Что произошло?
В стране коренным образом меняется схема продаж в новостройках. Последние 14 лет жилье покупали по договору долевого участия, или ДДУ. Его суть изложена в Федеральном законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Клиент мог приехать в офис продаж, оформить несколько бумаг и купить квартиру еще до того, как построят дом. Зачем? Потому что она будет стоить дешевле.
Теперь в Правительстве РФ подумали, что ДДУ – это неактуально, и решили его отменить. Но не сразу, а постепенно. В 2018 году сделали так, что во всех новых жилых комплексах покупатель будет платить за квартиру через банк, а не напрямую застройщику. Деньги «спрячут» на особом счете и отдадут только после завершения стройки. А с лета 2019 года ДДУ вообще перестанут оформлять.
Я юридически подкован, можно все то же самое – но подробнее?
Можно. Для всех новостроек, которые появились в продаже после 1 июля 2018 года, теперь действуют новые правила оформления ДДУ (214-ФЗ). Основное нововведение – это появление эскроу счетов, на которых будут храниться деньги дольщиков. Спецсчет, или эскроу счет – это условный счет, на который поступают средства и хранятся там до наступления особых условий (в данном случае – до введения объекта в эксплуатацию). Девелопер сможет забрать их только после того, как передаст квартиры конечным владельцам.
Ужесточились требования к застройщикам. Теперь, чтобы работать по 214-ФЗ, компания должна иметь опыт в строительстве от 3 лет и ввести в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м многоквартирных домов. Кроме того, уже с 1 июля 2019 года ДДУ отменят совсем – вместо него будет введена система проектного финансирования. С этого момента застройщики будут брать деньги на свои объекты только из своего кармана, либо у банков.
А что с теми новостройками, где начались продажи до 1 июля 2018 года?
Закон обратной силы не имеет. Во всех жилых комплексах, где разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года, действует прежняя редакция 214-ФЗ. В этих новостройках еще можно купить жилье по «старым» правилам. Но число таких объектов быстро сокращается – уже через пару лет их будет сложно найти.
Что такое проектное финансирование? Чем оно лучше ДДУ?
Проектное финансирование означает, что жилье будет строиться только за кредитные средства. Это прямая противоположность ДДУ, идея которого заключается в том, чтобы граждане могли «скинуться» на строительство жилого комплекса, сразу отдать деньги девелоперу и получить в обмен дешевые квартиры.
Основная проблема 214-ФЗ состоит в том, что в нем много «пробелов». Деньги, которые покупатели вкладывают в строительство, могут быть похищены, а застройщик – признан банкротом, как, например, это произошло с Urban Group в июле 2018 года. Проектное финансирование поможет избавить дольщиков от этих рисков. На счетах эскроу средства будут в относительной безопасности.
Что мне дадут эти нововведения?
Теоретически покупатели получат более надежную защиту своих прав при покупке жилья. Во-первых, их деньги будут «заморожены» на эскроу-счетах и никуда не денутся, пока застройщик не выдаст ключи. Во-вторых, на рынке останутся только надежные строительные компании. А когда ДДУ окончательно отменят, покупатели смогут приобретать только «реальные» квартиры, а не «воздух», как это происходит сейчас.
Как теперь будет выглядеть покупка квартиры?
До лета 2019 года квартиры будут продавать по ДДУ. Потом все новые жилые комплексы перейдут на проектное финансирование. После этого покупка квартиры будет выглядеть так: покупатель вносит плату за жилье, банк переводит их на спецсчет (эскроу счет) и временно «замораживает». После этого застройщик на свои или заемные средства строит комплекс. Как только владельцы получают ключи от своих квартир, банк «размораживает» деньги и перечисляет продавцу.
Поднимутся ли цены в новостройках?
Ответ на этот вопрос – и да, и нет. В течение года вряд ли стоит ожидать сильного роста цен на жилье. А вот уже с 1 июля 2019 года начнется поэтапное подорожание. Почему? Потому что застройщикам придется брать кредиты и выплачивать по ним проценты – а это повышает себестоимость проектов. Но неприятные перемены ждут и покупателей – они лишатся возможности приобретать жилье по доступным ценам на стадии котлована. В таких условиях за 3-5 лет квартиры в новостройках могут подорожать на 20-25%.
Значит нужно торопиться и покупать по ДДУ, пока еще можно?
Торопиться не нужно в любом случае, ведь недвижимость – это не шкаф или телевизор, а дорогая покупка. Ажиотаж в СМИ, который сейчас поднялся вокруг ДДУ, побуждает многих граждан приобретать жилье в новостройках просто ради того, чтобы «успеть» до 2019 года. Но отталкиваться нужно не от паникерских настроений, а от собственных потребностей.
Как мне выбрать момент для покупки?
Решите, нуждаетесь ли вы сейчас в жилье или ищете возможности для инвестирования. В последнем случае лучший момент для покупки – это 2018-2019 года. В Москве сейчас можно найти немало перспективных объектов – взять хотя бы футуристичный жилой комплекс «Символ» в Лефортово, башни-небоскребы «Пресня Сити» в Пресненском районе, МФК Discovery в Ховрино, «ЗИЛАРТ» на бывшей территории завода ЗИЛ, ЖК Spires в Очаково-Матвеевском. Во всех этих новостройках предлагают жилье по «старой» редакции ДДУ.
Совсем другое дело, когда жилье приобретается «для себя». Далеко не всегда на рынке можно подобрать новостройку, которая бы соответствовала требованиям покупателя к локации, транспортной доступности, архитектуре, благоустройству. Не нашли жилье по вкусу? Возможно, стоит подождать – а вдруг буквально через год оно появится? И относительная выгода от покупки по ДДУ обернется разочарованием, ведь потом придется жить уже не в доме мечты. В любом случае, окончательное решение остается за покупателем.
