В новом видео на нашем канале в YouTube поговорили с юристом Андреем Тютюниным о тонкостях покупки строящихся апартаментов и нежилых помещений.
Avaho.ru: Ранее мы уже выпустили несколько роликов про проблемы дольщиков. Особо негативную реакцию у тебя вызывает покупка строящихся апартаментов. Так ли это?
Андрей: Да, это правда. Покупатели апартаментов рискуют остаться без имущества после достройки дома в случае банкротства застройщика, т. е. покупатели квартир получат свои объекты, а покупатели апартаментов и нежилых помещений площадью более 7 кв. м — нет.
Avaho.ru: При покупке строящейся квартиры таких проблем нет?
Андрей: Да, таких проблем не возникает. По закону №
Avaho.ru: А можно вообще оценить возможный риск при покупке исходя из условий договора?
Андрей: Нет. Застройщики не описывают такой риск в договоре долевого участия (ДДУ) на приобретение апартаментов или нежилых коммерческих помещений, потому что потенциальный покупатель задумается, стоит ли вкладываться в такой объект.
Avaho.ru: Насколько велика вероятность банкротства застройщика? Как обезопасить себя до подписания ДДУ?Андрей: Проверить риск банкротства застройщика на стадии заключения договора невозможно, даже если заказать юридическую оценку положения застройщика. Сегодня застройщик исполняет свои обязательства, а завтра — нет.
Вложение денег в новостройку — это длительная инвестиция на год, два, три и дольше. За этот период времени может произойти все что угодно. Спрогнозировать будущее застройщика объективно невозможно. Это вопрос удачи. Покупая квартиру в новостройке, вы совершаете рисковую сделку. Но при этом покупатели квартир по закону более защищены, чем покупатели апартаментов или коммерческих нежилых помещений.Avaho.ru: Если все же застройщик признан банкротом, есть ли
Андрей: Еще о
Суды общей юрисдикции использовали не закон о банкротстве, а Гражданский кодекс, где четко указано, что если человек приобрел и оплатил имущество — то он имеет право получить это имущество.
Avaho.ru: А какая практика признания права собственности на апартаменты и нежилые помещения действует сейчас?
Андрей: 5 сентября 2019 года Верховный суд вынес решение о том, что признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства невозможно,
Возникает интересная ситуация. По решению суда, право собственности на нежилое помещение признать нельзя,
Avaho.ru: Получается, что с 5 сентября 2019 года признать право собственности на долю в объекте незавершенного строительства на апартаменты и коммерческие нежилые помещения уже нельзя?
Андрей: Верно. Сейчас признать право собственности на такие объекты уже не получится. Но те дольщики, кто признал право собственности раньше, имеют на руках вступившие в силу и даже зарегистрированные Росреестром права собственности на эти доли.
Avaho.ru: А что с коммерческими нежилыми помещениями? Там ситуация отличается?
Андрей: Ситуация с коммерческими нежилыми помещениями хуже, чем с апартаментами. С точки зрения социальной функции государства у апартаментов «улучшенные перспективы». Наше государство не помогает бизнесу. Поэтому теоретическая вероятность того, что закон о банкротстве изменят под апартаменты, выше, чем под коммерцию. Арбитражные управляющие прекрасно понимают, что апартаменты покупаются для жизни. В случае с коммерческими помещениями — это бизнес, который несет в себе риски.
Avaho.ru: А кому тогда перейдут эти апартаменты и нежилые помещения?
Андрей: По закону о банкротстве апартаменты и коммерческие нежилые помещения попадают в конкурсную массу и реализуются с торгов. Первый приобретатель лишается на них права.
Avaho.ru: Понятно. А можно хотя бы деньги забрать, которые были уплачены при покупке этого объекта?
Андрей: По закону дольщик нежилых помещений включается в денежный реестр. Как правило, у
Есть дискуссионный вопрос, что приобретатели апартаментов могут стать залоговыми кредиторами. В этом случае предмет залога реализуется с торгов, а часть денег остается у первого покупателя. Но это пока спорно. В любом случае, вернуть всю сумму не получится. Залоговые кредиторы в процедуре банкротства застройщика получают 60% от цены, за которое их залоговое имущество было реализовано с торгов.
Avaho.ru: Какие будут твои основные рекомендации дольщикам апартаментов?
Андрей: Я бы поставил вопрос
На вопросы отвечает Андрей Тютюнин, юрист, генеральный директор «Тютюнин и партнеры», тел.
Смотрите интервью и подписывайтесь на наш канал в YouTube!