Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Как сделать и согласовать перепланировку

Дмитрий Кузьмин

Если решили делать перепланировку в жилье, нужно знать, какие работы согласовать с чиновниками, иначе придется заплатить штраф или вовсе переделывать все обратно.

Рассказываем, что входит в перечень разрешенных перепланировок, чем этот процесс отличается от переустройства, и что можно делать в своей квартире без предварительного разрешения от государства.

Что такое перепланировка с точки зрения закона

По закону перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которое нужно внести в технический паспорт, по ст. 25 ЖК РФ.

Определение расплывчатое, поэтому уточним через нормативные акты. Основная информация перечислена в главе 4 ЖК РФ и в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004» Госстроя РФ. Тонкости изложены в Письме Минстроя РФ №2146-АГ/08.

Если обобщить информацию из всех нормативных актов, перепланировка — это технические изменения квартиры и дома, которые могут быть опасны для соседей. К перепланировке относят перенос и разборку перегородок, перенос или обустройство дверных проемов, изменение планировки помещений. Еще перепланировкой считается расширение жилой площади, например, присоединение лоджии к комнате.

Есть два вида перепланировок. В первом случае работы можно провести без предварительного разрешения чиновников, а уже после оповестить их о ремонте. Во втором случае нужно предоставить проект, получить разрешение, а только потом начинать работы — после ремонта квартиру проверит комиссия.

В Жилищном кодексе есть такой термин, как переустройство — это один из видов перепланировки. Переустройством обычно называют устройство новых или перенос существующих санузлов, создание новых вентканалов, перенос газовых приборов, прокладку новых трубопроводов. Переустройство нужно согласовывать с госорганами.

Какая перепланировка запрещена

Единого списка запрещенных работ нет — нужно изучать нормативные документы Минстроя и Госстроя. Под запрет попадают работы, которые:

  • ухудшают условия проживания жильцов квартиры или жильцов всего дома;
  • нарушают прочность и целостность здания, ведут к разрушению конструкций, ухудшают сохранность здания;
  • нарушают противопожарные требования;
  • создают условия, в которых квартиры превращаются в нежилые помещения, без предварительного одобрения таких работ общим собранием жильцов;
  • нарушают правила эксплуатации газового или иного опасного оборудования.

Например, нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой, оборудовать нежилые помещения над жилыми, оборудовать санузел над жилыми помещениями. Нельзя создавать жилые комнаты площадью менее 9 кв. м.

Что не считается перепланировкой

Ремонтные работы к перепланировке не относятся — они не изменяют конфигурацию квартиры. Вот список распространенных:

  • замена дверей и окон;
  • смена ванны на душевую кабину;
  • разборка встроенной мебели;
  • установка раздвижных дверей в стенках, которые не являются несущими;
  • переустановка электроплиты — не путайте с изменением места подключения газовой плиты;
  • перенос отопительной системы без изменения конфигурации стояков — можно без уведомлений и согласований переносить батареи дальше или ближе к стояку;
  • установка сплит-системы на фасаде дома.

Если будете устанавливать гипсокартонные стены, они не должны доходить до потолка — тогда они будут считаться перегородкой. Можно заменить батареи, если не нужно прокладывать новые сети.

О каких работах нужно уведомлять после их завершения

Перед началом работ проверьте в техническом паспорте, не затрагивают ли они несущие стены — это запрещено. Если паспорта нет, его можно заказать в МФЦ или в управляющей компании.

Вот что можно делать без согласования:

  • Пробить дополнительные дверные проемы и проходы в ненесущих стенах. Проходы — не полноценный снос стены, а создание, например, арки.
  • Сделать автономный теплый пол, если в доме перекрытия железобетонные. Если в доме деревянные перекрытия, без согласования нагружать цементом полы нельзя.
  • Объединить комнаты с коридором или другими нежилыми помещениями. Исключение — нельзя объединять жилую комнату с кухней, если она газифицирована. Это можно сделать только после демонтажа газовой плиты специалистами и установки электрической плиты.

Перенести или создать новые ненесущие стены. Нельзя делать жилые комнаты без окон, зато гардеробные и кладовки можно.

Если перепланировка не затрагивает конструкцию дома, ее согласовывать не нужно.

Но в вопросе перепланировок есть нормативы, официальные письма от ГОСТа или СанПиНа, которые нужно учитывать.

Какие работы нужно согласовывать заранее

Условно такие работы можно разделить на три вида: перепланировку жилого помещения, перепланировку, которая оказывает воздействие на дом, и переустройство.

Работы по перепланировке квартиры. Это установка, перенос или изменение границ санузла, установка стен и проемов в них. Устройство проемов в ненесущих стенах для изменения границ в помещениях.

Еще сюда входит закладывание проемов в несущих стенах или перекрытиях — например, если вы решили заделать дверной проем в несущей стене.

