Покупка недвижимости для большинства остается главным событием в жизни. Все понимают, что безопаснее приобрести жилье на вторичном рынке. Но не всем этот вариант подходит, поэтому оформление покупки квартиры по ДДУ — единственная альтернатива приобретения первичного жилья.
Покупка квартиры в новостройке — это инвестиционная деятельность. Вы покупаете то, чего еще нет. Вы покупаете право требования на созданную в будущем вещь. И такое вложение — риск, как и любая инвестиция.
Государство за последнее время предприняло шаги, чтобы поставить покупателей первичного жилья в более выгодное положение в сравнении с другими участниками рынка. Но несмотря на эти важные меры, рынок новостроек остается, хоть и самым выгодным, но и самым рискованным.
Если вы планируете приобрести квартиру по ДДУ или уже сделали это, рассмотрим несколько способов, как предотвратить или минимизировать свои риски.
Хотите безопасно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация, индивидуальный подбор квартир, сопровождение сделки и юридическая поддержка: +7 495 320-99-22.
Что делать после заключения ДДУ
Вы заключили договор участия в долевом строительстве с застройщиком, которого предварительно проверили. Но как вовремя понять, что что-то пошло не так? Какие есть признаки, по которым видно, что стройка затянется или вовсе остановится? Что делать, если застройщик начал вести себя подозрительно?
Главный совет — не расслабляйтесь. Как именно? Об этом ниже:
1. В интернете есть несколько ресурсов, позволяющих следить за изменениями в делах любого юридического лица. К примеру, https://www.rusprofile.ru/. На нем, зная ИНН из договора участия в долевом строительстве, вы можете подписаться на любые изменения в деятельности вашего застройщика.
Подобные порталы являются генераторами открытых данных о любом юридическом лице России. Вы первыми узнаете об изменении уставного капитала, смене учредителей или генерального директора, о возбужденных арбитражных и исполнительных производствах в отношении этого застройщика.
Советуем подписаться не только на само юридическое лицо, являющееся застройщиком, но и на генерального подрядчика, и на всех учредителей застройщика, если они юридические лица. Изменения у каждого из них могут быть первыми признаками фатальных последствий.
2. Следите за стройкой визуально. Можно периодически навещать стройку или наблюдать издалека, но удобнее всего поставить веб-камеру, которая будет снимать стройку в режиме 24/7.
Многие застройщики обеспечивают такую возможность на своих сайтах, но вы можете установить свою веб-камеру самостоятельно, а лучше — объединившись с другими дольщиками.
3. Создайте или активно участвуйте в интернет-комьюнити по вашему дому. Не возлагайте большие надежды на форумы, созданные застройщиками на их же сайтах. Если дела у застройщика станут не очень, они могут закрыть подобные сообщества. Пользуйтесь сторонними площадками.
Практикой доказано, что почти в любой группе людей есть свои энтузиасты, которые наиболее активно следят за всеми новостями, связанными с темой сообщества. Зачастую, такие люди склонны наводить панику и драматизировать события, но они точно не дадут упустить важную информацию. Анализировать ее вы уже будете сами, без лишних эмоций.
Если проблемы все-таки начались. Что дальше?
Через несколько месяцев после заключения договора вы, к примеру, заметили, что появилось несколько исполнительных производств на крупные суммы, которые застройщик не спешит закрывать. На стройке заметили снижение активности, отзыв большинства техники или наблюдаете какие-то другие тревожные сигналы. Что можно предпринять? Глобально есть два варианта: вернуть деньги или дождаться квартиру.
Что делать, если вы хотите вернуть деньги
Многие приобретают недвижимость на заёмные средства, арендуя на время стройки съемное жилье. Или вкладывают деньги в недвижимость, в надежде, что она подорожает. В таких случаях вам важнее вернуть вложенные деньги, чем ждать завершения стройки.
- Попробуйте переуступить свои права другому человеку, если вы понимаете, что любое продление сроков строительства будет для вас критично, но для расторжения договора с застройщиком веских оснований мало. При заключении договора о переуступке, новый покупатель встает на ваше место, а вы возвращаете всю сумму вложений, а иногда даже больше.
- Если срок сдачи дома уже превышает два месяца, пп.1 п.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», смело подавайте заявление застройщику на расторжение договора.
Есть вероятность, что застройщик не хочет огласки и паники, чтобы не увеличить количество расторгаемых сделок и не провоцировать дольщиков для массового обращения в суд, расторгнет договор и вернет деньги.
- Последний способ вернуть вложенные средства — обращение в суд общей юрисдикции. Сначала с требованием о расторжении договора и возврате денежных средств. Если это не помогло — обращение в арбитражный суд с заявлением о банкротстве застройщика.
Практика показывает, что первым инициаторам банкротства удаётся вернуть вложенные средства. Однако, это происходит достаточно редко: чаще всего приходится ждать, когда к процессу подключится Фонд защиты дольщиков.
