Как мои родители продали квартиру в регионе, чтобы потом купить новостройку в Москве

Я уже делилась своим личным опытом покупки квартиры в ЖК «Испанские кварталы», теперь хочу написать про своих родителей. Их зовут Лилия и Станислав — недавно они продали свою 1-комнатную квартиру в Ростове-на-Дону, которую до этого несколько лет сдавали в аренду, чтобы потом выбрать и купить жилье в одной из новостроек Москвы.

Рассказываю, почему мои родители расхотели быть арендодателями в родном городе и обратили внимание на жилье в столице.

При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут купить квартиру в новостройках по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.

Откуда взялась квартира в Ростове-на-Дону

Свою квартиру родители купили в 2011 году — это была «однушка» площадью 51,2 кв. м в тогда еще новом ЖК «Славянский квартал» в центральной части города (Ленинский район). Застройщиком выступала компания «Славяне». Жилье брали на этапе котлована. 

Квартира в новостройке тогда обошлась нашей семье в 2,2 млн руб. без учета отделки. Ключи родители получили в 2013 году. Выдачу ключей задержали тогда почти на 6 месяцев.

Так выглядит ЖК «Славянский квартал», в котором родители купили квартиру 10 лет назад

Недвижимость целенаправленно приобреталась не для личного проживания, а чтобы потом жилье можно было сдавать в аренду. Первые несколько лет такой вариант пассивного дохода моих родителей устраивал, но постепенно все начало меняться.

Сдавать квартиру в регионе стало невыгодно

Пока дом был единственной новостройкой в районе, проблем с поиском арендаторов не было. Жилье обладает всеми главными преимуществами для такого бизнеса: расположено близко к центру Ростова-на-Дону, на машине можно быстро добраться до Большой Садовой — одной из главных улиц города. До автобусной остановки от дома 5 минут ходьбы. Район тихий и спокойный. Поблизости вся необходимая инфраструктура.

Вид с балкона ростовской квартиры моих родителей

Но в последние годы находить арендаторов стало все сложнее. Конкуренцию создают недавно построенные жилые комплексы, которые расположены ближе к автобусной остановке — в Ростове-на-Дону метро нет.

Если в 2016 году родители успешно сдавали квартиру за 20 000 руб., то уже спустя 3 года им пришлось снизить цену до 18 000 руб. С началом коронавируса и самоизоляции арендная ставка и вовсе опустилась до 13 000 руб. Кроме того, находить арендаторов по объявлениям стало невыгодно — за продвижение теперь приходится платить. Учитывая коммунальные счета, расходы на ремонт и прочие издержки, квартира родителей едва окупала свое содержание.

Для сравнения — свою недавно купленную 1-комнатную квартиру в московском ЖК «Испанские кварталы» (НАО) я могу свободно сдавать за 30 000–37 000 руб. К тому же арендаторов в столице найти гораздо легче, чем в регионе.

После долгих раздумий было принято решение продать недвижимость, чтобы она не стала совсем убыточной — и купить жилье в какой-нибудь недорогой новостройке в Москве. Туда впоследствии должна будет переселиться моя сестра — сейчас мы вместе учимся в столице.

В каком состоянии продавали квартиру

Ростовское жилье хоть и предназначалось под сдачу в аренду, но выглядело опрятно — не «бабушкин вариант», все-таки новостройка. На момент покупки в 2011 году жилье было без отделки, со свободной планировкой (от застройщика поставили пластиковые окна, балкон и батареи). Остальной ремонт проводили мои родители. Отделка была без излишеств — знали, что квартиру будут сдавать.

Кухня в проданной родительской квартире

На ремонт в квартире в свое время потратили очень много нервов и денег, так как ничего в этой сфере не понимали. Электрик оказался ленивым, бригада оставила неровные стены и стыки плинтусов. С косметическим ремонтом работники тоже тянули, поэтому обои клеили уже самостоятельно.

