Покупка квартиры по альтернативной сделке. Особенности и нюансы

Когда человек одновременно продает квартиру и на вырученные деньги планирует купить новую, то сделку называют альтернативной. Чтобы провести такую куплю-продажу, нужно предусмотреть нюансы — верно составить договор и не перепутать план действий.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Рассказываем, как купить квартиру, которую продают по альтернативной сделке, на что обратить внимание и какие детали важно проконтролировать.

Что такое альтернативная сделка на примерах

На рынке недвижимости есть несколько типов сделок:

• Прямая купля-продажа — сделка, в которой продавец получает деньги и отдает квартиру. Ему есть где жить, он не собирается затягивать процесс на время, пока ищет другую квартиру.
• Альтернативная, или встречная — это ситуация, когда продавец сразу покупает другое жилье на вырученные от реализации своей квартиры деньги. Например, продает человек «однушку» и сразу покупает «трешку», чтобы переехать из одной квартиры в другую. Это встречная сделка.

Альтернативная сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. Звеньев в этой цепочке может быть сколько угодно. Еще она может быть последовательной, а может напоминать разветвленную сеть. Смотрите на примерах:

• Простая альтернативная сделка — три стороны. Вы — первое звено, покупаете однокомнатную квартиру. Тот, кому вы отдали деньги, тоже покупатель — он приобретает на ваши деньги плюс доплату трехкомнатную квартиру. С деньгами уходит в итоге последний в цепочке продавец.
• Сложная и разветвленная сделка. Семья с совершеннолетним ребенком продает большую квартиру из-за развода. Жить им негде, поэтому каждый из них ищет квартиру для покупки, в которую сможет сразу въехать. Но найденные ими «однушки» тоже продают по встречным сделкам — их продавцы ищут трехкомнатные. В итоге в цепочке получается уже минимум шесть сделок.

Встречные сделки — сложный процесс, в котором нужно проверить в несколько раз больше документов и согласовать действия и пожелания всех участников сделки. Альтернативные сделки лучше «упрощать», превращая их в прямые.

Еще важно не путать альтернативные сделки с долевыми. Долевая сделка — это когда одну квартиру покупает или продает сразу несколько человек. Например, муж с женой продают другой семье одну квартиру. Альтернативные — когда есть цепочка сделок. То есть в альтернативных сделках может быть несколько долевых. А долевая — не значит альтернативная.

Как упростить альтернативную сделку

Чтобы не пугать покупателей сложными алгоритмами, альтернативную сделку можно упростить и превратить в прямую. Например, человек продает однокомнатную квартиру и на вырученные деньги хочет приобрести «трешку». Он находит покупателей на свое жилье и подходящий вариант трехкомнатной. Что дальше:

• Заключает предварительный договор с владельцами «трешками», что сделка состоится через месяц.
• Продает свою «однушку» — тратит 2-3 недели на сбор документов, заключение договора и регистрацию сделки.
• Затем, с деньгами на руках, приходит к владельцам «трешки» и покупает их квартиру, отдельным договором.
• Жить после продажи «однушки» он может в ней же — главное, договориться, что передаст жилье новым владельцам через 2-3 недели после продажи. Или можно арендовать жилье до тех пор, пока ему не передадут «трешку».

Риски у подобного упрощения тоже есть — владелец «трешки» может отказаться продавать свою квартиру, тогда придется искать новое жилье для покупки.

Если сделку упростить — рискует среднее звено в цепочке, тот, кто одновременно продает и покупает. Если не упрощать — сделка становится запутаннее, на такие квартиры сложнее найти покупателя.

Риски в альтернативных сделках

Покупатели на рынке альтернативные сделки не любят — обычно за такие просят скидки. Вот основные риски встречной купли-продажи и почему от них стоит отказываться:

Поиск подходящих квартир для всех участников процесса затягивается, сделка проходит долго.

В процессе много участников. Приходится искать общий язык с несколькими продавцами и риелторами.

Сложнее передавать деньги. Редко когда передается одна конкретная сумма — каждый участник сделки обычно или докладывает деньги, или забирает часть себе. Важно следить, чтобы никто не запутался в переводах.

Больше риска в отмене сделки со стороны Росреестра — регистрация документов происходит по шагам, чиновники рассматривают документы по очереди. В итоге, например, первая квартира в сделке может быть продана, а в покупке второй могут отказать.

Нужно учитывать человеческий фактор. Вся цепочка может развалиться из-за несогласованности или новых желаний одного участника — например, если кто-то решает повысить стоимость или отказаться от сделки.

