В чем разница между авансом и задатком. Что использовать, если покупаете квартиру

Часто в сделках с недвижимостью продавец просит небольшой аванс или задаток — это способ «забронировать» квартиру на время, пока вы сделаете основной договор-купли продажи, соберете оставшуюся сумму и подготовитесь к сделке. Например, когда вы покупаете жилье в ипотеку.

Если всё правильно оформить, такая предоплата защищает обе стороны — например, она станет компенсацией продавцу за упущенное время, если покупатель не сможет взять кредит.

Всего есть три варианта оформления предоплаты, каждый со своими нюансами.

Аванс

Это форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто аванс защищает только продавца — если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.

Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.

Обычно стороны заключают так называемый авансовый договор. Установленного законом шаблона нет, поэтому пишут в свободной форме. Указывают, кто и кому отдал аванс, до какого числа должна пройти регистрация сделки. Прописывают, что покупатель не требует деньги назад, если решит не приобретать эту недвижимость.

Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.

Если вы попадете в недобросовестное агентство, можете встретить такое предложение — аванс оформляют как оплату услуг агента-посредника в сделке. Это противоречит закону и здравому смыслу — если вы даете предоплату, то она должна быть никак не оплатой агента, а часть оплаты за квартиру. Деньги агенту — это услуга, отдельный договор.

Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.

Это пример соглашения об авансе. Указано, что аванс возвращается в любом случае — даже если покупатель решит просто отказаться от сделки

Задаток

Задаток — это установленный законом юридический термин. Если упростить сложную формулировку, то это деньги, которые покупатель отдает продавцу в счет будущих платежей по договору. Тем самым стороны подтверждают свое намерение заключить основной договор купли-продажи.

Чтобы передача денег являлась задатком, соглашение нужно оформить письменно. Достаточно документа, подписанного обеими сторонами и сделанного в свободной форме — заверять бумаги у нотариуса необязательно.

Расторжение соглашения о задатке регулируется ст. № 381 Гражданского кодекса РФ:

• Покупатель решит отказаться от сделки — продавец оставляет себе деньги;
• Отказывается продавец — ему придется вернуть задаток в двойном размере.

Если продавец не хочет добровольно возмещать задаток, покупатель может обратиться в суд. В исковых требованиях можно заявить «компенсацию ущерба», то есть двойной задаток, плюс компенсация за пользование чужими деньгами, плюс моральный ущерб. Или попробовать принудить продавца всё-таки заключить договор купли-продажи. Решение суда зависит от множества факторов конкретной ситуации, предугадать его не получится.

В договоре задатка также пропишите все условия будущей сделки и укажите, что задаток — это предоплата. Хотя по закону быть иначе не может, лучше проговорить этот момент заранее. Чтобы для одной из стороны не стало неожиданностью сумма за квартиру меньше как раз на сумму задатка.

Пример соглашения о задатке. На всякий случай указали, что продавец возвращает его в двойном размере, если договор купли-продажи не заключен по его вине

Обеспечительный платеж

Это еще один законный вариант денежного обязательства, которым покупатель может подтвердить свое желание приобрести квартиру. Регулируется ст. № 381.1 ГК РФ. Обеспечительный платеж похож на задаток, но с нюансами. Например, задаток продавцу тратить нельзя, а обеспечительный платеж можно пустить на расходы, связанные с договором — на оформление документов, оценку недвижимости или на нотариуса. Обеспечительный платеж изначально не входит в плату за квартиру, хотя такое условие можно прописать.

Если покупатель не захочет заключать договор, то обеспечение ему не вернут. Когда от сделки отказывается продавец, то в отличии от задатка, ему не нужно возвращать платеж в двойном размере — о сумме штрафа нужно договариваться.

Обеспечительный платеж по умолчанию не является «предоплатой» — то, что он уменьшает стоимость квартиры, нужно обязательно прописать в договоре.

В этом соглашении указали, что обеспечительный платеж считается частью общей оплаты за квартиру

Сколько денег нужно выделять на предоплату

Нет какой-то суммы, которую закон разрешает брать с покупателя в виде предоплаты — всё строится на личных договоренностях. Если говорить про обычные сделки между физическими лицами, то размер предоплаты часто зависит от региона и класса недвижимости.

Например, за эконом-класс в Саратове просят порядка 10-30 тысяч рублей. Задаток за аналогичное жилье в Москве обойдется в 50-100 тысяч. Если говорить о столичном бизнес-классе, то сумма аванса может достигать и 10-20% от стоимости квартиры.

Средний размер предоплаты в Москве сейчас — это 1-2% от стоимости жилья. Лучше договориться на меньшую сумму — договор о предоплате нигде не регистрируются, есть риск, что у вас заберут деньги и исчезнут.

Риски при передаче предоплаты — когда отдавать деньги

Передавать предоплату за квартиру в любой форме стоит лишь после того, как вы убедились в юридической «чистоте» недвижимости и уверены в том, что готовы купить это жилье. Например, вам нужно несколько дней, чтобы оформить заявку на ипотеку и получить одобрение банка — в такой ситуации нормально передать деньги.