Спальня, совмещенная с коридором

Когда выбирали плитку для ванной, очень понравились эти зеленые черепашки

В общей сложности на ремонт ушло больше года после выдачи ключей. С тех пор глобальных переделок не затевалось, только мелкие обновления. Перед подачей объявления родители особо не вкладывались в отделку, так как нужды в этом не было.

Насколько сложно было продать квартиру в регионе

Изначально родители хотели продать квартиру за 3,5 млн руб. Ориентировались на цены в соседних новостройках — ЖК «Центральный», «Мечников», «Мега» и «Клубный дом на Мечникова». Наличие готовой отделки должно было стать преимуществом, так как во всех вышеперечисленных объектах жилье сдавалось в черновом варианте — однако спрос оказался не таким большим, как ожидалось.

Новостройки (слева ЖК «Мечников», справа ЖК «Династия»), из-за которых квартира родителей упала в цене

По словам риелтора, с которым общались родители, высокую конкуренцию в районе квартиры родителей составляли новые жилые комплексы. Если раньше дом, в котором наша семья продавала квартиру, был единственной новостройкой на улице Мечникова, то теперь есть как минимум четыре-пять альтернатив ближе к автобусной остановке.

В конце концов, чтобы найти покупателя, родителям пришлось снизить цену на квартиру больше чем на 5%. Конечно, это была меньшая сумма, на которую рассчитывали, но жилье все равно окупилось, так как 10 лет назад было куплено за 2,2 млн руб.

Как проходила продажа квартиры

Жилье родителей было хоть и куплено в новостройке, но уже давно — сейчас оно уже считается вторичкой. Соответственно, сделку оформляли самым обычным образом, через договор купли-продажи. Покупатели попались непритязательные и не стали дотошно проверять юридическую чистоту. Как рассказывала мама, она просто дала честное слово нотариусу, что у нас никто не прописан — это ее удивило, ведь если о таких вещах умолчать, потом выписать чужих людей из жилья очень сложно.

Процедура продажи квартиры была относительно несложная:

1. ДКП заключили в письменной форме и заверили нотариально.
2. Произвели оплату недвижимости.
3. Подали документы на регистрацию перехода права собственности через МФЦ.
4. Спустя 10 дней передали покупателям документы (договор с отметкой и выписку о переходе права собственности на объект).

Все операции по оплате недвижимости проводили в одном бане — ВТБ. Там были открыты счета как у нас, так и у покупателей квартиры. Сама оплата прошла быстро. Покупатели сняли деньги со своего счета, и кассир сразу же положила их на наш счет. Были и более безопасные способы передачи денег за квартиру, но все прошло благополучно.

Про планы по покупке квартиры в Москве

Пока родители еще находятся в поиске квартиры, которую можно купить — но твердо уверены, что будут брать жилье в столице, причем в обозримом будущем. Покупать недвижимость в регионах все равно что менять шило на мыло — в Москве перспективы роста стоимости недвижимости и арендных ставок смотрятся более привлекательно.

У нашей семьи уже есть опыт покупки недвижимости в столице. Купив в 2017 году «однушку» в своей новостройке в Новой Москве за 4,2 млн руб. (с учетом отделки), сейчас я могу ее продать уже в среднем за 7 млн руб. То есть цена квадратного метра выросла почти в два раза — со 104 до 187 тыс. руб. Если сравнивать с Ростовом-на-Дону, там с 2017 года цена квадратного метра повысилась только на 15,6%.

Вот варианты новостроек, которые можно рассмотреть в Сосенском (НАО):

* — цены актуальны на февраль 2021 г.

Коротко — чем выгодна продажа квартиры в регионе и покупка в Москве

• Цены и спрос на недвижимость в столице растут гораздо быстрее, чем в регионе.
• Покупка квартиры в столице — выгодное капиталовложение. Будет возможность дополнительного дохода или большая прибыль от продажи недвижимости через несколько лет.
• В столичных жилых комплексах застройщик часто предлагает развитую инфраструктуру школу, детский сад, не говоря уже о детских и спортивных площадках, паркингах и кладовых. Это говорит в пользу инвестиций в московскую недвижимость.
• Покупать квартиру от застройщика спокойнее и надежнее, чем у частных лиц.