Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

Риски дольщика при покупке квартиры в новостройке

Марина Астахова

В новом видео на нашем канале в YouTube юрист Андрей Тютюнин ответил на распространенные вопросы о покупке квартиры в строящемся доме.

Avaho.ru: Что такое предварительный договор купли-продажи в реконструируемом доме? Какие есть риски?

Андрей: Реконструируемый дом отличается от строящегося тем, что здание уже введено в эксплуатацию. Так делают при продаже будущих лофтов, когда берут некое рабочее пространство, которое раньше скорее всего было нежилым, реконструируют, делают что-то наподобие квартир, называют это апартаментами и продают их по договорам.

Застройщик в этом случае не может заключить договор долевого участия (ДДУ) с дольщиком, потому что объект указан в Росреестре как «введенный в эксплуатацию». В этом случае стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Регулируется такой договор не Законом об участии в долевом строительстве, а Гражданским кодексом. По большому счету это нормальная сделка, в ней нет каких-то существенных проблем за исключением одного момента.

Договор долевого участия был введен в законодательство в 2004 году с появлением Закона об участии в долевом строительстве. Этот закон был во многом придуман для того, чтобы избежать двойных продаж. Согласно Гражданскому кодексу сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, но речь идет только об уже введенной в эксплуатацию недвижимости.

Пример: на вторичке продается квартира, ее покупает новый человек. Эта сделка подлежит государственной регистрации. Если объект в эксплуатацию не введен — у него нет кадастрового номера, поэтому Росреестр не может зарегистрировать объект, как и сделку по этому объекту. ДДУ здесь не работает, и стороны заключают предварительный договор.

Проблема предварительного договора в том, что теоретически может произойти двойная продажа. Сделка не подлежит государственной регистрации, договор купли-продажи на один и тот же апартамент может быть одновременно заключен с разными приобретателями. Организация, которая занимается реконструкцией таких объектов, может сегодня продать этот конкретный лофт одному физлицу, а завтра — другому. Проверить это обычно невозможно.

Avaho.ru: Остается просто верить застройщику?

Андрей: Придется верить тому, кто продает. Конечно, двойные продажи — это мошенничество, за которое предусмотрена статья Уголовного кодекса. Однако такие ситуации случаются, поэтому был принят Закон об участии в долевом строительстве. Но здесь он не может быть применим, так как объект введен в эксплуатацию. Поэтому законом предусмотрены предварительные договоры купли-продажи, хотя и со своей сложностью.

Avaho.ru: А есть ли какие-то риски при покупке строящейся квартиры по договору переуступки?

Андрей: Договор переуступки — это тот же договор долевого участия. Согласно закону об участии в долевом строительстве, ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, как и изменения в нем. При регистрации ДДУ органы Росреестра фактически подтверждают, что этот будущий объект никому не продан. Соответственно, если по этой форме сделки идет уступка, то договор уступки также подлежит обязательной регистрации, и в записи Росреестра меняется наименование участника долевого строительства. Купил один, потом заключили договор уступки, и у будущего объекта недвижимости стал другой участник долевого строительства. Никаких рисков я не вижу.

Участники долевого строительства, которые покупают такие объекты, должны проверить следующий момент. Бывают случаи, когда застройщик не может расплатиться со своими подрядчиками финансово, поэтому заключает с ними договоры, по которым передает в их пользование квартиры в доме, построенном этими же подрядчиками. Далее те могут передать квартиры своим подрядчикам. Цепочка переуступок бывает длинной.

Последнему приобретателю желательно отследить, соблюдали ли участники долевого строительства свои обязательства перед застройщиком по оплате. Если оплат не было, в случае банкротства застройщика Арбитражный суд, может не включить в реестр последнего дольщика. Эта возможность теоретическая, потому что суд, как правило, настроен защищать интересы последнего покупателя — того, кто купил квартиру по переуступке.

Бывают случаи, когда в рамках банкротства застройщика между сторонами, которые в промежутке участвовали в покупке квартиры, возникает обособленный спор. Например, оплатили или не оплатили. И в процессе спора выясняется, что деньги за квартиру получил не застройщик, а один из тех, кто ее переуступил. Поэтому рисков при покупке почти нет, за исключением одного случая.

Последний участник долевого строительства должен по возможности проверить факты оплат той цепочки, которая была. Договоры ему предоставят. Более того, они подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если договор или уступку регистрируют, это значит, что предыдущие также были зарегистрированы. Иначе и быть не может. Но Росреестр не проверяет оплаты, поэтому это лучше сделать дольщику.

Avaho.ru: Андрей, а что делать, если квартира по факту оказалась больше или меньше заявленной в договоре долевого участия?

Андрей: Это довольно распространенный случай. Когда строится объект, квартире продаются в соответствии с проектом. Очень часто бывает, что квартира чуть больше или чуть меньше заявленной. Или даже значительно больше или меньше.

По этому вопросу существует богатая судебная практика, но суды часто выносят решения, которые противоречат друг другу.

На мой взгляд, если квартира оказалась меньше по количеству метров, дольщик имеет право получить назад денежные средства, которые были излишне выплачены за этот объект. То есть, он заплатил за 70 м, а получил 69. Соответственно цена этого квадратного метра подлежит возврату.

Застройщики понимают, что объект может быть построен с какими-то отступлениями от условий договора относительно площади и иногда прописывают в ДДУ специальные условия. Например о том, что если отличие в площади квартиры составит не более 3–5%, то дополнительные взаиморасчеты не нужны. В этом случае человек имеет право обратиться в суд, невзирая на условия договора. Мотивировать свои требования он должен Законом «О защите прав потребителя», где указано, что если договор с потребителем нарушает принципы и правила закона, то договор долевого участия в этом пункте недействителен. Соответственно, на мой взгляд, если участник долевого строительства не может взыскать деньги, которые он фактически не получил, то это ущемляет права потребителя.

