Мы продолжаем отвечать на ваши вопросы про рынок новостроек и покупку квартиры. В этой подборке собрали десять сложных вопросов, на которые отвечает руководитель отдела по работе с новостройками «Авахо» — Мансур.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С «Авахо» выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Квартиры в Москве и Подмосковье когда-нибудь подешевеют?
В 2020 году цены на первичную недвижимость еще могут вырасти, т. к. спрос покупателей подогревает льготная ипотека и приток покупателей после снижения доходности вкладов. Поэтому прогноз на следующий год остается в «подвешенном» состоянии. До конца программы льготной ипотеки, 1 июля 2021 года, значительно снижения цен ждать не стоит. Подробнее можно прочитать в этой статье.
Стоит ли торопиться покупать квартиру до июля 2021 года?
Если вы уверены в стабильном финансовом положении, то стоит. Цены на новостройки в 2021 году либо продолжат расти, либо закрепятся уже на подорожавшем кризисном уровне. Даже если они незначительно просядут, а вы не успеете подготовить документы для льготной ипотеки, то вы проиграете. Текущие рыночные цены поможет отбить ипотечная ставка 6,5% и ниже, а также предложения застройщиков взять на себя обязательства по выплате процентов банку на определенный период — это могут быть 6 или 12 месяцев. Более детальные условия и список банков можно найти здесь.
Как взять ипотеку так, чтобы она не стала кабалой на всю жизнь?
Грамотно к ней подготовиться. Считается, что комфортная ежемесячная выплата по ипотеке не должна превышать 40% от заработка. Но здесь все индивидуально. Вам необходимо скрупулезно посчитать сумму ваших обязательных трат в месяц и в год и решить, какая сумма выплат будет приемлемой. После того, как вы определились с подходящим размером выплат, осталось сделать главный выбор — подобрать квартиру, в которой вы будете жить с удовольствием и не станете изо всех искать силы на погашение текущего долга банку и искать что-то еще.
Как понять, завышена ли цена на квартиру или нет?
Это сложный вопрос. Что можно сказать однозначно — простому покупателю это сделать будет действительно тяжело. Понимание точной стоимости квартиры включает в себя анализ цен, рынка и постоянный мониторинг новых веяний, тенденций и жилых комплексов, которые появляются на рынке.
Для того, чтобы оценить рыночную стоимость квартир на первичке, не стоит ограничиваться одним застройщиком и только одним-двумя районами. Нужно делать более обширный анализ. Для экономии своего времени за ним вы можете обратиться в агентство недвижимости.
На какую скидку на квартиру от застройщика реально претендовать?
Размер скидки на новостройки зависит от застройщика. В рамках партнерских программ между застройщиком и агентством стандартная скидка — это 1–2%, в редких случаях она может достигать 4%.
На вторичном рынке ситуация со скидками менее прозрачная. Здесь главное понимать реальную стоимость квартиры путем анализа конкурентов, исторических данных района и конкретного дома. Также стоит помнить, что многие собственники квартир в стоимость включают небольшой торг. Если вы понравитесь продавцу, а он вам, то есть вероятность получить дисконт в размере 2–5%.
Сколько обычно занимает процесс покупки квартиры в новостройке?
Поиск новостроек отличается своей скоростью. Исходя из опыта нашего агентства, мы находим для наших клиентов лучший вариант по их параметрам за 1–2 дня, что позволяет каждому второму нашему клиенту бронировать подобранную квартиру при первом просмотре. По итогу весь процесс от обращения до регистрации ДДУ занимает 2–3 недели. При самостоятельном поиске этот же процесс займет от пары месяцев до года.
Почему во многих новостройках нет балконов?
В актуальных новостройках балконы — редкость. Сейчас столичные девелоперы (ПИК, MR Group, Level Group, ФСК Лидер) нацелены возводить дома максимально быстро и делать лаконичный фасад зданий. Отсутствие балконов компенсируется планировками с гардеробными и кладовыми, а также платными кладовками на этажах и в подземном паркинге.
Зачем обращаться в агентство недвижимости, если можно подобрать квартиру самому?
По двум главным причинам: ради экономии времени и юридической чистоты сделки. Второй пункт больше относится к вторичке. Чтобы обработать весь массив данных, минимизировать риски и выбрать подходящий вариант — будь то новостройка или старый фонд — потребуется огромное количество времени. На самостоятельный поиск может уйти целый год.
И как обычно это бывает — понравившиеся варианты от застройщика или собственника быстро расходятся. Кроме того, нужно понимать, что пометка «от собственника» может быть только приманкой. На самом деле за ней может скрываться частный риелтор или агентство недвижимости, а в худшем случае — мошенник. Поэтому в агентство стоит обратиться тем, кто не готов на некоторое время стать себе личным риелтором.
Также без проверки ДДУ на соответствие ФЗ-214 и документов на квартиру опытным юристом вы рискуете попасть в разного рода неприятные ситуации. Иногда продавцы умалчивают важную информацию, которую необходимо самостоятельно перепроверить в документационной истории квартиры. Здесь вам поможет агентство недвижимости или опытный юрист, который специализируется исключительно на недвижимости.
Как выбрать агентство недвижимости и какой рекламе можно доверять?
Даже старые агентства недвижимости, которые существуют на рынке уже давно, понимают, что в век цифровых технологий самая эффективная реклама — это объявления в сети. Расклейка объявлений, например — это уже пережиток прошлого, да и к тому же опасная вещь. Несмотря на это, в таком формате по-прежнему работают частные риелторы с целью набора базы покупателей и продавцов. Поэтому я бы не доверял их квалификации и добросовестности. Надежными способами покупки квартиры станут: обращение в агентство, тематические группы в Facebook (в которых сидят брокеры и собственники) или личный поиск, если вы ищете вторичное жилье. Если же ваша цель новостройки — то это агентства или обращение сразу к застройщику.
Чем отличается частный риелтор от брокера в агентстве?
Частный риелтор опирается на свой опыт и решает задачи исходя из него. Если каких-то ситуаций ранее в его практике не было, то «учиться» он будет на вас. Результат в этом случае не гарантирован.
В агентствах, как правило, есть специализация, и сотрудники дополняют друг друга. Тем самым агентство недвижимости успешно может решить практически любую задачу. Например, агентство Авахо работает с новостройками.
Риелтор — это человек, который заинтересован в личной выгоде. Брокер из агентства недвижимости, наоборот, первостепенной задачей видит выгоду своего клиента и сопровождает его на всех этапах сделки.
Десять «глупых» вопросов про новостройки можно найти здесь.
