Как выбрать «однушку» для сдачи в аренду

Самый популярный формат жилья для сдачи в аренду – это однокомнатные квартиры. Они небольшие, поэтому стоят относительно недорого. При этом средняя «однушка» может приносить больше 5% годовых без учета налогов, если все сделать правильно. Собрали для вас несколько простых советов, как выбрать и успешно сдавать однокомнатную квартиру в аренду.

Хотите выгодно купить однокомнатную квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Сразу решите, новостройка или вторичка

Можно долго рассуждать о том, что «раньше строили на века», но факт остается фактом – старые дома приходят в негодность быстрее, чем новые. В долгосрочной перспективе выгоднее покупать новое жилье. Но и у первички, и у вторички есть свои особенности.

• Новостройки. Прямая сделка с застройщиком по ДДУ 214-ФЗ безопасна, квартиры в современных домах пользуются высоким спросом при аренде. Через 10-15 лет техническое состояние дома почти не изменится, жилье будет легче продать, оно может вырасти в цене. Но если дом только строится, квартиру придется ждать до трех лет. В целом, если вы планируете в будущем переехать в квартиру сами, переселить туда детей, а до той поры сдавать жилье в аренду – выбирайте недвижимость на первичном рынке.
• Вторичный рынок. Выбор квартир на вторичке шире, цены ниже, можно найти жилье в районах, где пока нет новой застройки. Однако сделки с собственниками требуют тщательной проверки на предмет обмана. Также следует с осторожностью относиться к изношенным домам старше 1980 года постройки. В них может быть масса «сюрпризов», начиная со слабого напора воды или скачков напряжения из-за старой электропроводки и заканчивая трещинами, плесенью и грибком. Для арендодателя это лишние траты, а для арендатора – дискомфорт и повод сбить цену аренды.

В качестве арендного жилья нередко рассматривают однокомнатные апартаменты. Их можно найти в новостройках и на вторичке. По сравнению с квартирами стоимость апартаментов на 15-20% ниже. Про особенности такой недвижимости читайте в статье «Что нужно знать про апартаменты в 2020 году».

«Однушки» популярнее, чем малогабаритки

Среди квартиросъемщиков популярны именно однокомнатные квартиры. Это может быть традиционная «однушка» с отдельной кухней или «еврооднушка» с кухней-гостиной, но общая площадь должна быть комфортной – от 30 до 45 кв. м.

Глядя на рыночные цены, может возникнуть соблазн взять под аренду бюджетную студию. В плане доходности они кажутся перспективнее из-за небольшого бюджета покупки. Но есть нюансы: малогабаритное жилье считается самым дорогим по стоимости квадратного метра, что а его выбор на рынке совсем небольшой. Чтобы найти что-то стоящее, придется покопаться.

Даже учитывая минимальную разницу в цене аренды между студиями и «однушками», здравый смысл нередко подсказывает арендаторам немного доплатить и поселиться в жилье попросторнее.

Представляйте своих будущих арендаторов

В съемных квартирах живут самые разные люди, у которых есть свои потребности – их можно и нужно учитывать при покупке жилья под аренду. Из-за небольшой площади в «однушках» чаще проживают одинокие люди от 18 до 40 лет, либо молодые пары. Большим семьям в них комфортно не разместиться.

Кто снимает жилье в «однушках»:

• молодые семьи без детей;
• студенты;
• молодежь, съехавшая от родителей;
• офисные работники (как второе жилье);
• иностранцы.

От того, на какую категорию арендаторов вы ориентируетесь, в какой-то степени зависит локация покупки – и даже обстановка внутри квартиры.

Например, студенты и в целом молодежь часто селятся в 1-комнатные квартиры парами, чтобы разделить расходы на аренду. При обустройстве «однушки» в этом случае понадобится несколько спальных мест (например, двухъярусные кровати), а сам дом лучше выбирать поближе к учебным корпусам городских университетов и колледжей.

Чтобы быстрее добираться до работы, многие снимают жилье рядом с бизнес-центрами, крупными офисными комплексами. В столице к подобным местам относятся «Москва-Сити», «Нагатино Айленд» или, например, «Даниловская мануфактура». Хотите «ловить» таких арендаторов – покупайте жилье поближе к этим локациям.

Для семей особенно важно наличие в районе развитой инфраструктуры, парков и развлечений.

Главный акцент – на транспортную доступность

Обычно люди снимают квартиры поближе к работе, учебе, жилью родителей или друзей. Им важно быстро добираться до мест, где они регулярно бывают. Если до дома слишком долго и неудобно ехать или он расположен «на отшибе», найти квартирантов будет сложнее.

Стройте пешие маршруты от дома до ближайшего метро и остановок через карты в интернете. Так вы быстро поймете, сколько будете тратить на дорогу.

Оптимальное расстояние от дома до ближайшей остановки – не более 10-15 минут пешком. С учетом маршрута это примерно километр, может чуть больше.