Что делать, если вы готовы дождаться квартиру
Например, застройщик переносит сроки сдачи или снизил активность на стройке. Ситуация некритичная, и вы готовы подождать: вполне возможно, застройщик закончит стройку, хоть и не в установленный срок.
Зачастую, лишняя паника дольщиков ведет к усугублению финансового положения застройщика. Жалобы правительству, обращения в правоохранительные органы, открытые письма президенту проверки со стороны правительства и прокуратуры, падение деловой репутации из-за освещения в СМИ могут привести к обратному результату — вместо того, чтобы достраивать, застройщик будет тратить ресурсы на решение дополнительных проблем.
Важно помнить, что в большинстве случаев и у вас, и у застройщика общая цель — достроить объект. Любой открытый, агрессивный конфликт спровоцирует застройщика закрыть все каналы связи с дольщиками. Пытаться стать застройщику партнером в таких ситуациях — больно, но чаще всего эффективно.
Что следует предпринять в этом случае:
- Попробуйте наладить конструктивный диалог с руководителем застройщика. Владея всей открытой информацией из открытых источников, составьте перечень вопросов, на которые вы имеете право получить внятные ответы. На такие встречи лучше пригласить юриста, специализирующегося не только на недвижимости, но и в области корпоративного права.
- В отношении застройщика открыты исполнительные производства на крупную сумму? Спросите: каким образом застройщик собирается их гасить? Есть ли дополнительные кредиты? Возможно, застройщик уже ведет переговоры с инвестором.
- Сменился учредитель? Добейтесь встречи с новыми хозяевами фирмы-застройщика. Задайте вопросы о дальнейших планах и приоритетах.
- Множится количество судебных дел? Узнайте всё об истцах. Вероятно они изменят приоритеты и заключат мировое соглашение.
Попробуйте дать понять застройщику, что вы не враги для него, а на его стороне. В его интересах достроить дом быстрее, а в ваших — получить ключи от квартиры. Стоит оговорить, что застройщик не обязан вступать в диалог с дольщиками и в праве отказаться от него. Но это случается редко, если все же произошло — серьезный повод поволноваться.
- Случается, что для завершения строительства быстрее и выгоднее начать процедуру банкротства и обратиться в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства. Но тут необходимо удостовериться, что достройка вашего объекта обойдется Фонду дешевле, чем выплата гражданам денежной компенсации. Такой путь оправдан, если дом готов более, чем на 50%.
Если всё же банкротство
Банкротство застройщика — процедура долгая. Но дольщики в ней стоят особняком, имея куда больше прав, чем остальные кредиторы.
Повторимся, инициация банкротства застройщика — мера радикальная. Она имеет смысл только если мирные переговоры с застройщиком не привели к результатам. Саму процедуру банкротства не обязательно начинать дольщику, пусть этим занимаются профессионалы.
Что следует предпринять со своей стороны:
1. Требуйте от субъекта РФ включение вашей стройки в единый реестр проблемных объектов. Его тоже ведет Фонд.
2. После включения объекта в реестр требуйте от субъекта РФ обращения в Фонд с ходатайством о восстановлении прав дольщиков.
Далее ход событий уже от вас не зависит, что происходит дальше:
3. Фонд инициирует процедуру банкротства застройщика либо, если такая процедура уже запущена, вступает в дело о банкротстве. Параллельно Фонд собирает и анализирует информацию о застройщике.
4. Фонд организует обследование строящегося дома и определяет сумму и срок, необходимые для завершения строительства.
5. Фонд сравнивает сумму, необходимую для завершения строительства, с суммой возмещения дольщикам и принимает решение достраивать дом или компенсировать дольщикам их потери.
По действующему законодательству, Фонд обязан принять решение о достройке или выплате денег в течение 6 месяцев с начала банкротства.
Если Фонд решит достраивать объект, у каждого дольщика есть право получить деньги и не ждать завершения строительства. Деньги обязаны компенсировать в течение 10 рабочих дней с момента подачи соответствующего заявления. При этом сами компенсации освобождены от подоходного налога.
Памятка
В открытых источниках есть много информации, по которой можно судить о надежности застройщика, поэтому важно быть готовым к возможным трудностям уже на этапе выбора.
Помните о том, что:
- Проблемы во время стройки бывают даже у системообразующего застройщика с громким именем. А девелопер с одним объектом, напротив, может выполнить обязательства в срок.
- Участник долевого строительства, это не просто покупатель — это партнер. У вас с застройщиком могут быть разные цели, но их достижение — общая задача.
- Работая по эскроу, застройщику выгоднее быстрее сдать дом, нежели затягивать строительство. Он не сможет законно присвоить деньги дольщиков себе.
- Это значит, что даже в случае возникновения проблем, застройщики идут на диалог с дольщиками и проявляют открытую позицию.
