Сделка купли-продажи квартиры: как обезопасить себя от мошенничества?

В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях покупки квартиры по договору купли-продажи, согласовании перепланировок, электронной цифровой подписи и о том, как бороться с мошенничеством.

Avaho.ru: В предыдущих интервью мы обсуждали нюансы покупки строящейся квартиры и апартаментов по ДДУ. Но подробно не обсуждали приобретение уже сданной квартиры по договору купли-продажи. Как осуществляются такие сделки?

Андрей: Договор купли-продажи (ДКП) заключается в письменной (если продается целый объект) или нотариальной форме (если продаются доли в объекте). Потом документы подаются на регистрацию перехода права собственности в Росреестр напрямую или через МФЦ. Через 10 дней вы получаете документы (договор с отметкой и выписку, подтверждающие переход права собственности на объект).

Avaho.ru: Каким образом производить оплату?

Андрей: Я рекомендую использовать банковские ячейки и аккредитивы. Проблема в том, что сделка по купле-продаже недвижимости происходит долго. Мало просто подписать договор и передать деньги. Переход права должен быть зарегистрирован государством. Только с этого момента покупатель становится собственником. С машиной, например, право собственности переходит с момента подписания акта приема-передачи. Если покупатель сначала отдает деньги, а потом подает на регистрацию, а сделка не проходит, то покупатель может оказаться без квартиры и уже без денег. А если он платит после, то он может не перечислить деньги. В этот ситуации риск возникает уже у продавца. Покупатель может получить собственность и потом тянуть вопрос с выплатой. Во всех этих ситуациях много разных неприятных продолжений, так что лучше их избежать.

Avaho.ru: А много вообще мошенничеств с недвижимостью?

Андрей: Да, полно. Мошенники подделывают нотариальные свидетельства о праве на наследство, пытаются признать право собственности.

Avaho.ru: У подобные дела были в практике у тебя?

Андрей: Да. Был кейс: мошенники использовали поддельный паспорт умершего собственника квартиры. Приватизировали недвижимость после его смерти, а затем продали ее добросовестному покупателю, который взял ипотеку. При этом все документы проверяла служба безопасности банка и не нашла подвоха.

Avaho.ru: А банк в этом случае несет какую-то ответственность?

Андрей: Он лишается предмета залога, но право требования долга к человеку у банка остается.

Avaho.ru: Получается, что человека просто выселили из квартиры?

Андрей: Да.

Avaho.ru: А почему суд не учел тот факт, что квартира была приобретена добросовестным приобретателем?

Андрей: Нормы права не защищают добросовестного покупателя, если у первого собственника имущество выбыло незаконно.

Avaho.ru: Как с этим бороться?

Андрей: При покупке квартиры по договору купли-продажи следует проверить историю объекта. Заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, как долго объект находится в собственности. Желательно, чтобы этот срок превышал 3 года. А лучше — 10 лет. В этом случае риск того, что предыдущие собственники будут оспаривать сделку, минимален.

Avaho.ru: Обращать ли внимание на прописанных?

Андрей: Да. Необходимо учитывать количество прописанных человек. Например, квартира находится в социальном найме. Один из членов семьи отказался от приватизации, т. е. не стал ее собственником. Этот член семьи сохраняет право в ней пожизненно проживать. Если вы приобретете такой объект, то это будет квартира с обременением. Выписать и выгнать этого жильца оттуда будет невозможно.

Помимо выписки из ЕГРН, следует получить единый жилищный документ и понять по каждому собственнику, какие у него были основания для приобретения этой квартиры. Если квартира покупалась в ходе приватизации, то надо выяснить, кто на момент приватизации был в этой квартире зарегистрирован, были ли те, кто отказался от приватизации. Если вы решили купить квартиру с таким риском, узнайте, проживает ли этот человек, отказавшийся от приватизации, и платит ли он коммунальные платежи. Если нет — то теоретическая вероятность его «выгнать» существует.

Avaho.ru: Есть ли проблема в неузаконенных перепланировках?

Андрей: В случае значительной неузаконенной планировки в квартире, дальнейшая ее продажа без узаконивания возможна не всем категориям покупателей. Например, ипотечникам продать может не получиться.

Avaho.ru: А про какие еще частые ситуации с мошенничествами ты можешь рассказать?

Андрей: Сейчас сделки купли-продажи возможно осуществить с помощью ЭЦП — электронной цифровой подписи. Мошеннические действия с помощью ЭЦП происходят следующим образом: недобросовестные граждане получают ЭЦП за другого человека и продают квартиру от имени собственника, регистрируя сделку в Росреестре.

Avaho.ru: А Росреестр это не проверяет?

Андрей: Росреестр проверяет только формальную сторону сделки. Если сам программный комплекс не показывает, что в ЭЦП есть какая-то ошибка, то регистратор Росреестра не видит проблем.

Avaho.ru: Как можно себя обезопасить в этом случае?

Андрей: Можно прийти в МФЦ или Росреестр и подать от своего имени заявление о невозможности проводить сделки без вашего личного участия. Мошенники не смогут подать заявление с ЭЦП, им откажут. После такого заявления сделка пройдет только с вашим личным участием.

Avaho.ru: Что делать тем, кто уже оказался в ситуации, когда квартира незаконно продана?

Андрей: Обращаться к юристам и оспаривать сделку.

Avaho.ru: А каковы шансы оспорить такую сделку?

Андрей: Шансы высокие. Если имущество выбыло из владения первого собственника незаконно путем обмана и мошеннических действий, то этот собственник вправе восстановить свое право собственности через суд. А вот тот, кто эту квартиру купил, останется без квартиры и без денег. Квартира уйдет назад первому собственнику, который ее по факту не продавал. Покупатель должен будет квартиру отдать, но будет вправе требовать денег с тех, кто ему эту квартиру продал. Но если это мошенники, то принудить их вернуть уплаченную сумму будет сложно.

На вопросы отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор «Тютюнин и партнеры», тел. +7 (495) 150-13-47


Смотрите интервью и подписывайтесь на наш канал в YouTube!


15 Окт 2019

Источник: Avaho.ru

Скидки и спецпредложения

VAVILOVE — космические скидки на квартиры

Квартиры бизнес-класса от 14,2 млн руб
Проектная декларация на рекламируемом сайте.
АО СТОА-17.
Срок сдачи: сдан

Городские резиденции Spires

Квартиры премиум-класса от 14,5 млн руб
Проектная декларация на рекламируемом сайте.
ООО Тервуд.
Срок сдачи: I кв. 2021

Скидки в ЖК Silver

Дом сдан! Ключи в этом году
Проектная декларация на рекламируемом сайте.
ООО Нордсервис.
Срок сдачи: сдан; есть корпуса со сдачей в IV кв. 2020

Городской квартал Big time

Квартиры бизнес-класса от 7,6 млн рублей
Проектная декларация на рекламируемом сайте.
ООО Пак Девелопмент.
Срок сдачи: IV кв. 2020