мы нашли варианты с меньшей окупаемостью и возможностью приезжать на отдых.

Допустим, что на новостройку без отделки нам понадобится 1 млн рублей на чистовую отделку и мебель. При этом мы не учитываем, что при покупке квартиры с отделкой стоимость ремонта может упасть до 500-600 тысяч рублей (опять же нюанс). Освежить отделку и купить новую мебель и часть техники для квартиры на вторичном рынке — 600 тысяч рублей. Сравним вложения и доход от сдачи в аренду в сводной таблице:

*допустим, что два месяца в году вы будете приезжать сами или позовете родственников

Получается, что самыми выгодными вариантами стали города-курорты Сочи и Минеральные Воды, Волгоград и вторичка в Сестрорецке. Возможно, после пандемии многие компании оставят офисы и переведут сотрудников на удаленку. Тогда будет неважно, откуда ты работаешь. Так тогда зачем работать из Москвы, если можно уехать ближе к морю? Этот вариант звучит разумно для молодых и перспективных «удаленщиков». Также никто не отменял проживание в более благоприятном климате и экологии ближе к пенсионному возрасту или переезд родителей-пенсионеров.