Если решили делать перепланировку в жилье, нужно знать, какие работы согласовать с чиновниками, иначе придется заплатить штраф или вовсе переделывать все обратно.
Рассказываем, что входит в перечень разрешенных перепланировок, чем этот процесс отличается от переустройства, и что можно делать в своей квартире без предварительного разрешения от государства.
Что такое перепланировка с точки зрения закона
По закону перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которое нужно внести в технический паспорт, по ст. 25 ЖК РФ.
Определение расплывчатое, поэтому уточним через нормативные акты. Основная информация перечислена в главе 4 ЖК РФ и в «Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004» Госстроя РФ. Тонкости изложены в Письме Минстроя РФ №2146-АГ/08.
Если обобщить информацию из всех нормативных актов, перепланировка — это технические изменения квартиры и дома, которые могут быть опасны для соседей. К перепланировке относят перенос и разборку перегородок, перенос или обустройство дверных проемов, изменение планировки помещений. Еще перепланировкой считается расширение жилой площади, например, присоединение лоджии к комнате.
Есть два вида перепланировок. В первом случае работы можно провести без предварительного разрешения чиновников, а уже после оповестить их о ремонте. Во втором случае нужно предоставить проект, получить разрешение, а только потом начинать работы — после ремонта квартиру проверит комиссия.
В Жилищном кодексе есть такой термин, как переустройство — это один из видов перепланировки. Переустройством обычно называют устройство новых или перенос существующих санузлов, создание новых вентканалов, перенос газовых приборов, прокладку новых трубопроводов. Переустройство нужно согласовывать с госорганами.
Какая перепланировка запрещена
Единого списка запрещенных работ нет — нужно изучать нормативные документы Минстроя и Госстроя. Под запрет попадают работы, которые:
- ухудшают условия проживания жильцов квартиры или жильцов всего дома;
- нарушают прочность и целостность здания, ведут к разрушению конструкций, ухудшают сохранность здания;
- нарушают противопожарные требования;
- создают условия, в которых квартиры превращаются в нежилые помещения, без предварительного одобрения таких работ общим собранием жильцов;
- нарушают правила эксплуатации газового или иного опасного оборудования.
Например, нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой, оборудовать нежилые помещения над жилыми, оборудовать санузел над жилыми помещениями. Нельзя создавать жилые комнаты площадью менее 9 кв. м.
Что не считается перепланировкой
Ремонтные работы к перепланировке не относятся — они не изменяют конфигурацию квартиры. Вот список распространенных:
- замена дверей и окон;
- смена ванны на душевую кабину;
- разборка встроенной мебели;
- установка раздвижных дверей в стенках, которые не являются несущими;
- переустановка электроплиты — не путайте с изменением места подключения газовой плиты;
- перенос отопительной системы без изменения конфигурации стояков — можно без уведомлений и согласований переносить батареи дальше или ближе к стояку;
- установка сплит-системы на фасаде дома.
Если будете устанавливать гипсокартонные стены, они не должны доходить до потолка — тогда они будут считаться перегородкой. Можно заменить батареи, если не нужно прокладывать новые сети.
О каких работах нужно уведомлять после их завершения
Перед началом работ проверьте в техническом паспорте, не затрагивают ли они несущие стены — это запрещено. Если паспорта нет, его можно заказать в МФЦ или в управляющей компании.
Вот что можно делать без согласования:
- Пробить дополнительные дверные проемы и проходы в ненесущих стенах. Проходы — не полноценный снос стены, а создание, например, арки.
- Сделать автономный теплый пол, если в доме перекрытия железобетонные. Если в доме деревянные перекрытия, без согласования нагружать цементом полы нельзя.
- Объединить комнаты с коридором или другими нежилыми помещениями. Исключение — нельзя объединять жилую комнату с кухней, если она газифицирована. Это можно сделать только после демонтажа газовой плиты специалистами и установки электрической плиты.
Перенести или создать новые ненесущие стены. Нельзя делать жилые комнаты без окон, зато гардеробные и кладовки можно.
Если перепланировка не затрагивает конструкцию дома, ее согласовывать не нужно.
Но в вопросе перепланировок есть нормативы, официальные письма от ГОСТа или СанПиНа, которые нужно учитывать.
Какие работы нужно согласовывать заранее
Условно такие работы можно разделить на три вида: перепланировку жилого помещения, перепланировку, которая оказывает воздействие на дом, и переустройство.
Работы по перепланировке квартиры. Это установка, перенос или изменение границ санузла, установка стен и проемов в них. Устройство проемов в ненесущих стенах для изменения границ в помещениях.