Нужно получить разрешение у чиновников, если создаете или переносите кухню, обустраиваете антресоль с площадью не более 40% от общей площади помещения.

Работы по перепланировке общедомового имущества. Это работы, которые оказывают влияние на несущие конструкции в доме или на его фасад, но при этом не входят в перечень запрещенных.

Например, это может быть создание или закладывание оконных и дверных проемов во внешних конструкциях. Создание отдельного входа или лоджии для квартиры на первом этаже.

К общедомовой перепланировке относят обустройство камина в квартире. К ней относятся установка сплит-системы вне специальной ниши и остекление балкона в особом стиле.

Работы по переустройству. Сюда входит установка инженерного или технологического оборудования, или перенос существующего с прокладкой дополнительных сетей. Например, повернуть унитаз в ванной комнате можно без согласований. Передвинуть его, наращивая технические сети, можно только с согласованием.

Как провести перепланировку или переустройство

Чтобы провести перепланировку или переустройство, еще до начала работ в квартире согласуйте их с чиновниками. В зависимости от региона, это можно сделать в комитетах по архитектуре местного муниципалитета или в МФЦ. В Москве нужно обращаться в Мосжилинспекцию, очно или онлайн.

Если ваших работ нет в списке запрещенного и в списке для обязательного согласования, вы не обязаны оповещать чиновников до начала этих работ. Достаточно оформить акт о перепланировке.

Если работы есть в списке для обязательного согласования, действуйте по инструкции.

Подготовьте проект или эскиз

Чтобы согласовать перепланировку или переустройство с чиновниками, нужно заранее продемонстрировать им ваши идеи по изменению технических характеристик квартиры. Делают это с помощью проекта — документа, который должна разработать проектная организация.

В документе указывают планировочные и конструктивные решения, решения по обустройству инженерных сетей и оборудования, и другие изменения в квартире. Нормативы у каждого региона свои. Например, в Москве это приложение №3 постановления Правительства Москвы № 508-ПП.

Так выглядит сертификат на выполнение работ по созданию проектов планировок

Выбирать проектную организацию можно на свое усмотрение, главное, чтобы у нее был допуск. Стоимость подготовки документа зависит от компании-проектировщика — в столице можно найти предложения за 5–10 тыс. руб.

Еще в Москве можно использовать каталог типовых решений от правительства столицы.

Не путайте дизайн-проект с проектом перепланировки. Первый — это визуализация, которую дизайнер готовит для вас. Второй — документ, сделанный по нормативам и законам.

Пример проекта перепланировки квартиры — слева планировка до ремонта, справа результат

Соберите нужные документы

Пакет документов может отличаться в зависимости от региона, точный список уточняйте в местном муниципалитете. Вот что нужно подготовить, если вы делаете перепланировку в Москве:

  • Заявление о перепланировке или переустройстве по форме, утвержденной правительством. Если подаете документы онлайн, бумажная копия не нужна.
  • Правоустанавливающие документы на помещение — подойдет выписка из ЕГРН. Если это недвижимость в новостройке и на него еще не оформлена собственность, можно передать договор долевого участия или договор переуступки с актом приема-передачи.
  • Техническая документация. Если вы делаете перепланировку в жилом помещении — нужен технический паспорт. Для нежилого помещения нужна выписка из технического паспорта на здание по форме 1а и справка органа технического учета о состоянии здания по форме 5. Получить документы можно через МФЦ и в местном БТИ. Например, в Москве этим занимается МосГорБТИ. Это платная услуга, цена зависит от конкретной задачи и учреждения — например, в Москве получение технического паспорта на жилое помещение можно заказать онлайн за 2400 руб.
  • Письменное согласие всех членов семьи, которые проживают в помещении и кто имеет на это право.
  • Подготовленный по нормативам проект перепланировки или переустройства.
  • Дополнительные документы — например, разрешение на это общего собрания, если вы будете затрагивать общее имущество дома.

Согласуйте процесс

Если вы в столице, подать документы на согласование можно онлайн. Для остальных регионов процесс согласования нужно уточнять в местном муниципалитете.

На согласование или отказ в перепланировке у чиновников есть максимум 45 дней, но обычно уходит около 20 дней. Если вы решили использовать типовой проект из каталога в Москве, изучите дом и квартиру с помощью проектировщиков.

Если перепланировку согласовали, вам передадут журнал производства работ — документ, в котором нужно указывать последовательность, сроки и качество работ по перепланировке. Там же будет информация о количестве проверок чиновниками того, как вы провели перепланировку.

Согласование на перепланировку действует один год, но при необходимости его можно продлить онлайн еще на 6 месяцев. Дополнительные документы для этого не требуются.

Если чиновники отказали, можно попробовать оспорить отказ в суде или сделать другой проект перепланировки.

Проведите перепланировку

Работы, которые нужно согласовывать, должны выполняться саморегулируемой организацией. Для работ с газом у компании должно быть разрешение на работы по внутридомовому газовому обслуживанию.

