Расплачиваться с продавцом квартиры чемоданом наличных — плохая идея. Покупателя могут ограбить по дороге на сделку или на самой встрече. Но даже если ничего плохого и не произойдет, это всё равно трата нервов. Намного проще использовать другие способы передачи денег.
Разобрались, как сейчас покупатель может рассчитаться с продавцом за квартиру, какие есть риски у каждого способа и как обезопасить себя в любой из схем.
Хотите безопасно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Наличные
Надежность: низкая
Самый опасный способ заплатить за квартиру — передать наличные продавцу в руки. Степень риска зависит от того, на каком этапе вы будете отдавать пачки с деньгами.
Оплата перед подачей документов в МФЦ. Так делать точно нельзя — сделку могут не зарегистрировать из-за нарушений или поддельных документов, а продавец исчезнет.
Оплата после регистрации. Риск чуть меньше, но всё равно страшно. Например, может быть такая проблема — покупатель приходит на встречу, на него оказывают силовое воздействие неизвестные и забирают деньги. Затем появляется продавец и требует с вас деньги за проданное жилье.
Если вы не сможете найти такую же сумму еще раз, продавец подает в суд и сделку признают несостоявшейся. Квартиру ему возвращают, а покупателю придется идти в полицию с заявлением на ограбление.
Причем грабителями могут оказаться как друзьями продавца, так и независимые преступники, если о снятии большой суммы денег им сообщат недобросовестные сотрудники банка.
Если продавец всё же настаивает на передаче наличных на встрече, выбирайте безопасное место — например, открытая просторная площадь, где много выходов и все они хорошо просматриваются. Обратитесь в охранное агентство, наймите помощника.
После передачи денег возьмите у покупателя расписку. Она пишется в свободной форме, например, так: «ФИО, проживающий по адресу, паспортные данные такие-то, получил от ФИО по договору купли-продажи квартиры по адресу такую-то сумму. Деньги переданы полностью, материальных претензий по данному договору не имею. Дата и подпись».
Нотариальный депозит
Надежность: средняя.
Нотариус здесь выступает гарантом — сделку полностью проводят через него, включая расчеты. Наличные не нужны, покупатель делает перевод на специальный банковский счет. Продавец получит деньги только после того, как Росреестр зарегистрирует сделку — нотариус даст согласие банку на перевод.
Рисков в такой схеме меньше, чем при оплате наличными — по крайней мере, исключено ограбление. Вот что может произойти:
- Нотариус окажется подставным лицом. После того, как вы переводите деньги, он и продавец исчезают. Счет оказывается фиктивным, оформленным на подставное лицо. Такая ситуация маловероятна — банки внимательно следят за поступающими деньгами и не дают «обналичивать» крупные непонятные поступления без обоснования. Можете подстраховаться и самостоятельно выбрать нотариальную контору, перед этим изучив о ней отзывы.
- Нотариус может потерять лицензию, например, за недобросовестные действия. Деньги вы не потеряете, но возвращать их скорее всего придется через суд — это время, деньги на юриста, нервы и несостоявшаяся сделка.
За услуги нотариуса нужно заплатить. Если вам нужен депозит как гарант, то это 0,5% от суммы. Если нотариус удостоверяет сделку, депозит обойдется в 1500 рублей плюс услуги заверения договора купли-продажи — нужно считать конкретный случай, процент зависит от суммы сделки, обычно от 0,2 до 0,4%.
Банковская ячейка
Надежность: высокая.
Один из популярных способов рассчитаться с продавцом. Вы вместе арендуете сейф в хранилище банка — это железный ящик в ячейке, которая находится в хранилище, за бронированной дверью. Покупатель и продавец подписывают договор, затем пересчитывают деньги в закрытом хранилище и закладывают деньги в ячейку. Ключ обычно остается у покупателя, или банк выдает по ключу каждому участнику сделки.
В договоре с банком прописывают условие — доступ к ячейке продавец может получить только после демонстрации двух документов. Обычно это выписка из ЕГРН с подтверждением о том, что квартира перешла к покупателю. И подписанный сторонами акт приема-передачи жилья.
Покупатель и продавец встречаются в хранилище, открывают ячейку и пересчитывают деньги. Продавец подписывает акт о получении всей суммы.
В этом способе есть нюанс — банк не всегда отвечает за сохранность денег в ячейке. Нужно изучить договор и выяснить, какую именно услугу предлагает кредитное учреждение:
- Договор аренды сейфа — вы снимаете место для хранения. Банк не в курсе, что именно вы туда кладете, но обещает, что не пустит туда никого, кроме как лиц, указанных в договоре. Если из ячейки что-то пропадет, вам придется доказывать в суде, что там была конкретная сумма.
- Договор использования сейфа — в этом случае в договоре прописано, что конкретно кладется в ячейку. Если банк ограбят, деньги тоже придется возмещать, но здесь вам не нужно будет доказывать наличие конкретной суммы.
