Как выбрать новостройку для инвестиций в Москве? Шесть основных критериев

Московская недвижимость была и остается ликвидным активом. За время строительства стоимость квадратного метра растет, что может обеспечить доходность до 20–30% годовых. Главное — знать, в какую квартиру вложить свои деньги и в каком жилом комплексе.

В статье обозначили шесть основных критериев, по которым можно найти в Москве удачный инвестиционный проект, квартиры в котором подойдут для выгодной перепродажи и получения стабильного арендного дохода.

При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут выбрать и приобрести недвижимость в новостройке по вашим параметрам. Звоните +7 (495) 431-64-64.

1. Цель инвестиций

Перед тем, как вкладываться в недвижимость, в голове нужно сформировать план дальнейших действий — как потом поступить с купленным жильем.

Что инвестор может сделать с квартирой в новостройке:

• перепродать по более высокой цене (мгновенный доход);
• сдавать в аренду (пассивный доход).

Квартиры под перепродажу

Для перепродажи лучше выбирать новостройки «на котловане» — то есть на начальном этапе строительства, сразу после старта продаж. В таких объектах можно рассчитывать на значительный рост цен к моменту сдачи — примерно на 9–12% в год.

Удачными вариантами для инвестиций считаются первые очереди масштабных проектов. Во второй и последующей очередях начальные цены от застройщика будут выше за счет более развитой инфраструктуры.

Теоретически доходность инвестиций в новостройки можно увеличить, если подобрать объект с высокой скоростью строительства. Например, панельные жилые комплексы возводят за 1,5–2 года, а монолитные — за 2–3 года. Но на практике на скорость строительства влияет не только технология, но и множество других факторов — к примеру, количество рабочих на площадке, масштабы проекта, сложность освоения участка.

Квартиры под аренду

Если нужна недвижимость для получения пассивного дохода от аренды, самые популярные инвестиционные квартиры — это «однушки» площадью 38–42 кв. м. На подобное жилье в столице приходится самый высокий спрос среди арендаторов.

Для аренды выбирайте новостройки с чистовой отделкой квартир. Ремонт от застройщика обойдется дешевле самостоятельного, его можно включить в ипотеку по выгодной ставке.

Сдавать студию или 1-комнатную квартиру в московской новостройке в 2021 году можно в среднем за 38–40 тыс. руб. в месяц — зависит от качества отделки и удаленности от центра. Посуточная аренда будет давать доход на 10–15% больше, но потребует более внимательного отношения из-за частой смены жильцов.

2. Стоимость недвижимости

В 2021 году самая доступная квартира в московской новостройке стоит минимум 5,1–5,3 млн руб. — эту цену инвестору нужно сразу принять за порог входа в Москве. За такие деньги можно купить компактную студию 20–27 кв. м в пределах МКАД.

Стоимость квартир в новостройках Москвы в 2021 году:

При выборе инвестиционной квартиры обращайте внимание не только на конечную цену, но и на стоимость квадратного метра. Чем больше метраж жилья, тем выгоднее покупка.

Выбирайте: «Новостройки для инвестиций в Москве и Подмосковье»

Например, московские студии 26–28 кв. м, которые принято считать самыми дешевыми, по цене «квадрата» обычно на 5–10% дороже 1-комнатных квартир 32–36 кв. м. При небольшой разнице в метраже иногда выгоднее инвестировать дополнительную сумму, но в итоге получить более просторное жилье.

3. Расположение и окружение

Москва постоянно меняется и перестраивается — нужно учитывать окружение жилого комплекса не только сейчас, но и с перспективой на следующие 3–5 лет. Имеет значение и расположение новостройки — наиболее востребованными округами в столице являются ЗАО, СЗАО и ЮАО. Самое доступное жилье лучше искать в ЮВАО.

Главные факторы в плане расположения новостройки:

• Расстояние до метро. Подземка в пешей доступности существенно повышает привлекательность объекта. Оптимально — до 1,5 км от новостройки (не более 20 минут пешком).
• Удаленность от ТТК и Садового кольца. Квартиры в центральной части Москвы более ликвидны в плане перепродажи. Жилье в спальных районах часто рассматривают семьи для аренды.
• Наличие объектов вредного воздействия. Если рядом с новостройкой есть завод, склад, шумная трасса или ЛЭП, это негативно отразится на потребительских характеристиках объекта. Однако если объект находится на реорганизуемой территории под комплексное развитие, это может дать неплохие перспективы по росту цен.

Оцените план развития метро в Москве на ближайшие годы на сайте Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы stroi.mos.ru. Новостройки около будущих станций более выгодны в плане инвестиций — даже если не сразу, но новое метро появится, и стоимость квадратного метра поползет вверх.

