Что такое свободная планировка квартиры: ограничения, нюансы

Принято считать, что при свободной планировке можно с нуля создать квартиру своей мечты — расположить комнаты, как хочется, или вообще убрать все перегородки, организовать большую ванную с джакузи или просторную кухню-столовую и собираться в ней всей семьей.

В квартирах со свободной планировкой действительно можно реализовать много идей, но есть целый ряд ограничений и нюансов. Если про них не знать, может возникнуть масса проблем, вплоть до невозможности узаконить перепланировку.

Рассказываем, что такое свободная планировка и что нужно учесть, если вы решили купить такую квартиру.

Что такое свободная планировка

Как такового понятия «свободная планировка» в законе не существует — его стоит воспринимать как маркетинговый ход застройщиков и риелторов. Обычно с такой формулировкой в новостройках предлагают купить квартиры без ремонта, в которых отсутствуют внутренние стены. Фактически это студии, но их площадь может быть сопоставима с трех- или четырехкомнатной квартирой.

Свободная планировка — это пространство с минимальным количеством внутренних перегородок. Как правило, такая планировка ограничена только внешними и межквартирными стенами.

Технически свободная планировка возможна не везде. Например, в конструкции панельных и кирпичных домов почти все межкомнатные стены являются несущими, поэтому открытое пространство там реализовать невозможно (либо очень сложно).

В панельном ЖК «Бунинские луга» все стены — несущие

Проще всего организовать свободную планировку в монолитно-каркасных домах — в большинстве новостроек так и делают. В монолитных зданиях внутренние стены не несут основную нагрузку, а потому их можно относительно свободно перемещать по всей площади помещения.

В чем разница между свободной и открытой планировкой

Эти два понятия схожи между собой. Они оба обозначают квартиры без внутренних перегородок, но есть и различия.

Формулировка «свободная планировка» относится к квартирам без ремонта. Она предполагает расширенные возможности по перепланировке жилища во время отделки — изменению размеров и габаритов комнат, их объединение и разделение.

Открытая планировка — это особенность уже готового интерьера. Она означает, что в квартире нет разделения на комнаты, а все ее пространство за исключением санузла представляет собой одно просторное помещение. Квартиры со свободной планировкой покупают в том числе для того, чтобы организовать в них открытую планировку.

Как выглядит квартира со свободной планировкой

Типичная квартира со свободной планировкой смотрится как пустая «бетонная коробка» с оконными проемами и входом. Межкомнатных стен в ней либо нет совсем, либо они намечены трассировкой — невысокими (10-20 см) пеноблоками или кирпичами, реже обычной краской.

Фото квартиры свободной планировки в ЖК «Рассказово»

Пространство в квартирах со свободной планировкой максимально открыто, но в нем могут быть установлены пилоны и колонны. Они служат для укрепления каркаса здания, убрать их будет нельзя.

Границы санузлов в квартирах свободной планировки обычно размечаются трассировкой. В отдельных случаях застройщик может возвести и полноценные перегородки — все зависит от компании и конкретного жилого комплекса.

Как свободная планировка отмечается на плане квартиры

Разделение комнат в квартире может отсутствовать в реальности, но не на бумаге — к жилью должен прилагаться план, согласованный в бюро технической инвентаризации (БТИ). Юридического понятия свободной планировки нет, поэтому особых требований к его составлению не предъявляют.

Все реально существующие перегородки на плане квартиры выделяются сплошными линиями. Межквартирные стены, пилоны и колонны обычно помечены жирным.

Свободная планировка без разметки в ЖК «20&20»

Условные перегородки, которые в реальности отсутствуют или намечены трассировкой, могут отмечать пунктиром или вообще никак не обозначать. Обязательно должны быть выделены мокрые зоны — кухни и санузлы.

Свободная планировка с разметкой в ЖК «Город»

Бывает, что на плане БТИ при свободной планировке не обозначены границы коридоров, вспомогательных и жилых помещений. На бумаге квартира выглядит как «белый квадрат» с санузлом. Это не противоречит закону, но усложняет согласование перепланировки для будущих владельцев.

Поэтажный план ЖК «Бульвар Матроса Железняка»

При неявном расположении помещений на плане БТИ можно ориентироваться на строительный (поэтажный) план — он составляется перед строительством дома, обычно в нем указаны точные границы всех помещений. Получить его можно у застройщика или в управляющей компании.

Какие плюсы и минусы у свободной планировки

Основное достоинство квартир со свободной планировкой — открытое пространство. В плане дизайна и творчества это огромное преимущество. Хозяин квартиры может сам решать, сколько в квартире будет комнат (и будут ли они вообще), привлечь дизайнера и составить индивидуальный дизайн-проект — все это делает квартиру уникальной и дает ее жильцам свободу самовыражения.