Выбирайте квартиры в домах, которые расположены в пешей доступности от общественного транспорта. В Москве это метро и Московское центральное кольцо (МЦК), в Подмосковье – ж/д станции с электричками и Московские центральные диаметры (МЦД), в других городах – автобусные остановки.

Квартиры могут снимать и автомобилисты – это тоже нужно учитывать. Выбирайте жилье под аренду с оглядкой на расстояние до ближайших крупных шоссе и магистралей. В Москве, например, имеет значение близость к Садовому и Третьему транспортному кольцу, в Подмосковье – удаленность от МКАД. Если в доме или поблизости есть место для парковки, это тоже будет плюсом.

Помните о ремонте

Качественная современная отделка – это одно из ключевых условий при сдаче любой квартиры в аренду. Правильно оформив интерьер и с умом распределив затраты, можно дополнительно поднять цену аренды и доходность.

Оцените разницу между квартирой с современным ремонтом и без – как думаете, где арендная ставка выше?

Ремонт в квартире для аренды не должен быть слишком дорогим, иначе придется ждать, пока он окупится, и терять прибыль. Стройматериалы, мебель, техника – сильно разоряться на все это не надо, но и скупиться не стоит. Ремонт должен выглядеть аккуратно, чтобы квартиросъемщик не думал, что на его комфорте экономят.

Бывает так, что арендаторы заселяются в съемное жилье со своей мебелью. Это можно учесть как средство экономии и не обставлять квартиру полностью, оставив минимум необходимого: кухню, спальное место и шкаф. То же самое с техникой, достаточно купить холодильник, стиральную машину и плиту для готовки.

Оптимальные затраты на чистовую отделку арендной квартиры в обычном, не элитном доме – это до 15% от ее стоимости.

Например, если жилье условно стоит 5 млн рублей, то на чистовую отделку можно потратить не больше 750 тысяч без учета техники и мебели. Для «однушки» это нормальная цена. Получается максимум 18-19 тыс. рублей за квадратный метр.

С квартирами в новостройках чуть проще – можно купить «однушку» сразу с чистовой отделкой. Застройщики часто предлагают нейтральные варианты ремонта, которые как нельзя лучше подходят для аренды. Стоимость такой отделки как правило ниже, чем при найме отдельной бригады строителей, так как застройщики покупают материалы по оптовым ценам.

Рассчитывайте доходность до покупки квартиры

Узнав доходность до покупки квартиры, вы сможете понять, выгодно ли вам будет ее в дальнейшем сдавать или стоит поискать другие варианты.

Чтобы узнать доходность от аренды квартиры, нужно взять годовой доход, вычесть из него общие годовые расходы и получить годовую чистую прибыль, а затем разделить ее на рыночную стоимость жилья и умножить на 100%.

С годовым доходом все более-менее ясно – это арендная ставка, умноженная на 12 по числу месяцев в году. Например, в Москве арендная ставка равна 37 тыс. рублей. Тогда получается, что годовой доход равен 37 000 * 12 = 444 000 рублей.

К общим годовым расходам относятся:

• налог на доход (НДФЛ по ставке 13%; налог для самозанятых физ. лиц – 4%);
• налог на имущество (по ставке 0,1% от кадастровой стоимости жилья);
• коммунальные расходы за год;
• годовая амортизация (все прочие расходы, включая косметический и мелкий текущий ремонт, издержки после аварий, исправление неаккуратной эксплуатации, замену мебели и техники и т. д.).

Не секрет, что не все арендаторы аккуратны. Бывает, что во время проживания они наносят ущерб ремонту, мебели или технике. Все эти расходы входят в амортизацию, когда они оплачены за ваш счет. Если арендатор сам возместил ущерб, эти траты не нужно учитывать при подсчете доходности аренды.

Для примера давайте вычислим доходность от сдачи однокомнатной квартиры с ремонтом в Москве. Стоимость – 7 млн рублей, ставка аренды – 37 тыс. рублей.

В первый год с учетом всех затрат доходность от сдачи «однушки» в аренду составила 4,3%. Главными расходами стали покупка самой необходимой техники (холодильник 12 тыс. руб., стиральная машина 11 тыс. руб., варочная поверхность 12 тыс. руб.) и минимального набора подержанной мебели в хорошем состоянии (кухонный гарнитур, диван-кровать и шкаф).

Без учета налогов и расходов на меблировку и технику доходность от сдачи составила бы 5,2%. И в первом, и во втором случае окупаемость составит более 20 лет.

Резюме

Чтобы удачно выбрать «однушку» под сдачу в аренду:

• определитесь, будете брать на первичке или вторичке;
• помните, что однокомнатные квартиры более востребованы, чем студии;
• мысленно нарисуйте портрет вашего будущего арендатора;
• ищите квартиру с высокой транспортной доступностью;
• оптимизируйте расходы на ремонт;
• посчитайте годовую доходность от сдачи в аренду.

Как показали расчеты, доходность от сдачи «однушки» в аренду сопоставима с банковскими депозитами, но дает больше гарантий в плане инвестиций. Как показывает многолетняя практика, недвижимость – это один из самых надежных вложений в долгосрочной перспективе.