- Договор ответственного хранения — есть не во всех банках. С таким договор банк фиксирует конкретную сумму, проверяет подлинность денег. Вы не можете положить или забрать ничего из ячейки, пока это не видит менеджер. Банк в договоре дает гарантии, что он вернет ваши деньги.
Сейф арендуют, как правило, на 15 дней или месяц — чтобы было время с запасом не только зарегистрировать договор в Росреестре, но и передать квартиру. Стоимость аренды зависит от банка и типа услуги, в Москве это около 2-4 тысяч рублей на две недели.
Переплачивать за договор хранения смысла нет — если вы рассчитываетесь за квартиру, проще передать деньги с привлечением банка, но другим способом.
Аренда ячейки в Сбербанке стоит 2 400 рублей
Аккредитив
Надежность: высокая.
Аккредитивом называют специальный банковский счет «с условиями». Покупатель переводит на него деньги и в договоре прописывает условия, по которым другой человек может получить эти средства. Например, при подтверждении из Росреестра о том, что сделка по продаже квартиры прошла успешно.
Аккредитив стоит выбирать из-за безопасности — вы можете вовсе не связываться с наличными, а перевести деньги на счет со своего вклада или карты. Из рисков — потеря банком лицензии, тогда деньги придется взыскивать через суд без каких-то гарантий их вернуть.
Стоимость услуги зависит от ценовой политики банка. В Москве встречаются предложения по 2-9 тысяч рублей. Еще может быть комиссия — например, если продавец захочет получить деньги на счет в другом банке.
Аккредитив — платная услуга. Например, в Сбербанке — 2 000 рублей. Или 3 400, если у вас ипотека
Сервис безопасных расчетов
Надежность: высокая
Такой способ заплатить за квартиру доступен в основном при электронных сделках. Алгоритм похож на аккредитив — покупатель также вносит деньги на специальный счет, продавец получает средства только после одобрения регистрации сделки в Росреестре.
Отличия в мелочах — продавцу не нужно идти в банк с выпиской из ЕГРН, Росреестр сам свяжется с менеджером и подтвердит сделку. После этого банк переводит средства и присылает продавцу sms о том, что деньги зачислены.
Если сделка в указанный в договоре срок не происходит, деньги как бы замораживаются на счете. Вы можете выяснить, в чем проблема, и либо подать документы на регистрацию еще раз, либо расторгнуть договор и получить средства обратно.
Цена зависит от банка — 3-5 тысяч рублей.
Эскроу-счет
Надежность: высокая
Если продавец — застройщик, а не физическое лицо, и продажи в новостройке начались после июня 2019 года, вы можете использовать эскроу-счет. Сначала заключаете трехсторонний договор между вами, застройщиком и банком. Затем, после прохождения регистрации документа, вносите на счет нужную сумму.
Этот способ передачи денег безопасный:
- Вам не обязательно использовать наличные, перевод на счёт можно сделать даже с банковской карты.
- Если же у вас наличные, то вы меньше рискуете быть ограбленным — можно никому не говорить, что идете в банк. И сделать это в любое удобное время, ведь в договоре обычно указано, что нужно внести деньги не в конкретный день, а «до такого-то числа».
Такая схема юридически защищена — проще говоря, застройщик получит ваши деньги только после того, как сдаст квартиру. Если появятся проблемы с стройкой, то либо вам выплатят компенсацию, либо дом передадут другой компаний для окончания возведения проекта.
Из рисков — потеря лицензии банком. Причем деньги вернутся с помощью Агентства страхования вкладов — застрахованы счета до 10 млн рублей.
Важно — пропишите схему передачи денег в договоре
Неважно, какой из способов вы выбрали. Обязательно изложите весь процесс в договоре — например, когда и сколько денег вы закладываете в ячейку, или до какой даты вам нужно перевести деньги на счет-аккредитив.
Добавьте в договор формулировки, определяющие получение денег продавцом — например, что он может забрать наличные из ячейки только после того, как сделку зарегистрируют в Росреестре и будет готова выписка из ЕГРН.
Прописать все подробности в договоре — это не гарантия того, что покупателя не обманут, а косвенная страховка. Если произойдет неприятность, у вас будут дополнительные доводы в пользу своей добросовестности. Условно говоря, сможете на суде утверждать, что вы делали всё в соответствии с договоренностями, на которые продавец согласился.
Кратко — как лучше расплачиваться с продавцом квартиры
- Самый безопасный способ — купить квартиру у застройщика через эскроу-счет. Даже если дом не достроят, вы или получите компенсацию, или придется подождать, когда застройщик-преемник закончит строительство.
- Если покупаете «вторичку», то проще платить продавцу через сервис безопасных расчетов или аккредитив.
- Затем по рейтингу надежности идет банковская ячейка — тоже безопасно, но нужно привезти в банк деньги, а это риск.
- Лучше не расплачиваться наличными, недобросовестный продавец может договориться с грабителями. Тогда покупатель останется без денег и без квартиры.