Передача предоплаты — всегда риск. Есть шанс, что продавец окажется недобросовестным и попытается вас обмануть:

• Возможно, есть другие собственники, которые против сделки. Возьмите выписку из ЕГРН, чтобы выяснить всех, кто имеет право на квартиру. Если этого не сделать, после предоплаты могут появиться другие владельцы, договор купли-продажи они не подпишут, а вам придется искать продавца и пытаться вернуть свои деньги.
• Или это вовсе не квартира продавца. Мошенники действуют так — арендуют дорогую и красивую квартиру, а затем выставляют ее на продажу по заниженной цене. Мотивируют это тем, что срочно переезжают, тянуть со сделкой не могут. Предложение кажется выгодным, поэтому покупатель верит на слово и сам предлагает аванс. Чтобы продавцы потерпели пару дней, пока он не соберет всю сумму. После этого мошенники исчезают.

Если вы решили купить квартиру и у вас просят предоплату, то сначала проверьте у продавца все документы на нее, убедитесь, что есть разрешение органов опеки или супругов, если это нужно.

Косвенно благонадежность продавца можно проверить, посмотрев, есть ли у него долги — на сайте судебных приставов, бесплатно. Если продавец оказался в базе, с него будет сложно взыскать предоплату в случае проблем — вы просто пополните список тех, кому он должен.

У продавца долг больше 140 тысяч рублей. Нужно быть осторожнее с предоплатой

Как оформлять передачу предоплаты

Неважно, в какой форме вы с продавцом договорились передать деньги, как аванс, задаток или обеспечительный платеж — в любом случае нужен договор. Пропишите в нем эти пункты:

• Паспортные данные всех участников сделки. Если продавцов или покупателей несколько, или вы планируете купить квартиру в ипотеку с помощью созаемщиков — добавьте их в договор.
• Полную информацию о недвижимости — адрес, кадастровый номер и стоимость, технические параметры, такие как этаж и метраж. Информацию лучше взять из выписки ЕГРН.
• Форму договора — это аванс, задаток или обеспечительный платеж. Обычно прописывается в названии, но нет запрета сделать предварительный договор, в котором отдельным пунктом указать на юридическую форму предоплаты.
• Полную стоимость квартиры — это нужно, чтобы продавец не смог ее изменить уже после получения предоплаты.
• Сумму предоплаты. Если стоимость квартиры уменьшается на сумму предоплаты, об этом тоже стоит упомянуть в договоре.
• Условия удержания и возврата. Что произойдет, если покупатель или продавец передумают заключать сделку. Что будет, если сделку не получится заключить из-за каких-то внешних обстоятельств, например, отказа в одобрении ипотеки. Нужно ли возвращать предоплату при форс-мажорах.
• Добавьте сроки действия договора — укажите точную дату, до которой нужно заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать сделку.

При передаче денег возьмите у продавца расписку — в ней должны быть указаны ФИО обеих сторон, их паспортные данные, сумма и основание, то есть по какому договору идет платеж.

Расписка пишется в свободной форме

Как вернуть деньги, если продавец передумал

Когда сделка срывается по вине покупателя, ему не возвращают предоплату. Если же от сделки отказывается продавец, есть несколько вариантов:

• В случае аванса он возвращает всю сумму;
• Задаток — должен передать сумму в двойном размере;
• Обеспечительный платеж — нужно смотреть условия договора. Скорее всего, он должен вернуть всю сумму плюс прописанную компенсацию, если такие строчки есть в договоре.

Если продавец отказывается возвращать предоплату, нужно обращаться в суд — в мировой, если сумма претензии меньше 50 тысяч рублей, и в районный суд по месту жительства истца, если больше.

Взыскивать нужно не только предоплату, но и неустойку за незаконное пользование денежным средствами. Размер устанавливается ст. № 395 ГК РФ — нужно взять ключевую ставку ЦБ РФ, разделить ее на количество дней, затем умножить на количество дней просрочки и на сумму предоплаты.

Проблема в том, что даже выигранный суд может не помочь вернуть вам деньги. Например, вы победили и вам даже присудили компенсацию. Но продавец всё равно отказывается возвращать вам деньги, поэтому приходится взыскивать их с помощью приставов. Если у должника есть официальная работа, вам будут перечислять с нее часть денег.

Предоплату вы отдадите сразу большой суммой, а долг будете получать обратно частями, возможно, даже несколько лет.

Поэтому если есть возможность провести сделку без предоплаты, лучше отказаться от любой ее формы. Или хотя бы конкретно прописывать ответственность продавца в предварительном договоре и убедиться, что ему есть с чего возвращать вам долг — например, у него приличная официальная работа.

Кратко — в чем разницу между формами предоплаты, что выгоднее

• Для покупателя самым выгодным вариантом выглядит договор задатка — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет задаток и еще столько же денег в качестве компенсации.
• Самый невыгодный вариант — аванс, ведь это часть денег вперед, без каких-то обязательств и компенсации, прописанных в законе. Если сделка отменяется по вине продавца, он должен просто вернуть вам деньги. И не соглашайтесь оформлять аванс как оплату услуг посреднику.
• Обеспечительный платеж обычно используют в сделках на первичном рынке — застройщики не будут рисковать и брать задаток, потому что не хотят потенциального риска возвращать его в двойном размере. Плюс — это незаконно, они не могут брать предоплату до регистрации сделки в МФЦ. Обеспечение же поможет им убедиться в серьезности ваших намерений — в обмен на это для вас забронируют квартиру.
• Аванс часто используют в сделках с агентством недвижимости — эти же деньги являются их комиссией. Если покупатель отказывается от сделки, риелторы забирают аванс себе и ищут другого претендента на квартиру.
• Еще аванс стоит рассматривать в сложных сделках, когда получается длинная цепочка продавцов и покупателей. Здесь заключать договор задатка опасно, потому что всё может отмениться из-за одного участника, а компенсации в двойном размере будут выплачивать все продавцы.