Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Покупка жилья на первичном рынке сопряжена с различными рисками — от мошенничества до долгостроя. Чтобы их минимизировать, к выбору девелопера нужно подойти со всей ответственностью.

В этой статье совместно с экспертами рассмотрим, как проверить застройщика перед покупкой квартиры и выбрать компанию, заслуживающую вашего доверия.

Риски приобретения жилья в новостройке: основные признаки проблемного застройщика и долгостроя

Приобретение недвижимости на стадии строительства несёт определённые риски: долгострой, незавершённое строительство, низкое качество жилья, банкротство компании, мошенничество.

Понять, что девелопер проблемный, можно по следующим признакам:

• Медленные темпы, пассивность строительства, несоблюдение сроков. Если застройщик систематически сдаёт новостройки с опозданием, это говорит о проблемах с реализацией проектов. На пассивность строительства указывают отсутствие на сайте или других специализированных ресурсах свежих отчётов о его ходе, на стройплощадках — рабочих, техники, а также отключённые веб-камеры для наблюдения.
• Отсутствие в общем доступе документов. Если дольщик не может найти в свободном доступе учредительные, проектные и другие документы, скорее всего, застройщику есть что скрывать.
• Отсутствие аккредитации компании у банков. Если кредитные организации не уверены в финансовой надёжности девелопера, в аккредитации ему будет отказано.
• Сомнительные пункты и форма договора. Квартира может продаваться не в рамках ДДУ, а по другим типам соглашений: по переуступке, соинвестирования, займа и т. д. Важно понимать, что только ДДУ обеспечивает правовую защиту дольщика, утверждённую ФЗ № 214.
• Подозрительно большие скидки (свыше 15–20%) или низкие цены. Возможно, это маркетинговый ход малоизвестного девелопера для привлечения клиентов. Выполнит ли он впоследствии обязательства — неизвестно. Кроме того, в таком случае высок риск столкнуться с низким качеством жилья.

Читайте также: Подводные камни покупки квартиры в новостройке

Где брать информацию о застройщике

Собрать информацию о девелопере можно офлайн и онлайн. Можно посетить офис компании, посмотреть строящиеся или уже сданные объекты, поговорить с их жильцами, изучить сайт строительной организации, её странички в соцсетях, отзывы.

Существенно упрощают задачу сбора данных специализированные сервисы и ресурсы:

• Единая информационная система жилищного строительства. Отсутствие сведений о компании на портале ЕИСЖС говорит о незаконности её деятельности. Сервис предлагает полную информацию о застройщике и его объектах: сроках ввода домов в эксплуатацию, их соблюдении девелоперами, количество проданных квартир, актуальные фото и т. д. У сервиса есть реестр проблемных проектов.
• Сервис ФНС. Здесь можно получить выписку ЕГРЮЛ с информацией о дате регистрации компании, размере уставного капитала, учредителях.
• Единый ресурс застройщиков. Платформа ЕРЗ рассчитывает надёжность компаний на основе соблюдения сроков по сданным новостройкам, оценивает потребительские качества проектов (класс жилья, инфраструктуру и т. д.), составляет рейтинги.
• Сервис электронного правосудия. Здесь можно посмотреть наличие судебных дел в отношении девелопера. Суды с дольщиками — повод отказаться от услуг компании. На портале можно найти иски о банкротстве. С потенциальным банкротом связываться не стоит. Ещё один сервис, где проверяют компании на банкротство, — ЕФРСБ.
• Сайт ФССП. На платформе представлены данные о долгах девелопера и его учредителей. Поискать сведения целесообразно и на сайтах региональных судебных органов.

Полезно смотреть информацию на тематических форумах, в телеграм-каналах, профильных СМИ.

Как проверить застройщика при покупке новостройки: рекомендации экспертов

Рассмотрим главные критерии, по которым эксперты советуют выбирать застройщика. Учитывать параметры необходимо в совокупности: например, отсутствие актуальной информации о ходе строительства на сайте девелопера не всегда говорит о его неблагонадёжности. Возможно, они размещены на других ресурсах: ЕИСЖС, ЕРЗ. Принимать решение о выборе компании нужно после комплексной оценки всех критериев, составив объективное мнение.

Читайте также: ТОП-10 застройщиков новостроек Москвы в 2022 году: рейтинг лучших

Возраст компании и её проекты

Чем старше и опытнее застройщик, тем больше к нему доверия. Рекомендуется обращаться в компании, ведущие деятельность на строительном рынке свыше 5 лет.

При оценке важно обращать внимание не только на возраст организации, но и на количество сданных ею проектов. Компания может быть относительно молодой, но динамичной, хорошо зарекомендовавшей себя в строительстве. А девелопер с 10-летней историей вполне может иметь в портфеле всего пару-тройку домов, в том числе проблемных.

