Вход
или войдите через:
Используя Avaho.ru,
вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион: Москва и Московская область

Выгодно ли продавать недвижимость в 2023 году: мнение экспертов

Лиана Донская
Лиана Донская
Эксперт по новостройкам Москвы и Подмосковья

Пресловутый квартирный вопрос не имеет стабильности уже несколько лет. Сперва пришёл ковидокризис: вместе с ростом заболевших взлетели спрос и цены на жильё. Затем наступил 2022 и ситуация драматически поменялась: спрос и цены упали, а предложение выросло.

Что ждёт рынок недвижимости впереди и стоит ли продавать квартиру в 2023 году — разбираемся с экспертами.

Предыстория

Чтобы лучше понимать тенденции рынка недвижимости в 2023, вспомним последние годы. Пандемия 2020 и 2021 годов сыграла на руку участникам отрасли: госпрограммы эффективно простимулировали рост спроса и цен на жильё.

Ажиотаж царил и на первичном, и на вторичном рынках: купить объект в кредит по субсидированной процентной ставке можно было не только в строящихся, но и в готовых домах от застройщиков. Несмотря на то, что государственные льготы были направлены в основном на поддержку спроса на новостройки, в отношении вторички тоже действовали специальные ипотечные программы. В сентябре 2020 года средняя ставка для первичного рынка составляла 5,9%, а для вторичного — чуть более 8%. Да и естественная реакция рынка сыграла свою роль: продавцы вторички стали поднимать цены, увидев рост спроса и стоимости строящихся объектов.

В 2022 повторить успех прошлых лет не удалось: если в начале года стабильно росли спрос, цены и предложение, то с февраля ситуация кардинально изменилась. Нестабильность и неопределённость повлияли на желание людей приобретать жильё. Хотя сначала спрос на вторичку даже вырос: в марте 2022 года он был больше на 36%, чем в феврале. Люди кинулись вкладывать свободные средства в недвижимость. Но ажиотаж закончился, спрос и цены поползли вниз, а предложение вышло в плюс.

Читайте также: Динамика цен на квартиры в новостройках Москвы в 2022 году

Критически спрос за год падал дважды: сначала в апреле-мае — в три-четыре раза, затем в октябре, когда традиционное осеннее оживление на рынке недвижимости было прервано запуском частичной мобилизации. У людей появилась потребность в срочной продаже жилья, многие стали переезжать в другие страны, появилось большое число предложений квартир по сниженной стоимости.

Отметим, что тенденция на снижение стоимости началась на вторичном рынке ещё с весны, поэтому спрос здесь выглядел лучше, чем на первичку: девелоперы не могут позволить себе так играть с ценой. К концу года стала очевидной затоваренность рынка — спрос упал в разы, при этом вторичка всё же выглядит более привлекательной для покупателя: за счёт ценового разрыва и большого числа предложений в недавно построенных домах.

Обзор рынка недвижимости в 2023 году: тенденции и прогнозы

Выгодно ли сейчас продавать квартиру? Это определяется текущими тенденциями рынка недвижимости:

  • Подорожание ипотеки

2023 год начался с новости от крупнейших банков о подорожании ипотеки на первичное и вторичное жильё. Банки из топ-20 повысили ставки, согласно обновлённой госпрограмме на новостройки, до 8% — было 7%. Подорожал кредит и на вторичное жильё: теперь он доступен по ставке от 11–12%.

Читайте также: Как снизить ставку по ипотеке
  • Падение цен на вторичку

Обусловлено подорожанием ипотеки, снижением спроса, значительным превышением над ним предложения. В отличие от вторички, цены на новостройки более стабильны. Застройщики не могут позволить себе серьёзного снижения: из-за пандемии, санкций и других сложностей строительство сильно подорожало. Спрос на первичку поддерживают государство и скидки от застройщиков. Последние часто достигаются снижением стоимости строительства: уменьшением площади квартир и повышением этажности.

  • Сокращение предложения нового жилья

Застройщики выводят на рынок заметно меньшее количество жилья, что становится новой тенденцией отрасли. Возможно, так удастся достичь баланса: за счёт уменьшения общего предложения легче удерживать цены на фоне падения спроса.

  • Рост спроса на вторичку по сравнению с новостройками

Традиционное соотношение спроса между новостройкой и вторичкой — 30 и 70% соответственно. Ковидный кризис с льготной ипотекой внёс коррективы: 50 на 50%. Но с осени 2022 года спрос показал прежние показатели — 30 на 70%. В 2023 году эта тенденция сохранится. Конкуренция между девелоперами и владельцами вторички продолжится — последние активнее будут продавать жильё, в том числе для переезда в более скромное, поскольку у населения ухудшается способность погашать ипотеку.

Можно сказать, что прогнозы на 2023 год весьма нестабильны, поскольку сильно зависят от политической ситуации в стране, а предсказать её на данном этапе невозможно.

На рынок недвижимости влияет и экономика: никто не знает, сбудутся ли предсказания о грозящем повышении ЦБ ключевой ставки. На заседании 10 февраля Банк России оставил 7,5%, следующее запланировано на 17 марта 2023 года, где ситуация может измениться. На пресс-конференции глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что вероятность повышения ключевой ставки в 2023 году выше, чем вероятность её снижения.

Если ставка поднимется, кредиты станут ещё менее доступными для россиян, что плохо скажется на спросе на квартиры, ведь 70% из них приобретаются в ипотеку.

