Снизить ставку по ипотеке можно как на старте, так и в процессе выплаты. Для этого можно оформить страховку, провести рефинансирование или реструктуризацию, стать участником программ льготного кредитования.
Рассказываем, как это делается, какие условия нужно выполнить и какой набор документов потребуется, чтобы поменять процент в свою пользу.
Снижение на старте
При оформлении договора заёмщик должен застраховать имущество. Правило утверждено статьёй 31 ФЗ № 102. Многие банки предлагают дополнительно застраховать здоровье и жизнь, оформить титульное страхование — так кредитор защищает себя от потери должником права на недвижимость. По обоим видам страхования ставку снижают на 1–1,5%.
Хороший способ — воспользоваться льготным кредитованием. Такие программы разрабатывают для покупающих жильё по договорам ДДУ, семей с детьми, сотрудников IT-компаний — проверить свою компанию на предмет аккредитации можно на сайте «Госуслуги».
Ещё бывают льготные программы для приобретения жилья на Дальнем Востоке, сельская ипотека, займы для врачей, учителей, военных. Для каждого предложения актуален возраст заёмщика, стаж и место работы, максимальный размер кредита — условия часто меняются. Узнавать, можно ли воспользоваться предложением, лучше в самом банке.
Снижение процентной ставки по действующей ипотеке: когда это выгодно
Снижение процентной ставки по действующей ипотеке выгодно на начальных этапах, когда уплачено меньше половины долга. Ведь чтобы изменить кредитный договор, придётся понести дополнительные затраты. Например, повторно произвести оценку недвижимости, оформить новую страховку, снять обременение в старом банке и наложить в новом. Поэтому, когда большая часть кредита уже выплачена, снижать ставку бессмысленно.
Также важна разница между ставками старого и нового кредита. Она должна составлять не менее двух процентных пунктов. Например, человек, взявший кредит под 10%, получит выгоду, снизив ставку до 8%.
Условия для снижения ипотечной ставки в процессы выплаты
Существует несколько способов снизить ставку. Это рефинансирование, субсидирование, реструктуризация. Ещё процент может стать меньше после рождения ребёнка.
Основным условием во всех случаях является наличие гражданства Российской Федерации. Если возможностью собирается воспользоваться семья, то российское гражданство должно быть у обоих супругов.
При выборе важно знать дополнительные требования к применению каждого из способов, так как снизить ставку по ипотеке можно только при их выполнении.
Рефинансирование
Рефинансирование — это заключение повторного ипотечного договора на более привлекательных условиях. Договор заключают либо с тем же банком-кредитором, либо с другим, который гасит предыдущую задолженность заёмщика.
Условия:
- безупречная кредитная история;
- отсутствие просрочек по выплате текущего займа;
- доход, который позволит погашать новые платежи.
Размер дохода проверяют особенно тщательно, если после рефинансирования увеличился ежемесячный платёж. Такое бывает, если при пересчёте ставки стороны договорились о сокращении срока кредитования.
Субсидирование
Помощь государства в приобретении жилья. Ею можно пользоваться при оформлении займа или в процессе выплаты — для этого нужно обратиться в банк, выдавший кредит. Понадобятся заявление и документы — список каждый банк утверждает отдельно.
Оператором программы выступает АО «Дом.РФ». Там проверяют документы и перечисляют деньги для погашения части займа.
Помощь оказывают определённым категориям граждан РФ: молодым и многодетным семьям, госслужащим, военнослужащим.
Условия:
- Молодая семья — возраст обоих супругов до 35 лет включительно.
- Многодетная семья — наличие троих и более несовершеннолетних детей.
- Госслужащие — стаж от 1 года.
- Военные — контрактная служба от 3 лет, участие в накопительной ипотечной системе. Проверить соответствие звания и должности требованиям можно в списке обязательных участников НИС.
Отдельный вид субсидирования — материнский капитал. Его можно использовать не только как первый взнос, но и для погашения долга.
Объём помощи изменяется в зависимости от размеров семьи, региональных коэффициентов, норм жилой площади — нужно узнавать отдельно.
Чтобы в глазах закона являться семьёй, необходимо официально оформить отношения. При подаче заявки на субсидирование попросят предъявить свидетельство о регистрации брака.
