Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Как я рассчитываю доходность при инвестировании в недвижимость

Артём Цогоев

Артём Цогоев — инвестиционный директор ТРИНФИКО, с конца 90-х годов занимается инвестициями в недвижимость. Артём рассказал и показал на примере ЖК на юге Москвы, как рассчитать доходность вложений в недвижимость.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Куда будем инвестировать

Для расчета финмодели я возьму случайную новостройку на юге Москвы — ЖК Eniteo от девелопера Tekta Group. Это ЖК практически на первой линии Севастопольского проспекта, в 20 минутах пешком до станции метро Академическая. Рядом расположен парк «усадьба Черёмушки-Знаменское». Новостройка состоит из двух монолитно-кирпичных высотных башен бизнес-класса. Сдать объект планируют во II квартале 2023 года.

Для инвестиций предлагаю купить сразу две квартиры — каждая площадью 41,2 кв. м, стоит 11,1 млн руб. С учетом скидки в 5% от застройщика, итоговая цена 1 кв. м составила 266 тыс. руб., а общая стоимость инвестиций — 21,28 млн руб. Продажу объекта планирую через квартал после сдачи новостройки, то есть в III квартале 2023 года.

Рассчитайте прогнозную цену

Чтобы рассчитать доходность, нужно спрогнозировать цену 1 кв. м в ЖК Eniteo, за которую получится продать квартиры через 3 года. Для этого изучаю аналогичные ЖК, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Проанализируйте новостройки

Рядом с ЖК Eniteo находится несколько новостроек:

Все проекты относятся к бизнес-классу. В них нет апартаментов, только квартиры.

Но есть и различия, из-за которых меняются цены — ЖК находятся в разных местах, на разных стадиях готовности; в некоторых из них квартиры продаются с отделкой или в состоянии white box, а в некоторых — без отделки.

Отобрав максимально похожие, нужно собрать сведения для анализа. Я использую открытые источники и базу данных BNmap.pro — в ней агрегируется информация о фактических сделках застройщиков.

Затем нужно привести все цены к общему знаменателю, то есть вычислить среднюю цену квадратного метра.

Смотрите, что получилось на первом этапе

Ищите квартиры на вторичном рынке

Объекты, представленные на вторичном рынке, нужно разделить на две группы:

  • квартиры-аналоги в построенных после 2008 года домах;
  • аналоги в домах, построенных до 2008 года.

Такое разделение важно для корректного сравнения цен и прогнозирования — очевидно, что ценник в старых домах будет отличаться от стоимости жилья в относительно новом доме.

Важно — на вторичном рынке обычно используются так называемое экспонирование. Проще говоря, исследуются не фактические цены сделок, а цены из объявлений на порталах недвижимости. Чтобы сгладить возможные скидки и приблизиться к реальным данным, усредненные цены уменьшили на 5% — так называемая поправка «на торг».

Исследование квартир на «вторичном рынке» помогает вычислить нижнюю границу цены — вряд ли мы продадим новостройку дешевле.

Адреса объектов-аналогов

Площадь, м2

Цена, руб.

руб./м2

Вторичный рынок до 2008 года

37

8 890 100

241 317

1

ул. Винокурова, 15к1

34

8 170 000

240 294

2

ул. Нагорная , 34к2

30

7 315 000

243 833

3

ул. Винокурова, 12к4

35

8 445 500

240 613

4

ул. Большая Черемушкинская, 32к2

55

13 300 000

241 818

5

ул. Нагорная, 15к1-2

30

7 220 000

239 867

Вторичный рынок до 2008 года

43

12 804 100

298 882

6

ул. Новочеремушкинская ул., 17

45

13 955 500

310 122

7

ул. Дмитрия Ульянова, 45

39

10 450 000

267 949

8

ул. Дмитрия Ульянова, 23к1

39

11 115 000

285 000

9

Электролитный пр-д, 16к1

38

11 875 000

309 245

10

Нагорный б-р, 19к1

53

16 625 000

314 867

А это таблица с квартирами на вторичном рынке


Найдите данные по росту цен и сделайте прогноз

Для определения будущей цены квартиры рекомендую использовать данные проверенных аналитических сервисов. Например, «Индикаторы Рынка Недвижимости».

Я сделаю важное допущение — приму за основу информацию о том, что за последние три года рост цен на квартиры в Москве составил 18,6%. То есть при вычислении будущей цены я буду рассчитывать на рост стоимости жилья в 6,2% ежегодно. Квартиры мы купили в 2020 году, продаем в 2023. Рост за 3 года — 18,6%. Итого, учитывая получившуюся среднюю стоимость «квадрата» после анализа всех аналогичных новостроек в округе, фиксируем прогнозное значение стоимости 1 кв. м в 412 тыс. руб.

Кратко — как получить прогнозную цену

Конечно, в рамках статьи невозможно рассказать все тонкости экономического и маркетингового анализа — нужно разбираться в специфике вычислений с допущениями, максимально верно вычислять поправочные коэффициенты. Но для грубого подсчета можете использовать минимум данных:

  • посмотрите аналогичные новостройки вокруг;
  • найдите среднее значение цены квадратного метра;
  • предположите, что цена будет расти так же, как и в предыдущие периоды;
  • вычислите прогнозную стоимость, увеличивая среднее значение квадратного метра на проценты роста.