Еще сюда входит закладывание проемов в несущих стенах или перекрытиях — например, если вы решили заделать дверной проем в несущей стене.
Нужно получить разрешение у чиновников, если создаете или переносите кухню, обустраиваете антресоль с площадью не более 40% от общей площади помещения.
Работы по перепланировке общедомового имущества. Это работы, которые оказывают влияние на несущие конструкции в доме или на его фасад, но при этом не входят в перечень запрещенных.
Например, это может быть создание или закладывание оконных и дверных проемов во внешних конструкциях. Создание отдельного входа или лоджии для квартиры на первом этаже.
К общедомовой перепланировке относят обустройство камина в квартире. К ней относятся установка сплит-системы вне специальной ниши и остекление балкона в особом стиле.
Работы по переустройству. Сюда входит установка инженерного или технологического оборудования, или перенос существующего с прокладкой дополнительных сетей. Например, повернуть унитаз в ванной комнате можно без согласований. Передвинуть его, наращивая технические сети, можно только с согласованием.
Как провести перепланировку или переустройство
Чтобы провести перепланировку или переустройство, еще до начала работ в квартире согласуйте их с чиновниками. В зависимости от региона, это можно сделать в комитетах по архитектуре местного муниципалитета или в МФЦ. В Москве нужно обращаться в Мосжилинспекцию, очно или онлайн.
Если ваших работ нет в списке запрещенного и в списке для обязательного согласования, вы не обязаны оповещать чиновников до начала этих работ. Достаточно оформить акт о перепланировке.
Если работы есть в списке для обязательного согласования, действуйте по инструкции.
Подготовьте проект или эскиз
Чтобы согласовать перепланировку или переустройство с чиновниками, нужно заранее продемонстрировать им ваши идеи по изменению технических характеристик квартиры. Делают это с помощью проекта — документа, который должна разработать проектная организация.
В документе указывают планировочные и конструктивные решения, решения по обустройству инженерных сетей и оборудования, и другие изменения в квартире. Нормативы у каждого региона свои. Например, в Москве это приложение №3 постановления Правительства Москвы № 508-ПП.
Так выглядит сертификат на выполнение работ по созданию проектов планировок
Выбирать проектную организацию можно на свое усмотрение, главное, чтобы у нее был допуск. Стоимость подготовки документа зависит от компании-проектировщика — в столице можно найти предложения за 5–10 тыс. руб.
Еще в Москве можно использовать каталог типовых решений от правительства столицы.
Не путайте дизайн-проект с проектом перепланировки. Первый — это визуализация, которую дизайнер готовит для вас. Второй — документ, сделанный по нормативам и законам.
Пример проекта перепланировки квартиры — слева планировка до ремонта, справа результат
Соберите нужные документы
Пакет документов может отличаться в зависимости от региона, точный список уточняйте в местном муниципалитете. Вот что нужно подготовить, если вы делаете перепланировку в Москве:
- Заявление о перепланировке или переустройстве по форме, утвержденной правительством. Если подаете документы онлайн, бумажная копия не нужна.
- Правоустанавливающие документы на помещение — подойдет выписка из ЕГРН. Если это недвижимость в новостройке и на него еще не оформлена собственность, можно передать договор долевого участия или договор переуступки с актом приема-передачи.
- Техническая документация. Если вы делаете перепланировку в жилом помещении — нужен технический паспорт. Для нежилого помещения нужна выписка из технического паспорта на здание по форме 1а и справка органа технического учета о состоянии здания по форме 5. Получить документы можно через МФЦ и в местном БТИ. Например, в Москве этим занимается МосГорБТИ. Это платная услуга, цена зависит от конкретной задачи и учреждения — например, в Москве получение технического паспорта на жилое помещение можно заказать онлайн за 2400 руб.
- Письменное согласие всех членов семьи, которые проживают в помещении и кто имеет на это право.
- Подготовленный по нормативам проект перепланировки или переустройства.
- Дополнительные документы — например, разрешение на это общего собрания, если вы будете затрагивать общее имущество дома.
Согласуйте процесс
Если вы в столице, подать документы на согласование можно онлайн. Для остальных регионов процесс согласования нужно уточнять в местном муниципалитете.
На согласование или отказ в перепланировке у чиновников есть максимум 45 дней, но обычно уходит около 20 дней. Если вы решили использовать типовой проект из каталога в Москве, изучите дом и квартиру с помощью проектировщиков.
Если перепланировку согласовали, вам передадут журнал производства работ — документ, в котором нужно указывать последовательность, сроки и качество работ по перепланировке. Там же будет информация о количестве проверок чиновниками того, как вы провели перепланировку.