Реструктуризация
Изменение условий кредитования в том же банке, который выдал заём. Выполняется при возникновении трудностей с выплатой. Банк может дать кредитные каникулы, растянуть срок выплат, снизить ставку.
Одним из вариантов реструктуризации является использование программы АИЖК — Агентства ипотечного жилищного кредитования, созданного государством для поддержки жилищного сектора.
Условия:
- Принадлежность к следующим категориям: семьи с несовершеннолетними детьми, инвалиды и родители детей-инвалидов, ветераны боевых действий, родители студентов очных отделений вузов.
- Снижение уровня доходов на 30% за три месяца до подачи заявления. При этом текущий семейный доход не должен превышать двойного прожиточного минимума из расчёта на каждого члена семьи.
- Отсутствие другой жилой недвижимости в собственности.
Договор должен быть заключён за год и более до момента подачи заявления. Размер субсидии ограничен 1,5 млн рублей, лимит оказываемой помощи — 30% от остатка долга. Ещё одно требование касается площади жилья: однокомнатная квартира должна быть не больше 45 м², двухкомнатная — 65 м², трёхкомнатная — 85 м².
Важно! После реструктуризации в кредитной истории появится негативная отметка.
Рождение ребенка — семейная ипотека
Государственная программа, направленная на увеличение рождаемости. Касается семей, владеющих ипотечной квартирой, если после 1 января 2018 года у них родился ребёнок. Например, кредит был оформлен в 2016 году. Через 3 года в семье родился ребёнок. Родители подают заявление, им меняют ставку.
По сути, это снижение процента через рефинансирование на особых основаниях. Подходящие кредитные учреждения можно найти среди банков-участников.
Условия:
- все члены семьи, включая ребёнка, являются гражданами РФ;
- основной плательщик — отец или мать;
- здоровье и жизнь основного плательщика застрахованы;
- оба родителя не были лишены родительских прав;
- отсутствие просрочек по предыдущим выплатам;
- объект недвижимости — новостройка, приобретённая у застройщика.
Рефинансировать из-за рождения ребёнка ипотеку на вторичное жильё не получится. Эта опция доступна только жителям Дальнего Востока.
Читайте также: ТОП-10 лучших новостроек Москвы в 2022 году
Количество детей значения не имеет. Ранее воспользоваться программой могли только семьи с двумя и более детьми. С июля 2021 года в неё включены семьи с одним ребёнком, появившимся на свет после 01.01.2018 года. Это утверждено Постановлением Правительства РФ № 1060.
Какие документы необходимы для подачи заявления на снижение ставки
При изменении условий и перезаключении договора внутри одного банка потребуется минимум документов: паспорта заёмщика и созаёмщика, справка о текущих доходах. Всё остальное извлекут из базы.
Если ставка меняется из-за рефинансирования в другом банке, то придётся подготовить полный пакет. В зависимости от условий или вида льготной программы, он может включать:
- СНИЛС;
- ИНН;
- бумаги о страховании недвижимости, здоровья и жизни, титульном страховании;
- выписку из Росреестра о праве собственности на ипотечное жильё;
- копию трудовой книжки;
- копию трудового договора;
- сведения об ипотечном договоре — номер, дата заключения, срок, сумма, валюта, ставка, размер регулярного платежа.
Планируя изменить условия из-за рождения ребёнка, нужно приготовить свидетельство о браке, свидетельства о рождении всех детей.
В каждом банке свой порядок приёма документов, свои требования. Например, в Сбербанке сама сделка по изменению ставки пройдёт онлайн, но придётся приехать один раз в офис для подписания документов. ВТБ даёт возможность подать заявку по телефону.
В каких случаях можно снизить ипотечную ставку через суд
Снижение процента — право кредитора, а не его обязанность. Банк может отказать и в большинстве случаев будет прав. Единственное исключение — наличие в кредитном договоре пункта об обязанности снизить ставку при определённых условиях. Например, после выплаты 50% долга или при досрочном погашении 70%.
Если такой пункт есть, но программа автоматически не сделала пересчёт при наступлении оговорённых условий, клиенту нужно обратиться к менеджерам банка. Скорее всего, вопрос будет решён положительно. Если банк отказал, можно подать исковое заявление в суд.
В банках работают сильные юристы, специализирующиеся на спорах с заёмщиками. Если специального пункта о пересчёте нет, стоит подумать о целесообразности иска. Ведь в случае провала придётся понести судебные издержки.