Все участники сделки зависят друг от друга. Например, если кто-то из участников использует ипотечные средства, то в сделке появляется еще одна сторона — банк. Он тоже может затормозить весь процесс или вовсе разрушить всю цепочку.

Читайте также: «Как продать ипотечную квартиру»

Из-за детей цепочка сделок может быть отменена после регистрации. Проблемы может создать орган опеки, если любая из продающихся квартир частично или полностью принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Причем из-за детей ситуация может осложниться уже после регистрации сделки — детям нужно выделять доли в новой квартире, если этого не сделать, органы опеки могут отменить куплю-продажу.

Читайте также: «Как купить квартиру, которой владеет несовершеннолетний»

Почему не стоит отказываться от альтернативных сделок

Альтернативные сделки, как правило, сложнее и рискованнее простой и прямой купли-продажи. С другой стороны, если у всех участников сделки все в порядке с документами, они добросовестные и адекватные, то проблем возникнуть не должно.

Если вы покупаете жилье, и оно продается через цепочку — попросите скидку за сложность и долгий процесс. За счет того, что многие покупатели отказываются от подобных сделок, продавец может уступить вам в цене. И выгода превысит сложность оформления цепочки.

Если вы не разбираетесь в тонкостях и нюансах сделок с квартирами, лучше обратитесь к специалисту — риелтору или юристу.

Как и когда искать квартиры для альтернативной цепочки

Идеально, если все участники сделки сначала находят квартиры, которые они хотят купить, а уже затем начинают продавать свое жилье. Но какого-то оговоренного законом или правилами рынка алгоритма поиска нет — вы можете действовать в любом порядке. Главное, чтобы перед заключением сделки могли собраться вместе сразу все ее участники.

Какие документы нужно проверить покупателям

Документов в альтернативных сделках больше, чем в обычных. Важно ничего не упустить. Для этого лучше обратитесь к риелтору или юристу.

Все сказанное в этом разделе относится к покупателям квартир в цепочке. Если вы находитесь в конце цепочки в роли продавца, и вам нужны только деньги от проданной квартиры — вы можете пропустить этот шаг.

Идеально, если все участники цепочки уже нашли себе квартиры — тогда проверяйте все документы на все объекты. Так меньше риска, что сделка сорвется. Если нет, то скрупулезно изучите документы вашего продавца.

Вот необходимый минимум. Делайте это до передачи аванса или задатка:

• Закажите выписки из ЕГРН. Важно, чтобы в правом собственности по выпискам обладали те же люди, что и выступают продавцами в сделке. Такие справки можно заказать в МФЦ, цена за одну справку — 400 рублей.
• Еще в этой же выписке важно проверить, находятся ли квартиры под арестом или под другим обременением — если да, это помешает регистрации сделки.
• Изучите паспорта продавцов — данные в них должны совпадать с данными в выписках. Проверяйте, чтобы не было технических ошибок — например, когда в паспорте у человека фамилия написана с буквой «ё», а в выписке с буквой «е». Такая ситуация грозит затягиванием регистрации и разбирательствами с Росреестром.
• Проверьте правоустанавливающие документы. Риелторы продавцом могут говорить, что вся информация есть в выписках — это не так. Выписка — документ, подтверждающий право на квартиру. А вам нужны бумаги, устанавливающие это право — например, договора купли-продажи, наследства, ренты или дарения. Смотрите, чтобы данные в договорах сходились с информацией из выписки и паспорта продавца.
• Проверьте, у всех ли собственников в сделке есть заверенные нотариально разрешения супругов на продажу. Если квартира куплена в браке, такой документ нужен.
• Спросите актуальную платежку за капитальный ремонт — долги за эту услугу закрепляются за квартирой, оплачивать их придется новому собственнику. Попросите посмотреть платежку за ЖКУ — на всякий случай, ведь если долгов много, УК может попросить наложить за это арест на квартиру. Если долги есть, убедитесь, что собственник погасил их до сделки.
• Если вы в Москве или Московской области, попросите у собственника квартиры единый жилищный документ. Его можно получить в МФЦ. В документе будет вся информация о зарегистрированных в квартире гражданах и возможных задолженностях по ЖКУ. В регионах собственники могут принести справки о проживающих из паспортных столов.