Однако даже московская судебная практика складывалась по-разному. У меня был случай, когда я несколько раз судился против одного застройщика. Позиция суда — возвращать назад стоимость этих метров. Суд первой инстанции всегда удовлетворял нам требования по взысканию этой суммы, невзирая на то, что в ДДУ написано, что это не предусмотрено. Около двух–трех лет была такая практика: стоимость метров возвращали всем. Но потом там назначили другую судью с иной точкой зрения. Она отказала во взыскании стоимости этих метров в аналогичных случаях. Мы с этим решением подали апелляцию, которую слушал тот же судебный состав, что несколько лет утверждал решение по взысканию стоимости неполученных метров. А тут апелляция утвердила решение об отказе.

Такой иск целесообразен, но нужно учитывать, что в Москве есть судебная практика, которая говорит, что если договором предусмотрены 3–5%, то участник долевого строительства не может взыскать с застройщика деньги, когда площадь квартиры укладывается в эти проценты.

В случае если квартира оказалась больше, право взыскания этих денег оказывается у застройщика. Он, как правило, с такими требованиями в суд не обращается, однако использует неправовые механизмы, чтобы с дольщика эту сумму получить. Мне, например, известен случай, когда застройщик позвонил дольщику и сказал: «Ваша квартира больше — вы должны доплатить нам 100 тыс. руб. Пока эту сумму не уплатите, квартиру вообще не передадим». Конечно, такое действие неправомерно со стороны застройщика. Дольщик может в этом случае квартиру не принимать, сумму не оплачивать, сказать застройщику: «Если считаете, что я что-то должен — обращайтесь в суд». А пока застройщик не передает квартиру, дольщик может насчитывать неустойку за просрочку в передаче, потом обратиться в суд и взыскать ее с застройщика. То есть, когда застройщики так себя ведут, они скорее всего рассчитывают на юридическую безграмотность участника долевого строительства, на его страх не получить квартиру — просто давят на него психологически. Если они с таким требованием придут в суд, есть вероятность, что они проиграют дело, либо за то время, пока они сами оттягивают момент подписания акта приема-передачи, возникнет неустойка, которую дольщик взыщет с застройщика, и она окажется больше суммы сверки взаиморасчетов площади.

Avaho.ru: Андрей, расскажи, пожалуйста, про разницу ДДУ (договора участия в долевом строительстве) и ПДКП (предварительного договора купли-продажи).

Андрей: ДДУ имеет преимущество в том, что он подлежит государственной регистрации, то есть исключает возможность повторных продаж. Это главное преимущество ДДУ перед предварительным договором. Остальное (например, неустойка) одинаково.

Формально из закона это не следует, но Верховный суд еще лет десять назад дал разъяснение, где указал, что в сделках с покупкой квартир в еще не введенном в эксплуатацию объекте работает статья закона «Об участии в долевом строительстве». Это касается неустоек, штрафов, морального вреда. То есть, при взыскании неустойки разницы между ДДУ и ПДКП нет.

Если у участника долевого строительства есть выбор между ДДУ и ПДКП, я бы бесспорно выбрал ДДУ, потому что он исключает главный и большой риск, которому раньше часто подвергались дольщики — повторные продажи. Пятнадцать лет назад были случаи, когда одну и ту же квартиру продавали и по 15 раз. А потом эти 15 человек стояли с ключами у входа и не понимали, кому из них она принадлежит. С помощью ДДУ вы избежите вторичной продажи вашей недвижимости, хотя я такого последние годы не встречаю.

Avaho.ru: Андрей, скажи, пожалуйста, как забирают ипотечные квартиры?

Андрей: Человек приобретает квартиру в готовом доме или в новостройке (здесь это значения не имеет) и гасит за нее долг по установленному графику.

Если он нарушает выплату платежей более трех раз за год, либо перестает платить вообще, банк имеет право обратиться с иском о взыскании задолженности. Обычно через заложенное имущество. Особенность ипотеки — заключение договора залога. В случае если участник долевого строительства не исполняет свои обязательства, банк вправе удовлетворить свои требования иска из стоимости залога — стоимости этого объекта. Банк обращается с иском в суд, который слушает дело и, как правило, выносит решение в пользу банка, потому что требование объективно. После этого дело передается судебным приставам. Они запрашивают документы, необходимые для передачи объекта на торги, объект передается на торги, реализуется с торгов и, таким образом, квартиру забирают у тех, кто изначально брал на нее ипотеку.

Avaho.ru: Андрей, спасибо большое! Это было действительно очень интересно и полезно. В следующем ролике мы поговорим об ожиданиях и реальности: о том, что дольщик видит на буклетах в офисах продаж компании и что он получает по завершении строительства. 

На все вопросы интервью отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор ООО «Тютюнин и партнёры», тел. +7 915 355-00-72

ООО СЗ Развитие.
Срок сдачи: IV кв. 2023 – III кв. 2025; некоторые корпуса сданы
Токен Pb3XmBtzt1MfEpipFn9kn1wfRX3ZLcq4dt7EY1n
  • от 14,1 млн ₽
Премиальный небоскреб в Раменках с видам на МГУ.
Forma.
Срок сдачи: IV кв. 2025
Токен Pb3XmBtztCRx4rmwL7mhoxCb1P5kYYQf8iFpPxk
  • от 9,6 млн руб.
Вернём до 15% от стоимости при покупке в ипотеку.
  • 2 Авг 2019
  • Источник: Avaho.ru