Татьяна Борисова, заместитель руководителя коммерческого департамента группы компаний «ОДСК»:

«Застройщик должен быть на рынке минимум 5 лет. Кроме того, он должен реализовать несколько проектов, иметь портфолио введённых в эксплуатацию ЖК, а изначально заявленная при продаже информация должна соответствовать тому, что в итоге компания построила. Ход строительства жилого комплекса не должен прерываться на продолжительное время, работа должна быть стабильной».

Структура и репутация компании

За время существования девелопера на рынке он может пройти несколько перерегистраций, менять наименования. Важно понять, с чем были связаны переоформления: со стандартными организационными моментами или стремлением скрыть запятнанную репутацию.

Полезно поискать информацию об учредителях компании: не замешаны ли они в мошенничестве, профессиональных конфликтах, судебных тяжбах.

Евгения Морозова, юрист в сфере недвижимости, кандидат юридических наук, автор метода «7 шагов риелтора к дорогим клиентам»:

«Проверяйте застройщика по судебным базам. Замечу: как правило, конкретный жилой комплекс строит по документам отдельное юридическое лицо. Например, есть крупный девелопер ПИК, но каждый комплекс строит отдельное ООО, входящее в структуру головной организации. Необходимо проверять все юридические лица на наличие судов, исполнительных производств».

Сроки сдачи объектов

При выборе застройщика, проверке новостройки при покупке важно оценить соблюдение сроков на предыдущих объектах. Задержки в сдаче дома на 2–3 месяца приемлемы и встречаются довольно часто, но систематические срывы на более продолжительные сроки должны насторожить.

Оцените темпы строительства объектов, причины срывов. Вполне могут возникнуть трудности, не зависящие от застройщика: например, задержки с поставкой стройматериалов подрядчиком.

Наличие документации

Если застройщик размещает в свободном доступе документы о компании, объектах и охотно предъявляет их клиентам, это говорит о его надёжности.

При выборе девелопера проверяйте следующие документы:

• Разрешение на строительство. Если вы уже выбрали дом, проверяйте разрешение непосредственно на него. Обратите внимание на срок действия документа, соответствие названия и реквизитов организации в разрешении данным застройщика.
• Проектная декларация. Документ содержит данные о сроках и этапах строительства, адрес объекта, число и характеристики квартир, состав общего имущества, список подрядчиков, сведения о страховании, возможные риски и т. д.
• Государственная экспертиза. Её наличие говорит о том, что объект соответствует нормам строительства и законодательства.
  

Целесообразно изучить учредительные документы застройщика, договор страхования, бланк ДДУ, бумаги на строительный участок.

Евгения Морозова, юрист в сфере недвижимости, кандидат юридических наук, автор метода «7 шагов риелтора к дорогим клиентам»:

«Важно проверить статус земли, на которой ведётся застройка. На рынке много ситуаций, когда земля в аренде + в залоге, а это потенциальный риск. Например, жилой комплекс в Видном, построенный на землях Совхоза имени Ленина: до сих пор идут суды, люди не могут оформить квартиры в собственность».

Финансирование

Введение в 2019 году эскроу-счетов минимизировало риск потери средств, вложенных дольщиками. Теперь деньги от покупателя поступают не напрямую застройщику, а на отдельный счёт в банке. Средства блокируются на эскроу-счёте — для девелопера они становятся доступными только после регистрации права собственности на первую квартиру в доме. При невыполнении обязательств застройщиком деньги возвращаются покупателю.

Если девелопер не использует эскроу-счета и затягивает переход на них, заключать с ним договор не стоит.

Содержание предлагаемого договора

Среди документов, запрашиваемых у застройщика для ознакомления, должен быть бланк договора. Рекомендуемый тип соглашения — ДДУ, поскольку только он даёт гарантию соответствия проекта требованиям ФЗ № 214. Отсутствие возможности заключения ДДУ может указывать на проблемы с разрешительной документацией у застройщика.

Евгения Морозова, юрист в сфере недвижимости, кандидат юридических наук, автор метода «7 шагов риелтора к дорогим клиентам»:

«Заключайте исключительно первичный ДДУ — договор долевого участия. Никаких переуступок от других компаний и третьих лиц. Внимательно вычитывайте и проверяйте документ, чтобы в нём не было написано лишних штрафов, процентов и подобных невыгодных условий для покупателя. Обратите внимание на дату передачи квартиры: в рекламе обычно говорят одно, а по факту в договоре указана другая дата. Если обобщать всю негативную практику сделок с новостройками, то можно сделать вывод: все риски получает покупатель, когда покупает один. Однозначно при покупке нужно использовать услуги юриста или опытного риелтора».

Выбрать подходящую квартиру в новостройке Москвы от надёжного застройщика вам помогут эксперты Авахо.

Советы экспертов по проверке застройщиков: подведём итоги