Как я рассчитываю доходность при инвестировании в недвижимость

Артём Цогоев — инвестиционный директор ТРИНФИКО, с конца 90-х годов занимается инвестициями в недвижимость. Артём рассказал и показал на примере ЖК на юге Москвы, как рассчитать доходность вложений в недвижимость.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Куда будем инвестировать

Для расчета финмодели я возьму случайную новостройку на юге Москвы — ЖК Eniteo от девелопера Tekta Group. Это ЖК практически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро Академическая. Рядом расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Новостройка состоит из двух монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса. Сдать объект планируют во II квартале 2023 года.

Для инвестиций предлагаю купить сразу две квартиры — каждая площадью 41,2 кв. м, стоит 11,1 млн руб. С учетом скидки в 5% от застройщика, итоговая цена 1 кв. м составила 266 тыс. руб., а общая стоимость инвестиций — 21,28 млн руб. Продажу объекта планирую через квартал после сдачи новостройки, то есть в III квартале 2023 года.

Рассчитайте прогнозную цену

Чтобы рассчитать доходность, нужно спрогнозировать цену 1 кв. м в ЖК Eniteo, за которую получится продать квартиры через 3 года. Для этого изучаю аналогичные ЖК, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Проанализируйте новостройки

Рядом с ЖК Eniteo находится несколько новостроек:

• «Вавилов ДОМ» от девелопера МГЦПН;
• VAVILOVE от ГК Инград;
• проект компании «Бэсткон» The MID;
• Prizma от компании «Флэт и Ко»;
• «Квартал 38А» от «Ремстройтрест»;
• ЖК «Розмарин Deluxe» от «Ташир»;
• недавно стартовавший ЖК «Архитектор» от ФСК.

Все проекты относятся к бизнес-классу. В них нет апартаментов, только квартиры.

Но есть и различия, из-за которых меняются цены — ЖК находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых — без отделки.

Отобрав максимально похожие, нужно собрать сведения для анализа. Я использую открытые источники и базу данных BNmap.pro — в ней агрегируется информация о фактических сделках застройщиков.

Затем нужно привести все цены к общему знаменателю, то есть вычислить среднюю цену квадратного метра.

Смотрите, что получилось на первом этапе

Ищите квартиры на вторичном рынке

Объекты, представленные на вторичном рынке, нужно разделить на две группы:

• квартиры-аналоги в построенных после 2008 года домах;
• аналоги в домах, построенных до 2008 года.

Такое разделение важно для корректного сравнения цен и прогнозирования — очевидно, что ценник в старых домах будет отличаться от стоимости жилья в относительно новом доме.

Важно — на вторичном рынке обычно используются так называемое экспонирование. Проще говоря, исследуются не фактические цены сделок, а цены из объявлений на порталах недвижимости. Чтобы сгладить возможные скидки и приблизиться к реальным данным, усредненные цены уменьшили на 5% — так называемая поправка «на торг».

Исследование квартир на «вторичном рынке» помогает вычислить нижнюю границу цены — вряд ли мы продадим новостройку дешевле.

А это таблица с квартирами на вторичном рынке

Найдите данные по росту цен и сделайте прогноз

Для определения будущей цены квартиры рекомендую использовать данные проверенных аналитических сервисов. Например, «Индикаторы Рынка Недвижимости».

Я сделаю важное допущение — приму за основу информацию о том, что за последние три года рост цен на квартиры в Москве составил 18,6%. То есть при вычислении будущей цены я буду рассчитывать на рост стоимости жилья в 6,2% ежегодно. Квартиры мы купили в 2020 году, продаем в 2023. Рост за 3 года — 18,6%. Итого, учитывая получившуюся среднюю стоимость «квадрата» после анализа всех аналогичных новостроек в округе, фиксируем прогнозное значение стоимости 1 кв. м в 412 тыс. руб.

Кратко — как получить прогнозную цену

Конечно, в рамках статьи невозможно рассказать все тонкости экономического и маркетингового анализа — нужно разбираться в специфике вычислений с допущениями, максимально верно вычислять поправочные коэффициенты. Но для грубого подсчета можете использовать минимум данных:

• посмотрите аналогичные новостройки вокруг;
• найдите среднее значение цены квадратного метра;
• предположите, что цена будет расти так же, как и в предыдущие периоды;
• вычислите прогнозную стоимость, увеличивая среднее значение квадратного метра на проценты роста.

Теперь данных достаточно, чтобы вычислить прогноз по доходности.

Постройте финансовую модель

В финансовой модели я учитываю не только сумму на приобретение жилья, но и потенциальные затраты на продажу квартиры. Например, предполагаю, что квартиру буду реализовывать через профессиональное агентство недвижимости, которое возьмёт вознаграждение за свои услуги в размере 3%.

Продажа предполагается по прогнозной, рыночной цене в 412 тыс. руб. за 1 кв. м. Для быстроты сделки придется дать покупателю скидку 5%. Итого цена продажи — 387,5 тыс. руб. за кв. м или почти 31 млн руб. за обе квартиры.

Инвестиции в перепродажу подразумевает получение налогооблагаемого дохода. Всего придется заплатить в бюджет около 1,14 млн руб. Для сокращения выплат применяю налоговый вычет, 260 тыс. руб.

Итого — чистая прибыль от инвестиции в покупку двух квартир в ЖК Eniteo составляет 7,344 млн руб. Учитывая, что «вход» в инвестиции планируется на начальном этапе стройки, а продажа — после сдачи объекта.

Ожидаемая годовая доходность (IRR) достигла 10%.

Еще я дополнительно рассчитываю возможность использования ипотечных денег — например, купить две квартиры с первым взносом в 25% и ставкой 7,8% на срок 15 лет. При этом учитываю досрочное погашение ипотеки после продажи жилья — то есть замораживаю в стройке меньшее количество своих денег.

Ожидаемая прибыль составит 4,726 млн руб. Ожидаемая годовая доходность увеличится до 18%.

Смотрите, вот как выглядит расчет финансовой модели

* Лимит 2 млн руб. для 1 физ. лица. В течение жизни, рассчитано исходя из ежемесячного дохода инвестора 200 000 руб.

** Лимит 3 млн руб. для 1 физ. лица. В течение жизни, рассчитано исходя из ежемесячного дохода инвестора 200 000 руб.

Резюме — стоит ли вкладывать деньги в выбранную новостройку

Не нужно воспринимать финансовое моделирование как точный расчет дохода — это лишь предположения. В нашем случае единственным драйвером доходности стало предположение о дальнейшем росте цен на жилую недвижимость в 2021, 2022 и 2023 годах. Причем в том же темпе, что и в прошедшие три года. Именно это позволило рассчитать, что инвестиция принесет IRR на уровне 10% и 18%. Если рост цен замедлится, то IRR будет уменьшаться.

Поэтому в первую очередь инвестору нужно оценить реалистичность предположения, на котором строится финансовая модель. И только после этого вкладывать деньги.

В целом ЖК Eniteo является достаточно показательным примером московской новостройки «на старте продаж» конца 2020 года. Только оптимистично настроенные инвесторы способны увидеть в этом проекте перспективы. Скептикам я бы предложил обратить свое внимание на другие инвестиционные предложения.