Марк Твен ошибался

Надо покупать не землю, а качественные загородные проекты

Антон Алимов

Антон Алимов

Эксперт-практик рынка загородной недвижимости. С 2007 года занимается созданием и управлением коттеджных поселков Подмосковья. Концепция, идеология, маркетинг, продажи, а также консалтинг собственникам проектов. В портфолио – 12 успешных коттеджных поселков. С 2016 года – партнер и коммерческий директор поселка «Золотые Сосны», где увеличил продажи в 4 раза и вывел проект в число лидеров.


Продолжаем открыто говорить о реалиях загородного рынка.

Предыдущий материал, почему четыре миллиона обходятся дороже, чем шесть — читайте здесь.


Слово «кризис» применяется к рынку загородной недвижимости давно и уже превратилось в своего рода мантру. Менеджмент коттеджных поселков объясняет кризисом все проблемы продаж и развития своих проектов. Покупатели уверены, что им просто обязаны сделать огромные скидки, «кризис же». Пресса методично подливает масла в огонь, зачастую неуместно спекулируя на «кризисной теме». Но на практике все немного по-другому.

Много лет работая в сфере создания, продаж и развития загородных поселков, я понял простое правило рынка — если есть хороший и сбалансированный продукт, то в любой сложный период он всегда покажет рост продаж. В кризис «спасают» деньги. А те, у кого эти самые деньги остались, вкладывают их только в исключительно качественные проекты.

Полностью согласен с тем, что «кризис — это новые возможности». Но в то же время любой кризис позволяет сделать абсолютно точный раздел между «слабыми» и «сильными».

Для этого нужно оценивать рынок и ситуацию без лишних эмоций, через призму профессионального анализа «загородки» в целом.  Не как «единый организм», а как совокупность «отличного, хорошего и плохого». Только в этом случае мы получим не «среднюю температуру по больнице», а комплексную диагностику каждого поселка в отдельности. И тогда станет понятно, что многие проекты, которые формируют негативную повестку кризиса, по факту вообще не должны были рассматриваться как полноценные загородные коттеджные или дачные поселки.  И дело не в цене контракта, — могут быть хорошие загородные проекты и в эконом формате — а в самой идее загородного поселка, его концепции и схеме реализации продукта.

Простой пример. При анализе загородного рынка под новые концепцию или реконцепцию, фактор ликвидности и количества вторичных продаж локальных садоводческих и огороднических земельных участков, которые раздавались в 60-90-е годы прошлого века, особо не учитывается — за исключением, может быть, некоторых стародачных поселков недалеко от Москвы. Просто потому, что такие домовладения никаким образом не могут являться маркерами рынка для новых проектов. Они вне этого рынка. С этим мало кто будет спорить. Тогда почему мы до сих пор пытаемся сравнить «теплое и зеленое» на загородном рынке, смешивая в одну кучу проекты разных типов, стадий готовности, концепций и перспектив развития?

Загородный рынок молод и не структурирован. Если рынок городской недвижимости достаточно хорошо понятен простыми покупателями (локация, материал дома, стадия готовности, описание параметров продукта, инфраструктура,  тип отделки — это основные критерии, позволяющие сделать сравнительные анализы практически любой городской недвижимости), то с загородной недвижимостью ввиду ее неоднородности  все гораздо сложнее.

Продолжаю считать, что серьезнейший удар по основам загородного рынка нанес финансовый кризис (как без него в этой статье) 2008 года. Тогда крупные и мелкие землевладельцы поняли, что единственным способом продажи своих земельных активов станет самая примитивная схема: «размежевать и как-то продать». При фактическом отсутствии правильной законодательной базы и минимальном количестве профессионалов в этой области появились сотни «коттеджных и дачных поселков», ничем не отличающихся от тех, что когда-то бесплатно раздавались гражданам под дачи и огороды. При этом многие так называемые «девелоперы» мало того, что не были в состоянии обеспечить хотя бы минимальный уровень комфорта в своих проектах, так еще и нарушали сроки выполнения своих же обязательств по ним, намеренно или по незнанию ошибаясь в схеме их финансирования. Это усилило недоверие и дисконтирование всего загородного рынка, а в итоге привело к еще большей дезориентации на нем покупателей. «Ложная цена» первоначального контракта увеличила операционные расходы и нагрузку на маркетинг у оставшихся «правильных» проектов. Ввиду того, что понимание потенциальным покупателем загородного рынка в 2010 и 2018 годах — это «две большие разницы», многие хорошие проекты сильно «просели», так как покупатель выбирал не продукт, а начальную цену.

