Готовиться к покупке квартиры можно долго. В момент, когда решение принято, мы выделяем для себя главные аспекты:
- купить квартиру получше, а заплатить поменьше;
- обезопасить процесс передачи денег и получения жилья.
Остальные моменты воспринимаются как несущественные детали. Но при покупке жилья мелочей не бывает. И здесь лучше учиться на чужих ошибках, нежели на своих.
Рассказываем реальные случаи из жизни, когда покупателю квартиры было намного сложнее добиться справедливости даже в судебном порядке.
Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.
Фиктивный договор займа
Ситуация: Не хватает денег на первоначальный взнос даже по ипотеке, а застройщик предлагает эту проблему решить.
Цена квартиры искусственно завышается на сумму первого взноса. С дольщиком заключается фиктивный договор займа, по которому некий человек дает в долг сумму равную вступительному взносу. Деньги, как бы, вносят в кассу застройщика, о чем дольщику выдают подтверждающий документ для банка. Иногда, выдают фиктивную бумагу без договора о якобы внесенных деньгах. В результате, банк выдает кредит на нужную сумму, и все довольны.
Последствия
Самое серьезное — предусмотрено статьей 159.1 Уголовного кодекса РФ — мошенничество в сфере кредитования. Применяется, когда у заемщика начинаются проблемы с платежами, и банк начинает процедуру взыскания, и обнаруживается подлог. А учитывая, что дольщик в мошенничестве участвует не один, будет применена вторая часть этой статьи, наказание по которой суровое: от крупного штрафа до лишения свободы на четыре года.
Проблемы ожидают и в случае банкротства застройщика. Одним из способов решения проблем с пострадавшими дольщиками — выплата компенсации Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства. Размер такой компенсации не может быть ниже суммы, указанной в договоре участия в долевом строительстве. Проверка документов при выплате компенсации тщательная, и обман с первым платежом быстро раскроют. Далее уже сотрудники Фонда будут решать, как поступать, ведь компенсация суммы, которая фактически не вносилась дольщиком, подпадает под действия еще одной статьи УК РФ 159.2 мошенничество при получении выплат. Наказание за нее похожее, от штрафа — до лишения свободы.
Может так сложиться, что к дольщику применят сразу обе статьи. И адвокату будет трудно вас защитить.
Доплата за увеличение площади
Ситуация: При строительстве первичного жилья площадь квартиры может «гулять» до 5% от первоначально указанной. Застройщик предлагает вернуть деньги, если площадь окажется меньше, или доплатить — если больше. Это условие не исключат. Ведь вы покупаете не квартиру, а право требования на нее. Поэтому, точные характеристики объекта указать невозможно.
Последствия
Есть случаи, когда застройщик намеренно уменьшает площадь квартир в проекте. Размер доплаты может составить 300 – 600 тысяч рублей. Обидно отдать значительную сумму за квартиру, которая, как вы думали, уже оплачена, неприятно. Но оспорить такую доплату юристу будет крайне сложно.
Предоплата до регистрации ДДУ
Ситуация: Сразу после подписания договора застройщик выдает дольщику платежное поручение, по которому надо оплатить будущую квартиру. Чтобы скорее покончить с этим, добросовестный дольщик оплачивает необходимую сумму сразу. Неважно где, в офисе застройщика или в ближайшем банке. Ведь договор уже подписан, квартира выбрана, что еще может произойти?
Последствия
Были случаи, когда органы Росреестра отказывали в регистрации ДДУ по разным причинам. За то время, пока договор в Росреестре, с застройщиком или земельным участком под будущим домом могут произойти фатальные изменения. Застройщик оказался должником у крупного кредитора, который, в свою очередь, наложил арест на имущество и банковские счета застройщика и даже возбудил дело о банкротстве.
В результате, дольщик не сможет претендовать на имущественные требования, как участник строительства. Лишает себя права на прерогативу в процедуре банкротства застройщика. Ведь, только участник строительства с имущественными требованиями о передаче квартиры имеет право на включение себя в реестр кредиторов второй очереди. Чтобы включиться в эту очередь при незарегистрированном ДДУ юристу придется попотеть.
Сроки выдачи ключей
Ситуация: Рекламные плакаты гласят, что срок сдачи объекта IV квартал этого года, а вы мысленно встречаете новый год в новой квартире.
Как показывает практика, треть дольщиков путают срок сдачи дома в эксплуатацию со сроком, когда застройщик обязан будет передать квартиру по акту приема-передачи.
Последствия
Вы снимаете квартиру или живете с родителями? Считаете дни до момента, когда въедете в новую квартиру? Будет обидно, когда вы узнаете, что по договору, дата выдачи ключей отличается от даты введения дома в эксплуатацию на 3 – 12 месяцев.
Оспорить такой срок невозможно, даже если обратитесь к самому профессиональному и дорогому юристу.
Изменение сроков сдачи
Ситуация: В договоре есть неприметный пункт, по которому застройщик имеет право перенести срок сдачи объекта по неким «непредвиденным обстоятельствам» на полгода, без штрафных санкций.
Каждый застройщик пытается оградить себя от возможных штрафов и выплат заранее. Нарушение сроков сдачи объекта может обойтись дорого. Поэтому некоторые застройщики предлагают дольщику подписать ДДУ с подобным условием. Не путать с форс-мажором.
Последствия
Суд встанет на сторону застройщика, если решите взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры. Стоит застройщику доказать, что причиной переноса стройки стали внешние причины, к примеру — чемпионат мира по футболу, как это было в 2018 году, юристу будет почти невозможно отстоять вашу позицию.
Подарки от застройщика
Ситуация: Договором предусмотрен бонус в виде кухонного гарнитура или другой мебели, дизайнерского ремонта или еще чего-то такого, что сложно описать и определить сумму подарка.
Каждый застройщик решает для себя сам, использовать рекламную акцию в виде скидки или предложить клиенту другой бонус. Бывает такое, что подарок действительно полезный. Сниженная ставка по ипотеке с банком – партнером застройщика, рассрочка первого взноса или всего платежа, может побудить дольщика сделать выбор в пользу щедрого девелопера. Популярные подарки в виде отделки квартиры с 6 июня 2020 года ушли в прошлое.
Последствия
Что может быть плохого в подарке и вообще, «дареному коню…». Может так случиться, что для получения подарка нужно соблюсти множество условий, о которых вы не знали.
Одно дело, когда обязанность застройщика прямо указана договором, другое — когда застройщик предложил клиенту что-то в качестве бонуса. Вам с юристом предстоит доказать, что выполнены все условия, чтобы претендовать на подарок.
Памятка
- Не соглашайтесь на схемы, где присутствует что-то несуществующее, фиктивное. Если понимаете, что можете не распознать, насколько предлагаемые действие законны, пригласите на сделку юриста.
- Изучите отзывы дольщиков на предмет расхождения площадей в построенных квартирах от проектных. Бывали случаи, когда такие расхождения встречались в каждой квартире.
- Не перечисляйте деньги застройщику до регистрации договора участия в долевом строительстве.
- Внимательно читайте сроки передачи квартиры, не ввода дома в эксплуатацию или срока завершения строительства дома.
- Внимательно изучите условия получения бонуса, если такой предлагается застройщиком. Вероятно, что для получения подарка надо соблюсти условия, которые вам не под силу или перечеркивают другие преимущества покупки, например — рассрочки.
- Не ведитесь на подарки, если это только не действительная помощь при покупке квартиры. Если решили воспользоваться акцией, обратите внимание на текст с самым мелким шрифтом в конце самого договора.
