Марк Твен ошибался

Продолжаем открыто говорить о реалиях загородного рынка.

Предыдущий материал, почему четыре миллиона обходятся дороже, чем шесть — читайте здесь.

Слово «кризис» применяется к рынку загородной недвижимости давно и уже превратилось в своего рода мантру. Менеджмент коттеджных поселков объясняет кризисом все проблемы продаж и развития своих проектов. Покупатели уверены, что им просто обязаны сделать огромные скидки, «кризис же». Пресса методично подливает масла в огонь, зачастую неуместно спекулируя на «кризисной теме». Но на практике все немного по-другому.

Много лет работая в сфере создания, продаж и развития загородных поселков, я понял простое правило рынка – если есть хороший и сбалансированный продукт, то в любой сложный период он всегда покажет рост продаж. В кризис «спасают» деньги. А те, у кого эти самые деньги остались, вкладывают их только в исключительно качественные проекты.

Полностью согласен с тем, что «кризис – это новые возможности». Но в то же время любой кризис позволяет сделать абсолютно точный раздел между «слабыми» и «сильными».

Для этого нужно оценивать рынок и ситуацию без лишних эмоций, через призму профессионального анализа «загородки» в целом.  Не как «единый организм», а как совокупность «отличного, хорошего и плохого». Только в этом случае мы получим не «среднюю температуру по больнице», а комплексную диагностику каждого поселка в отдельности. И тогда станет понятно, что многие проекты, которые формируют негативную повестку кризиса, по факту вообще не должны были рассматриваться как полноценные загородные коттеджные или дачные поселки.  И дело не в цене контракта, – могут быть хорошие загородные проекты и в эконом формате – а в самой идее загородного поселка, его концепции и схеме реализации продукта.

Простой пример. При анализе загородного рынка под новые концепцию или реконцепцию, фактор ликвидности и количества вторичных продаж локальных садоводческих и огороднических земельных участков, которые раздавались в 60-90-е годы прошлого века, особо не учитывается – за исключением, может быть, некоторых стародачных поселков недалеко от Москвы. Просто потому, что такие домовладения никаким образом не могут являться маркерами рынка для новых проектов. Они вне этого рынка. С этим мало кто будет спорить. Тогда почему мы до сих пор пытаемся сравнить «теплое и зеленое» на загородном рынке, смешивая в одну кучу проекты разных типов, стадий готовности, концепций и перспектив развития?

Загородный рынок молод и не структурирован. Если рынок городской недвижимости достаточно хорошо понятен простыми покупателями (локация, материал дома, стадия готовности, описание параметров продукта, инфраструктура,  тип отделки – это основные критерии, позволяющие сделать сравнительные анализы практически любой городской недвижимости), то с загородной недвижимостью ввиду ее неоднородности  все гораздо сложнее.

Продолжаю считать, что серьезнейший удар по основам загородного рынка нанес финансовый кризис (как без него в этой статье) 2008 года. Тогда крупные и мелкие землевладельцы поняли, что единственным способом продажи своих земельных активов станет самая примитивная схема: «размежевать и как-то продать». При фактическом отсутствии правильной законодательной базы и минимальном количестве профессионалов в этой области появились сотни «коттеджных и дачных поселков», ничем не отличающихся от тех, что когда-то бесплатно раздавались гражданам под дачи и огороды. При этом многие так называемые «девелоперы» мало того, что не были в состоянии обеспечить хотя бы минимальный уровень комфорта в своих проектах, так еще и нарушали сроки выполнения своих же обязательств по ним, намеренно или по незнанию ошибаясь в схеме их финансирования. Это усилило недоверие и дисконтирование всего загородного рынка, а в итоге привело к еще большей дезориентации на нем покупателей. «Ложная цена» первоначального контракта увеличила операционные расходы и нагрузку на маркетинг у оставшихся «правильных» проектов. Ввиду того, что понимание потенциальным покупателем загородного рынка в 2010 и 2018 годах – это «две большие разницы», многие хорошие проекты сильно «просели», так как покупатель выбирал не продукт, а начальную цену.

Сейчас на примере своих проектов я могу сказать, что уровень знаний и понимания загородного продукта у сегодняшнего покупателя многократно выше прежнего. И это радует.

Так вот. Если оставить вне категории загородного рынка «земельные нарезки», которые ввиду отсутствия концепции не имеют никакого права называться «коттеджными и дачными поселками», окажется, что настоящих загородных поселков на рынке не так уж и много. 

Не все «земельные нарезки» являются «рынком загородной недвижимости»

Но и это еще не все. Большую долю от оставшихся предложений на рынке (причем как первичном, так и вторичном) составляют вышедшие из популярности предложения. Несовременные домовладения, неудобные узкие дороги, неинтересная инфраструктура, плохой сервис.  Хаотичная застройка в одном загородном проекте и критически разная ментальность его жителей ( в основном из-за большой разницы у покупателей в ценах итогового контракта за участок и дом в одном поселке) делает такой поселок неликвидным и потенциально неинтересным для новых покупателей – тех, которые научились правильно выбирать качественные загородные продукты.

А если такие термины как «концепция, идея, архитектура, красота, комфорт, инфраструктура, удобство и сервис» в загородном поселке любого уровня не являются основами его существования, то в ближайшем будущем такие проекты тоже нельзя будет считать полноценными «коттеджными или дачными поселками». Следовательно, учитывать темпы их продаж и развития для анализа современного загородного рынка станет не обязательно.

Не все коттеджные поселки в перспективе смогут остаться на рыке как «качественные загородные проекты»

В самое ближайшее время с рынка «качественных загородных проектов» уйдет (самостоятельно или профессиональное сообщество поможет) огромное количество мнимых «коттеджных или дачных поселков», не соответствующих новым стандартам качества.  Конечно, какие-то продажи там будут, но такие проекты исключат из общей статистики рынка. Сильных и качественных проектов разных форматов и ценовых категорий на рынке останется не более двухсот-трехсот, что критически мало для Москвы и области.

В свое время многие землевладельцы любили цитировать Марка Твена: «Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит».

Что можно на это сказать?.. Купили. Реализовали. В большинстве случаев «тяжелыми» и малоликвидными проектами.

Современный Марк Твен мог бы звучать так: «Покупайте качественные загородные проекты. Их довольно сложно создавать. Да и свободной земли для этого осталось очень мало. Её же больше никто не производит»