Сейчас на примере своих проектов я могу сказать, что уровень знаний и понимания загородного продукта у сегодняшнего покупателя многократно выше прежнего. И это радует.

Так вот. Если оставить вне категории загородного рынка «земельные нарезки», которые ввиду отсутствия концепции не имеют никакого права называться «коттеджными и дачными поселками», окажется, что настоящих загородных поселков на рынке не так уж и много. 

Не все «земельные нарезки» являются «рынком загородной недвижимости»

Но и это еще не все. Большую долю от оставшихся предложений на рынке (причем как первичном, так и вторичном) составляют вышедшие из популярности предложения. Несовременные домовладения, неудобные узкие дороги, неинтересная инфраструктура, плохой сервис.  Хаотичная застройка в одном загородном проекте и критически разная ментальность его жителей ( в основном из-за большой разницы у покупателей в ценах итогового контракта за участок и дом в одном поселке) делает такой поселок неликвидным и потенциально неинтересным для новых покупателей — тех, которые научились правильно выбирать качественные загородные продукты.

А если такие термины как «концепция, идея, архитектура, красота, комфорт, инфраструктура, удобство и сервис» в загородном поселке любого уровня не являются основами его существования, то в ближайшем будущем такие проекты тоже нельзя будет считать полноценными «коттеджными или дачными поселками». Следовательно, учитывать темпы их продаж и развития для анализа современного загородного рынка станет не обязательно.

Не все коттеджные поселки в перспективе смогут остаться на рыке как «качественные загородные проекты»

В самое ближайшее время с рынка «качественных загородных проектов» уйдет (самостоятельно или профессиональное сообщество поможет) огромное количество мнимых «коттеджных или дачных поселков», не соответствующих новым стандартам качества.  Конечно, какие-то продажи там будут, но такие проекты исключат из общей статистики рынка. Сильных и качественных проектов разных форматов и ценовых категорий на рынке останется не более двухсот-трехсот, что критически мало для Москвы и области.

В свое время многие землевладельцы любили цитировать Марка Твена: «Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит».

Что можно на это сказать?.. Купили. Реализовали. В большинстве случаев «тяжелыми» и малоликвидными проектами.

Современный Марк Твен мог бы звучать так: «Покупайте качественные загородные проекты. Их довольно сложно создавать. Да и свободной земли для этого осталось очень мало. Её же больше никто не производит»

21 Мар 2019

Источник: avaho.ru

Еще от автора:
Как покупатель с продавцом чужой рынок делили
Реклама – это автомобиль. Чем заправляемся и куда едем?
Когда четыре больше, чем шесть
Общая оценка: 5.0
Оставить отзыв
Оценка по 2 отзывам
  • 21.03.2019 15:13
    Оценка: 5
    Комментарий:
    По-моему, проблема просто в общей макроэкономической ситуации и вторичности загородного жилья (оно не основное для большинства) Как только в стране экономический климат станет лучше, начнут строить и больше качественных предложений, и больше покупателей станет с деньгами, и всё будет хорошо... А так.. получается, ищем объяснения и путаем причинно-следственную связь
  • 21.03.2019 16:59
    Оценка: 5

Скидки и спецпредложения

Таунхаусы в новой очереди от 4,25 млн рублей

Выгода до 1,3 млн рублей! КП «Марсель», Калужское ш., 34 км
Проектная декларация на рекламируемом сайте.

Клубный поселок СОЮЗ! Старт продаж!

Премьера года! Особые условия для первых
Проектная декларация на рекламируемом сайте.