Теперь данных достаточно, чтобы вычислить прогноз по доходности.

Постройте финансовую модель

В финансовой модели я учитываю не только сумму на приобретение жилья, но и потенциальные затраты на продажу квартиры. Например, предполагаю, что квартиру буду реализовывать через профессиональное агентство недвижимости, которое возьмёт вознаграждение за свои услуги в размере 3%.

Продажа предполагается по прогнозной, рыночной цене в 412 тыс. руб. за 1 кв. м. Для быстроты сделки придется дать покупателю скидку 5%. Итого цена продажи — 387,5 тыс. руб. за кв. м или почти 31 млн руб. за обе квартиры.

Инвестиции в перепродажу подразумевает получение налогооблагаемого дохода. Всего придется заплатить в бюджет около 1,14 млн руб. Для сокращения выплат применяю налоговый вычет, 260 тыс. руб.

Итого — чистая прибыль от инвестиции в покупку двух квартир в ЖК Eniteo составляет 7,344 млн руб. Учитывая, что «вход» в инвестиции планируется на начальном этапе стройки, а продажа — после сдачи объекта.

Ожидаемая годовая доходность (IRR) достигла 10%.

Еще я дополнительно рассчитываю возможность использования ипотечных денег — например, купить две квартиры с первым взносом в 25% и ставкой 7,8% на срок 15 лет. При этом учитываю досрочное погашение ипотеки после продажи жилья — то есть замораживаю в стройке меньшее количество своих денег.

Ожидаемая прибыль составит 4,726 млн руб. Ожидаемая годовая доходность увеличится до 18%.

CF-модель

Итого, тыс. руб.

1Q

2—12Q

13Q

Руб./кв.м.

Инвестиционная деятельность

9 330

21 280

0

30 610

116 631

Приобретение

−21 280

−21 280

0

0

−266 000

Выручка от продаж

30 610

0

0

30 610

382 631

Продажи по ДДУ

30 610

0

0

30 610

382 631

Продажи по ДКПН

0

0

0

0

0

Операционная деятельность

846

5

0

842

10 581

Затраты на брокеров

-842

0

0

-842

−10 522

Затраты на оформление ДДУ

−1

−1

0

0

−9

Затраты на оформление ипотеки

−4

−4

0

0

−50

Налоги

1 140

0

260

1 400

14 245

НДФЛ

−1 400

0

0

-1 400

−17 495

Налоговый вычет (имущественный)*

260

0

260

0

3 250

Финансовый результат (без ипотеки)

7 344

21 285

260

28 369

91 805

Инвестиции

0

21 285

0

0

266 059

Прибыль

0

7 344

0

0

91 805

ROI

35%

IRR

10%

Финансовая деятельность

2 618

15 960

4 603

13 979

32 726

Ипотека

15 960

15 960

0

0

199 500

Проценты

−3 539

0

−3 262

−278

−44 237

Выплата тела кредита

−1 904

0

−1 728

−176

−23 802

Досрочное погашение ипотеки

−14 056

0

0

−14 056

−175 698

Налоговый вычет (процентный)**

390

0

390

0

4 875

Влияние ипотеки на НДФЛ

531

0

0

0

6 636

Финансовый результат (с ипотекой)

4 726

5 325

4 343

14 391

59 079

Инвестиции

9 664

0

0

0

120 803

Прибыль

4 726

0

0

0

59 079

ROI

49%

IRR

18%

Смотрите, вот как выглядит расчет финансовой модели

* Лимит 2 млн руб. для 1 физ. лица. В течение жизни, рассчитано исходя из ежемесячного дохода инвестора 200 000 руб.

** Лимит 3 млн руб. для 1 физ. лица. В течение жизни, рассчитано исходя из ежемесячного дохода инвестора 200 000 руб.

Резюме — стоит ли вкладывать деньги в выбранную новостройку

Не нужно воспринимать финансовое моделирование как точный расчет дохода — это лишь предположения. В нашем случае единственным драйвером доходности стало предположение о дальнейшем росте цен на жилую недвижимость в 2021, 2022 и 2023 годах. Причем в том же темпе, что и в прошедшие три года. Именно это позволило рассчитать, что инвестиция принесет IRR на уровне 10% и 18%. Если рост цен замедлится, то IRR будет уменьшаться.

Поэтому в первую очередь инвестору нужно оценить реалистичность предположения, на котором строится финансовая модель. И только после этого вкладывать деньги.

В целом ЖК Eniteo является достаточно показательным примером московской новостройки «на старте продаж» конца 2020 года. Только оптимистично настроенные инвесторы способны увидеть в этом проекте перспективы. Скептикам я бы предложил обратить свое внимание на другие инвестиционные предложения.

Проектная декларация на рекламируемом сайте https://donskoy.strana.com/.
ООО СЗ На Минской.
Срок сдачи: III кв. 2021
Реклама
  • от 11,7 млн руб.
Высокий уровень: апартаменты со скидкой 21%.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://donstroy.com/zhilye-kompleksy/sobytie.
ООО Развитие.
Срок сдачи: IV кв. 2021 – IV кв. 2023
Реклама
  • от 27,4 млн руб.
Новый корпус в квартале «Событие».
  • 14 Янв 2021
  • Источник: Avaho.ru
показать еще