Согласование на перепланировку действует один год, но при необходимости его можно продлить онлайн еще на 6 месяцев. Дополнительные документы для этого не требуются.
Если чиновники отказали, можно попробовать оспорить отказ в суде или сделать другой проект перепланировки.
Проведите перепланировку
Работы, которые нужно согласовывать, должны выполняться саморегулируемой организацией. Для работ с газом у компании должно быть разрешение на работы по внутридомовому газовому обслуживанию.
Компания, которую вы наймете, должна будет записывать в журнал ход работ и оформлять акты приема. Закончить работы нужно до окончания срока действия разрешения на перепланировку.
После завершения всех работ нужно обратиться за оформлением перепланировки в местный орган муниципалитета. В Москве это можно сделать онлайн.
Если выполняли работы по согласованию, передайте в орган журнал производства работ и акты проектной организации. Если таких работ не было, достаточно правоустанавливающих документов на помещение, технический паспорт с планом и согласие членов семьи на перепланировку.
В Москве в течение 5 дней нужно принять в помещении приемочную комиссию, в которую входят представители проектной организации, Мосжилинспекции, управляющей организации и организации, которая проводила ремонт. В регионах обычно достаточно вызвать представителя БТИ.
Комиссия проверит, соответствует ли реальный ремонт проекту перепланировки или переустройства. Если найдут несоответствия, вам выдадут предписание в конкретный срок устранить все нарушения. Если несоответствий нет, то вам выдадут акт о завершенной перепланировке или переустройстве.
Чем грозит несогласованная перепланировка
Если проигнорировать обязанности согласования перепланировки, ремонтные работы могут признать незаконными. То же случится, если согласовать проект, а работы выполнить иначе.
- За самовольную перепланировку вас могут оштрафовать на 2–2,5 тыс. руб. и потребовать восстановить начальное состояние квартиры.
- Если вы откажитесь, муниципалитет подаст на вас в суд. В этом случае придется платить еще один штраф за нежелание делать все по закону — сумму установит судья.
- Если перепланировка нанесла ущерб дому, к штрафу могут добавить затраты на восстановление общедомового имущества. Точную сумму устанавливают эксперты.
В редких случаях человека, который навредил дому перепланировкой, могут выселить из квартиры. Жилье восстановят и продадут. Возьмут с продажи потраченные на восстановление деньги, а остаток переведут экс-владельцу.
О незаконной перепланировке могут сообщить соседи или представители УК. Например, к вам пришел сантехник, заметил технические изменения и передал информацию в жилинспекцию.
Что делать, если вы хотите продать квартиру с несогласованной перепланировкой
Квартиру с незаконной и несогласованной перепланировкой практически невозможно продать в ипотеку. Банк перед выдачей кредита попросит у покупателя оценку и план БТИ, выяснит, что изменения в квартире не согласовали, и откажет в одобрении квартиры.
- Если перепланировка простая и не требует согласования, достаточно вызвать комиссию из жилинспекции и оформить акт. Если при проверке найдут ошибки и проблемы — заплатить штраф и исправить недочеты.
- Если перепланировка требовала предварительного согласования — придется заплатить штраф и восстановить изначальный облик квартиры.
- Если перепланировка в списке запрещенных — нужно восстановить все до изначального состояния.
Когда покупатель платит своими деньгами, вы не обязаны для регистрации сделки показывать ему технический паспорт с планом квартиры. Но обычно серьезная и незаконная перепланировка сразу видна — в этом случае покупатели попросят большую скидку или откажутся от сделки.
Кратко — как провести перепланировку
- Перепланировкой по закону считается изменение жилого помещения.
- Обычные ремонтные работы можно проводить без уведомлений и согласований. Например, можно поменять двери и окна, заменить ванну на душ, заменить плиту или установить сплит-систему.
- Есть работы, о которых нужно уведомить только после проведения. Например, если вы решили прорубить дверной проем в несущей стене.
- Еще есть запрещенные перепланировки. Нельзя объединять газифицированную кухню с жилой комнатой, оборудовать санузел над жилыми помещениями, нежилые помещения над жилыми.
- Отдельные планировки можно делать только по проекту и с разрешения чиновников. После проведения работ нужно пригласить комиссию и получить акт о том, что всё сделали правильно.
- Если сделать перепланировку без разрешения, вас оштрафуют на 2–2,5 тыс. руб. и потребуют вернуть все как было. Если работы повредили конструкцию дома, придется компенсировать ущерб.
- Если откажетесь все восстанавливать, у вас могут отобрать квартиру через суд. Государство приведет квартиру в изначальное состояние, затем продаст ее. С продажи заберет потраченные на восстановление квартиры деньги, остаток вернет вам.