Пример выписки из ЕГРН — ограничения прав и обременений нет, сделку скорее всего зарегистрируют

Если в сделке есть посредники, попросите его показать доверенность. Ее подлинность можно проверить в базе нотариусов. Лучше, если в доверенности явно написано, что посредник может продать квартиру. Когда в документе указана широкая трактовка или расплывчатые формулировки, например, «такой-то имеет право осуществлять любые действия с квартирой», сделок по ним лучше избегать. Возможно, собственник заявит, что имел ввиду не продажу, и попробует оспорить сделку через суд — результат разбирательства предсказать невозможно.

Если доверенность в базе не отображается, позвоните нотариусу и уточните, действительно ли он выдавал документ

Что проверять в правоустанавливающих документах

Что конкретно проверять в документах, зависит от типа права основания. Изучайте детали для всех квартир в цепочке:

• Если квартиру купили в новостройке, спросите договор долевого участия, договор с ЖСК или договор переуступки. Еще нужно посмотреть, есть ли разрешение на ввод здания и акт приема-передачи квартиры.
• Договор купли-продажи, то есть квартиру приобрели на вторичном рынке. Попросите у собственника расписку или акт приема-передачи квартиры, где указано, что он полностью расплатился за жилье.
• Договор приватизации. Нужно проверить, сколько у квартиры собственников, сколько зарегистрировано. Участвовать в сделке должны все собственники. Учитывайте, что если квартиру приватизировали, то зарегистрированные в ней граждане без права собственности могут проживать в ней. Проверяйте такие сделки с юристом.
• Квартира получена в наследство. Узнайте, есть ли у умершего родственники, которые потенциально могут претендовать на наследство. Если такие есть, выясните, почему они тогда не являются собственниками жилья.

Смотрите на реакцию продавцов в ответ на ваши вопросы. Если в ответ на вежливую просьбу что-то уточнить или показать документы они отказываются и начинают нервничать, это повод насторожиться. Возможно, с «юридической чистотой» квартиры не все в порядке.

Еще стоит изучить техпаспорта квартир — если в них есть перепланировки, они должны быть узаконены. Так вы избежите потенциальных штрафов. Если же квартиру покупают в ипотеку, то незаконная перепланировка является поводом для банка отказать в кредите.

Договоритесь обо всех нюансах

После проверки всех документов переходите к обсуждению сделки. Лучше, если все участники сделки будут согласовывать нюансы процесса друг друга. Вот о чем нужно договориться.

Задаток. Обсудите его размер с владельцем квартиры, которую вы приобретаете. Убедитесь, что это именно задаток — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет всю сумму и еще столько же денег в качестве компенсации. Если в договоре будет указан аванс, то в случае отмены сделки по его вине нужно будет только вернуть сумму, без компенсаций.

Сроки. Договоритесь, сколько времени будет нужно продавцу на заключение его сделки и когда он передаст вам квартиру. Лучше закладывать с запасом, по паре недель на каждое звено в цепочке. В случае, когда кто-то из участников сделки не нашел себе новую квартиру, срок лучше увеличить минимум на месяц.

Пример У вас альтернативная сделка из трех участников — продавец, у которого вы хотите приобрести «однушку», ищет себе на замену «трешку». Он еще не нашел жилье, поэтому лучше договориться, что ваша сделка состоится через два месяца — так у него хватит времени на спокойный поиск. Если же двух месяцев не хватит, то он возвращает вам задаток в двойном размере.

Расходы на оформление. Для регистрации любой сделки необходимо оплатить госпошлину — это 2 000 рублей. Остальные расходы зависят от ситуации. Например, если в сделка проходит с долевой собственностью, потребуется платить нотариусу — это 0,5% от суммы в договоре и дополнительно оплата услуг конторы. Заранее выясните возможные расходы и договоритесь, кто будет их оплачивать.

Читать подробнее: «Когда нужен нотариус в сделках с недвижимостью»

Процесс передачи денег. В альтернативных сделках участвует много людей, поэтому обычно договариваются об использовании аккредитива. Это способ расчета с помощью банка — вы кладете деньги на счет, а банк переводит их на счет продавца при заранее оговоренных условиях. Например, когда после всех сделок он придет в офис с выпиской и покажет, что ваша сделка прошла успешно.

Еще можно использовать банковскую ячейку — это сложнее, потому что нужно точно рассчитывать, когда и кто должен закладывать деньги. Встречаться придется несколько раз — ячейку можно открыть в присутствии и продавца, и покупателя.

Расходы на передачу денег обычно оплачивают пополам, но можно договориться иначе. Сумма зависит от банка — аккредитив в среднем стоит 2-3 тыс. руб., ячейка 2-5 тыс. руб.