Свободная планировка предоставляет простор для творчества. Квартиру можно использовать как «заготовку» для реализации смелых идей, которые не найти среди типовых вариантов жилья.

В квартирах свободной планировки изначально нет стен, поэтому можно не тратиться на демонтаж — в Москве он обходится в 200-400 руб./кв. м. Если убирать перегородки самостоятельно, это потребует много времени и сил, а потом придется собирать и выбрасывать строительный мусор.

У свободной планировки есть и обратная сторона — владельцы будут платить за возведение перегородок из своего кармана. Кладка межкомнатных стен с учетом работ и материалов в Москве обходится примерно в 990 руб./кв. м. В зависимости от метража и желаемой планировки расходы могут составить до нескольких десятков тысяч рублей.

При подсчете площади в квартире свободной планировки не учитываются внутренние перегородки, и при ремонте межкомнатные стены «съедают» квадратные метры. Средняя толщина перегородок составляет 150 мм. При возведении 7-метровой стены площадь жилья уменьшится на 7 х 0,15 = 1,05 кв. м. Если квартира находится в Москве, при продаже владелец потеряет в среднем 200 тыс. руб — среднюю стоимость одного квадратного метра.

Еще один недостаток — ограничения при ремонте квартир свободной планировки. Мало того, что отсутствие стен увеличивает время на отделку, дополнительное время придется потратить на согласование — процесс может затянуться на несколько месяцев.

Что можно и нельзя делать при свободной планировке

Правила ремонта при свободной планировке такие же, как и в обычных квартирах — с поправкой на то, что владелец может сам выбрать количество и расположение помещений. Но воплотить абсолютно любую мечту не получится — перепланировку все равно придется согласовывать в жилищной инспекции и БТИ по всем нормам и правилам.

Какие основные ограничения действуют при ремонте квартир свободной планировки:

• площадь жилой комнаты должна составлять не менее 8 кв. м, а ширина — не менее 2,25 м;
• каждое жилое помещение должно быть обеспечено минимум одним окном;
• санузлы запрещается увеличивать за счет кухонь, а кухни — за счет санузлов;
• нельзя располагать мокрые зоны над жилыми помещениями, переносить стояки водоснабжения и перекрывать к ним доступ;
• ванную и туалет можно перенести, расширить или объединить только за счет вспомогательных помещений (коридора, прихожей, кладовой).

Подробно ограничения и правила при перепланировке квартир описаны в статьях 25-29 Жилищного кодекса РФ, постановлении правительства ПП №47 от 28 января 2006 г., СП 54.13330.2016. В Москве действует отдельное постановление №508-ПП от 25 октября 2011 г.

Сносить, перемещать или возводить стены, а также менять расположение мокрых зон в квартире без согласования незаконно — это будет считаться самовольной перепланировкой. За такое нарушение по ст. 7.21. КоАП РФ предусмотрен штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. Квартиру придется вернуть в первоначальный вид или попробовать согласовать перепланировку через суд.

Как выбрать квартиру со свободной планировкой

Перед тем, как покупать квартиру со свободной планировкой, ее нужно суметь правильно выбрать. Перечислим основные моменты, на которые нужно обратить внимание:

• Утвержденный план квартиры (от БТИ, поэтажный). Там должны быть отмечены границы всех жилых и нежилых помещений, в особенности мокрых зон — иначе жилищная инспекция может отказать в перепланировке.
• Количество колонн и пилонов. Лучше, если их вообще нет — тогда пространство будет максимально открытым. Но чем больше квартира, тем более вероятно, что в ней появятся дополнительные опорные конструкции — они ограничивают возможности по дизайну.
• Число окон. Чем больше в квартире со свободной планировкой окон, тем шире возможности по разграничению пространства — например, из одной большой гостиной с двумя окнами можно сделать две отдельные комнаты с естественным освещением.
• Расположение стояков водоснабжения. Лучше, если они находятся в разных частях квартиры — особенно когда их несколько. Это даст дизайнеру «пространство для маневра», чтобы перенести кухню или санузел без нарушения строительных норм, организовать мастер-спальню с отдельной ванной.
• Форма квартиры и высота потолков. Для создания интерьера с открытой планировкой подходят квартиры, которые имеют более квадратную форму — в них пространство кажется объемнее, а обставить его будет легче. Визуально расширить квартиру помогают высокие потолки от 3 м.

Вывод — кому подойдет квартира со свободной планировкой

• Сторонникам необычных дизайнерских решений и открытых пространств.
• Тем, чье финансовое положение позволяет выделить дополнительные деньги на ремонт «бетонной коробки» без стен.
• Людям, которые готовы смириться с необходимостью согласования перепланировки и возможными трудностями: потеря времени, дополнительные согласования при неявных границах жилых зон.
• Тем, кто покупает жилье не для перепродажи и понимает, что после возведения внутренних стен метраж квартиры может значительно уменьшиться.