Проверьте, планируется ли рядом с новостройкой снос домов по программе реновации — сделать это можно на сайте fr.mos.ru. Если в непосредственной близости есть стартовые площадки, уточните волну реновации и сроки строительных работ.

4. Надежность застройщика

Новостройка — объект строящийся. На момент покупки квартира в ней чаще всего существует только на бумаге. Для инвестора в недвижимость это существенный риск, поэтому выбирать застройщика лучше из крупных компаний — со сложившейся репутацией на рынке и примерами готовых объектов.

В топ-10 самых крупных застройщиков Москвы входят:

• ПИК;
• ГК «А101»;
• MR Group;
• «Донстрой»;
• ГК «Инград»;
• Группа ЛСР;
• ГК МИЦ;
• Группа «Самолет»;
• Группа «Эталон»;
• ГК «Кортрос».

Самыми надежными в плане инвестиций считаются новостройки с эскроу счетами — к ним относятся все объекты, строительство которых началось с 1 июля 2019 года. Деньги на эскроу счете хранятся до ввода комплекса в эксплуатацию и даже в случае долгостроя их можно вернуть в полном объеме — но без учета процентов по ипотеке.

Читайте также: «Как проверить надежность застройщика?»

Конкретного застройщика и новостройку можно проверить через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте наш.дом.рф. Там нужно убедиться в отсутствии переносов сроков сдачи и наличия проблемных объектов.

Не лишним будет проверить документы на приглянувшуюся новостройку:

• разрешение на строительство;
• актуальную проектную декларацию (должны обновляться каждый месяц);
• заключение о соответствии нормам 214-ФЗ.

При глубоком анализе можно изучить финансовую и бухгалтерскую отчетность застройщика, проект договора долевого участия, договор собственности или аренды земельного участка — всё, что может повлиять на сроки сдачи объекта.

5. Конкуренция

Выбирайте новостройку для инвестиций в тех районах Москвы, где нет высокой конкуренции между объектами. Тогда у вас будет меньше потенциальных оппонентов среди других инвесторов и девелоперов в локации. Но есть и обратная сторона — в районах с высокой плотностью новостроек могут быть более привлекательные цены.

Конкуренция проявляется и внутри одного жилого комплекса. Например, если в новостройке большое количество квартир, продать или сдать недвижимость в аренду может оказаться сложнее, чем в небольшом или среднем по масштабам проекте.

В плане конкуренции выигрывают эксклюзивные форматы жилья — с высокими потолками, вторым светом, террасой. Таких лотов в новостройках всегда ограниченное количество, что повышает их ценность. Однако стоимость уникальных квартир выше, чем обычных — следовательно, ликвидность ниже.

6. Потребительские характеристики

Удачную новостройку для инвестиций в Москве стоит выбирать в том числе исходя из качества жилья — в нем должно быть безопасно и комфортно. На потребительские характеристики жилого комплекса влияют целый ряд факторов — например, архитектура и благоустройство, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, экологическая обстановка.

При выборе квартиры в новостройке инвесторам нужно обращать особое внимание на:

• Этаж. Самыми ликвидными считаются квартиры на средних этажах. Жилье на первых и последних этажах обычно не пользуется таким спросом.
• Количество квартир на площадке. Оптимально — не более восьми-десяти, в противном случае у жильцов могут возникать бытовые проблемы с шумом, пользованием лифтами.
• Удобство планировки. Следите за соотношением жилой и нежилой площади, метражом и формой помещений — лучше, если комнаты будут более «квадратные», это упрощает меблировку. Популярностью пользуются европланировки. Плюсом считается наличие отдельной гардеробной, просторный санузел (от 5 кв. м) и кухонная зона (от 12–14 кв. м).
• Виды из окон. Самыми удачными для инвестиций можно считать квартиры с видами на московские достопримечательности и зелень — парки, скверы, благоустроенные дворы-парки. Но здесь важно понимать, что в будущем вид из окон может измениться — например, при строительстве новых корпусов.

Что еще нужно знать, выбирая в Москве новостройку для инвестиций

• При перепродаже квартиры в новостройке возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Минимальный срок для освобождения от налога составляет 3 года, что для инвестора может оказаться слишком долго.
• Окупаемость при инвестициях в новостройки под аренду довольно высокая — около 10 лет. Нужно учитывать расходы на ремонт, услуги ЖКХ и налоги, которые снижают конечную прибыль.
• Доходность инвестиций в квартиру можно увеличить за счет налогового вычета. Вернуть можно до 260 тыс. руб. за покупку жилья и до 390 тыс. руб. — по ипотечным процентам.
• Ищите в новостройках лоты с уникальными характеристиками, которые помогут выделиться среди других инвесторов — например, квартиры редкой или эксклюзивной планировки, жилье с панорамными видами, удачным расположением в корпусе.