Читать подробнее: «Как безопасно передать деньги продавцу квартиры»

Риск разрушения цепочки. Вам нужно договориться, что будет происходить, если альтернативная сделка отменяется не по вине вашего продавца. Например, если из сделки выйдет другой участник сделки. Например, условия могут быть такими — задатки у всех участников одинаковые, в итоге все возвращают друг другу деньги, а первый покупатель, который ничего не продает, получает компенсацию в двойном размере.

Как заключить предварительный договор

После обсуждения всех деталей заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор и передайте задаток. Затем ждите оговоренное время и приходите в МФЦ на сделку. Либо, если цепочка нарушилась, забирайте у продавца задаток и такую же сумму в качестве компенсации — если вы договорились об этом.

Шаг с предварительным договором и задатком можно пропустить. Вместо этого сразу договориться о составлении основного договора и встречи в МФЦ. Но, как правило, в альтернативных сделках предварительный договор необходим — продавцам нужно время, чтобы найти следующие квартиры, а покупателям — гарантии, что сделки не сорвутся.

В договорах важно прописать все нюансы сделки, ответственность за возможные срывы. В договоре должно быть упоминание, что сделка альтернативная, и что на регистрацию подаются документы сразу по нескольким квартирам.

Если не уверены в своих юридических знаниях, для составления предварительного и основного договора наймите риелтора или юриста.

Читайте подробнее: «Как составить предварительный договор купли-продажи недвижимости»

Как проходит сделка

Все участники должны встретиться. Обычно это происходит в банке, где заключается договор аккредитива.

• Еще раз проверьте документы — паспорта, разрешение супругов, единые жилищные документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги на квартиру, которую покупаете вы.
• После нужно подписать договора купли-продажи — если в сделке нужен нотариус, то это делают в него, обычно с записью процесса на видео. Если нет, то встреча проходит в МФЦ.
• Проверьте договор купли-продажи с вашим продавцом. Убедитесь, что в нем изложено все, о чем вы договорились — особенно если распечатывали копии не вы.
• Затем передайте договора на регистрацию — нужно отправить договора сразу всех участников сделки. Это можно сделать через нотариуса или в МФЦ самостоятельно.
• Ждите, пока пройдет регистрация всех документов — об этом оповестят письмом или звонком. Срок зависят от количества звеньев в цепочке сделок. Например, в сделке с двумя квартирами нотариус может сообщить о регистрации уже через 4-5 рабочих дней, а МФЦ — через 9-12 дней.

Если сделку не зарегистрируют, нужно разбираться в причинах и устранять их. Или, если вы уверены в неправоте Росреестра, обжаловать отказ через суд.

Как передать квартиры новым владельцам

После прохождения регистрации все документов вам нужно получить новую квартиру.

Встретьтесь в купленной квартире, проверьте, что она в том же состоянии, в котором вы решили ее купить. Подпишите акт приема-передачи. Этот документ подписывают и продавец, и покупатель.

В нем укажите, что с квартирой все в порядке, и что продавец получил за жилье деньги и не имеет к вам финансовых претензий. Новая квартира теперь ваша.

Подпишите аналогичный документ с новым владельцем вашей квартиры, если вы были не первым покупателем в цепочке.

Кратко — как купить квартиру по альтернативной сделке

• Альтернативные сделки обычно сложнее прямых, поэтому просите у продавца скидку. И обратитесь за помощью к юристу или риелтору, чтобы ничего не упустить.
• Если все участники цепочки подобрали себе жилье, проверьте документы на все квартиры. Убедитесь, что у продавцов есть право собственности, а в выписке из ЕГРН не указано, что жилье находится в обременении.
• Проверьте все документы вашего продавца в цепочке — убедитесь, что у него есть разрешение супруга
• Проверьте документы на все квартиры в цепочке — убедитесь, что их продают собственники, у них есть разрешения на сделку от супругов. Если в сделке участвуют дети, проверьте разрешение органов опеки на сделку.
• Обсудите всю нюансы сделки — участвовать в этом должны все участники цепочки. Договоритесь о процессе передачи денег и квартиры — кто и когда кладет деньги в банк, когда их можно забрать.
• Заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор, передайте задаток.
• Встретьтесь со всеми участниками цепочки в назначенное время в банке, заключите договор на аккредитив. Затем подпишите договора купли-продажи и отдайте документы на регистрацию.
• После подпишите акт приема-передачи квартиры, с упоминанием, что сделка состоялась и продавец не имеет к вам финансовых претензий.