Компания, которую вы наймете, должна будет записывать в журнал ход работ и оформлять акты приема. Закончить работы нужно до окончания срока действия разрешения на перепланировку.

После завершения всех работ нужно обратиться за оформлением перепланировки в местный орган муниципалитета. В Москве это можно сделать онлайн.

Если выполняли работы по согласованию, передайте в орган журнал производства работ и акты проектной организации. Если таких работ не было, достаточно правоустанавливающих документов на помещение, технический паспорт с планом и согласие членов семьи на перепланировку.

В Москве в течение 5 дней нужно принять в помещении приемочную комиссию, в которую входят представители проектной организации, Мосжилинспекции, управляющей организации и организации, которая проводила ремонт. В регионах обычно достаточно вызвать представителя БТИ.

Комиссия проверит, соответствует ли реальный ремонт проекту перепланировки или переустройства. Если найдут несоответствия, вам выдадут предписание в конкретный срок устранить все нарушения. Если несоответствий нет, то вам выдадут акт о завершенной перепланировке или переустройстве.

Чем грозит несогласованная перепланировка

Если проигнорировать обязанности согласования перепланировки, ремонтные работы могут признать незаконными. То же случится, если согласовать проект, а работы выполнить иначе.

  • За самовольную перепланировку вас могут оштрафовать на 2–2,5 тыс. руб. и потребовать восстановить начальное состояние квартиры.
  • Если вы откажитесь, муниципалитет подаст на вас в суд. В этом случае придется платить еще один штраф за нежелание делать все по закону — сумму установит судья.
  • Если перепланировка нанесла ущерб дому, к штрафу могут добавить затраты на восстановление общедомового имущества. Точную сумму устанавливают эксперты.

В редких случаях человека, который навредил дому перепланировкой, могут выселить из квартиры. Жилье восстановят и продадут. Возьмут с продажи потраченные на восстановление деньги, а остаток переведут экс-владельцу.

О незаконной перепланировке могут сообщить соседи или представители УК. Например, к вам пришел сантехник, заметил технические изменения и передал информацию в жилинспекцию.

Что делать, если вы хотите продать квартиру с несогласованной перепланировкой

Квартиру с незаконной и несогласованной перепланировкой практически невозможно продать в ипотеку. Банк перед выдачей кредита попросит у покупателя оценку и план БТИ, выяснит, что изменения в квартире не согласовали, и откажет в одобрении квартиры.

  • Если перепланировка простая и не требует согласования, достаточно вызвать комиссию из жилинспекции и оформить акт. Если при проверке найдут ошибки и проблемы — заплатить штраф и исправить недочеты.
  • Если перепланировка требовала предварительного согласования — придется заплатить штраф и восстановить изначальный облик квартиры.
  • Если перепланировка в списке запрещенных — нужно восстановить все до изначального состояния.

Когда покупатель платит своими деньгами, вы не обязаны для регистрации сделки показывать ему технический паспорт с планом квартиры. Но обычно серьезная и незаконная перепланировка сразу видна — в этом случае покупатели попросят большую скидку или откажутся от сделки.

Кратко — как провести перепланировку

  • Перепланировкой по закону считается изменение жилого помещения.
  • Обычные ремонтные работы можно проводить без уведомлений и согласований. Например, можно поменять двери и окна, заменить ванну на душ, заменить плиту или установить сплит-систему.
  • Есть работы, о которых нужно уведомить только после проведения. Например, если вы решили прорубить дверной проем в несущей стене.
  • Еще есть запрещенные перепланировки. Нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой, оборудовать санузел над жилыми помещениями, нежилые помещения над жилыми.
  • Отдельные планировки можно делать только по проекту и с разрешения чиновников. После проведения работ нужно пригласить комиссию и получить акт о том, что всё сделали правильно.
  • Если сделать перепланировку без разрешения, вас оштрафуют на 2–2,5 тыс. руб. и потребуют вернуть все как было. Если работы повредили конструкцию дома, придется компенсировать ущерб.
  • Если откажетесь все восстанавливать, у вас могут отобрать квартиру через суд. Государство приведет квартиру в изначальное состояние, затем продаст ее. С продажи заберет потраченные на восстановление квартиры деньги, остаток вернет вам.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://donskoy.strana.com/.
ООО СЗ На Минской.
Срок сдачи: III кв. 2021
Реклама
  • от 10,8 млн руб.
Видовые апартаменты в центре столицы от 10,8 млн рублей.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://d1-dom.ru/.
ТПУ Дмитровская.
Срок сдачи: III кв. 2021
Реклама
  • от 11,3 млн руб.
Небоскребы до 60 этажей. Панорамные площадки на крышах.
  • 24 Янв 2021
  • Источник: Avaho.ru
  • Изображение ooo-novosel.ru, gsps.ru