Что говорят эксперты: выгодно ли сейчас продавать квартиру

Мы собрали мнения экспертов отрасли недвижимости о том, продавать ли квартиру в 2023 году или дождаться лучших времён. Прислушайтесь к советам и примите взвешенное решение.

Ригина Гордеева, директор агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

«Нет такого года, в котором квартиру продавать выгодно или невыгодно. У каждого собственника есть определённая мотивация к продаже. Если мотивация высока, не важно, в каком году это происходит. 80% продаж связаны с последующей покупкой недвижимости. И если мы будем ждать какого-то года, чтобы наша квартира стала дороже, то и квартира, которую мы планируем купить, тоже станет дороже. Смысл выжидать и бесконечно просчитывать теряется. При продаже недвижимости самое важное, что стоит понять собственнику, — это дальнейшее движение денег. Если вы продаёте вторичную недвижимость, чтобы купить что-то на первичном рынке, крайне важно к моменту выхода на сделку и принятия аванса определиться с проектом и забронировать в нём квартиру, чтобы зафиксировать стоимость. Когда вы получите всю сумму за свою квартиру, у вас уже будут подтверждённые договорённости, цена не изменится и хорошее настроение от предстоящей покупки ничем не будет испорчено. Если же вы продаёте, чтобы просто выйти в деньги, также лучше определиться, куда вы их будете вкладывать, чтобы они не обесценились, лёжа в сейфе».

Юлия Донская, эксперт по зарубежной недвижимости:

«С продажей вторички лучше повременить до того момента, пока не появятся хорошие ипотечные программы для вторичного жилья. К сожалению, без ипотеки выгодно продать квартиру будет сложно. Если квартира инвестиционная, тоже не вижу смысла продавать её сейчас до того момента, пока не появятся выгодные ипотечные ставки. Если вы решили уехать из страны — продавайте. Сейчас с каждым днём процедура вывода денежных средств из России усложняется, остаётся не так много способов».

Аделина Перфилова, руководитель Banksp, эксперт в инвестициях в недвижимость:

«Продавать недвижимость без конкретных целей сейчас однозначно нельзя. Какие цели оправданы:

  • Улучшение жилищных условий. При этом вторичное жильё к покупке рассматривать не советуем — ипотечные ставки слишком высокие и условия невыгодные.
  • Инвестиции для выхода на зарубежные рынки, например Дубая. Цены на жильё здесь только растут. Так, можно купить несколько недорогих объектов на старте продаж и перепродать их через несколько месяцев с выгодой в 20–50%».

Александр Землянко, эксперт, практикующий юрист в сфере жилой недвижимости и ипотечного кредитования:

«Если речь идёт об улучшении жилищных условий, то продажа квартиры интересна, так как доплата за другую (лучшую, большую) тоже будет меньше.

Если мы говорим о продаже инвестиционной квартиры, купленной ранее для цели перепродажи, то нужно оценивать текущую прибыль. Точно сейчас не стоит продавать квартиру, если цена покупки была выше, чем текущая цена продажи. Исключением может быть квартира, купленная в ипотеку. Зафиксировать убытки сейчас будет выгоднее продолжающихся потерь за счёт оплаты процентов банку».

Вырастет ли цена на вторичку: чего ожидать в этом году

Эксперты прогнозируют дальнейшее снижение цен — кто-то до осени 2023 года, а кто-то на 1,5–2 года. Согласно данным центра аналитики IRN.RU, цена вторички Москвы должна достичь уровня начала 2020 года — общий прогноз падения стоимости составляет 30% от максимума весны 2022 года.

С учётом уже произошедшего уменьшения цен в прошлом году осталось потерять ещё 10–20% стоимости квадратного метра, что, скорее всего, растянется на срок до 2 лет. Тенденция падения цены в среднем на 1% в месяц актуальна и для рынков жилья других регионов РФ.

Поскольку покупательская активность остаётся на порядок ниже, чем в предыдущие годы, объём предложений также зафиксируется на высоком уровне. На рост спроса и, соответственно, цен пока рассчитывать не приходится.

Подведём итоги

Последние события 2022 года негативно отразились на рынке недвижимости, вызвав спад спроса на жильё и вынужденное снижение цены. Тенденция продолжится и в 2023 году.

Эксперты не рекомендуют торопиться с продажей квартиры в 2023 году без веских причин и при отсутствии высокой мотивации. Продажа оправдана при потребности в улучшении жилищных условий, скором переезде, срочной нужде в деньгах или других обстоятельствах, требующих незамедлительной реализации.

По прогнозам экспертов, ждать роста цен на вторичном рынке в 2023 году не стоит. Выигрывает сейчас тот, кто покупает. Квадратный метр будет терять в цене в среднем 1% в месяц. Но если уж вы решили продать недвижимость сейчас в 2023 году — не тяните, с каждым месяцем цена будет только ниже.

Выбрать подходящую квартиру в новостройке Москвы от надёжного застройщика вам помогут эксперты Авахо.

ООО Форма.
Срок сдачи: III кв. 2025 – IV кв. 2026
Токен 2SDnjciqszY
  • от 14,6 млн руб.
Offline квартал в районе Аэропорт.
ООО Квартал Метроном.
Срок сдачи: III кв. 2026
Токен 2SDnjeP9Ni4
  • Квартал «Метроном»
Двухуровневые квартиры с террасами, французскими балконами.
  • 7 Мар 2023
  • Изображение https://news.ners.ru/