В новом видео на нашем канале на YouTube юрист Андрей Тютюнин рассказал, как получить компенсацию за некачественный ремонт и что делать, если отделка и инфраструктура от застройщика не отвечает ожиданиям покупателя.
Avaho.ru: Что делать дольщику, если он получил некачественный ремонт: не тот, который видел в буклетах и офисах продаж компании? На какие компенсации можно претендовать?Андрей: Здесь у дольщика возникает проблема: нужно доказать то, на что он был вправе рассчитывать. Застройщик обычно показывает планируемый ремонт на примере шоу-рума, который бывает отделан лучше, чем будущее жилье. Однако суд будет рассматривать только те условия, которые указаны в договоре долевого участия, а также в обязательных строительных нормах и правилах, установленных в государственных стандартах. При этом приложение по качеству и сути чистовой отделки как правило умещаются на одном листе в договоре долевого участия.
Пример: в шоу-руме уложена определенная плитка, но в оговоре долевого участия указано просто «кухня и ванная комната — отделка плиткой». Без уточнения марки, размера, фасона. Поэтому сложно доказать, что обещал застройщик на стадии продажи. Суд будет сравнивать условия Договора с тем, что дольщик получил в итоге. Видеозапись отделки шоу-рума на мобильный телефон здесь не поможет, так как она не будет соответствовать необходимым признакам доказательства. Вывод: нужно внимательно читать договор и рассчитывать только на то, что в нем конкретно указано.
Avaho.ru: Андрей, а если на сайте застройщика указаны определенные типы отделки: базовая чистовая, «под ключ», предчистовая. И, например, для каждого типа отделки есть отдельная страница, где подробно расписаны используемые материалы? Нельзя ли сослаться на такой ресурс?
Андрей: На сайт?
Avaho.ru: Да, если у них есть отдельные вкладки.
Андрей: В целом, суд будет в первую очередь смотреть на договор долевого участия, потому что он заключается конкретно дольщиком и предусматривает те условия, на которые дольщик был вправе рассчитывать. Что касается информации на сайте, надо смотреть, насколько она полная. Если у застройщика действительно указаны модель, цвет и производитель плитки, можно предоставить суду распечатки, но доказательства важно подготовить надлежащим образом. Нужно прийти к нотариусу, который изучит сайт, переложит информацию из интернета на бумагу, оформит и придаст вид правильного доказательства. Такой вариант возможен, но момент спорный. Здесь всё зависит от судебной оценки: если конкретный судья посчитает, что нотариальный осмотр интернет-сайта — надлежащий способ доказывания, то можно взыскать что-то с застройщика. Если нет, то нет.
Avaho.ru: Андрей, а что делать в случае инфраструктуры? Например, застройщик обещал построить детский сад, а вместо этого построил еще один многоквартирный дом? Или обещал площадку с безопасным покрытием, а купил дешевые материалы? Что делать в этом случае? Можно ли получить какие-то компенсации, если обещания не выполнены?
Андрей: По условиям договора долевого участия (ДДУ) дольщик приобретает четыре стены, пол и потолок с определенной площадью и с установленными законом нормами по правилам строительства. Как правило, в договоре нет информации о будущей инфраструктуре. В соответствии с новыми условиями закона «Об участии в долевом строительстве» застройщик должен публиковать проектную декларацию. В ней указано, какая инфраструктура планируется в этой новостройке, потому что буклеты не всегда соответствуют реальности.
Покупаешь квартиру, зная, что это промзона, а в рекламе жилой комплекс стоит посередине парка, вокруг — реки и озера, которых нет в этой местности. Буклеты потом трудно использовать в деле как доказательство. Чтобы реально оценить, что покупаешь, надо смотреть проектную декларацию и градостроительный план земельного участка. В процессе строительства план может поменяться, но есть шанс, что не сильно. А буклеты можно не смотреть.
Avaho.ru: Но здесь тоже есть лазейка. Если это большой жилой микрорайон, то в проектной декларации, например, на первые три-пять домов, будет прописана инфраструктура только на эти дома. И если застройщик обещает детский сад и школу к концу строительства, то, к сожалению, дольщики первой очереди не могут быть уверенными, что они будут построены.
Андрей: Я согласен, нет никакой уверенности. Дольщик может посмотреть на предыдущие стройки этого застройщика и оценить, насколько он выполняет обязательства и обещания, потому что нет никакой гарантии, что та инфраструктура, те отделки мест общего пользования и те отделки квартир, которые представлены в буклетах, будут потом соответствовать реально переданным объектам.
Avaho.ru: То есть основные ресурсы — это сайты прошлых объектов компании, документы с фотографиями строительства, форумы с комментариями жильцов?
Андрей: Надо смотреть проектную декларацию. Опять же советую дольщикам, которые приобретают квартиры в новостройках, зайти на сайт Фонда защиты прав дольщиков. Застройщики обязаны там публиковать проектные декларации. Соответственно, они их и публикуют. Из декларации становится понятно, что действительно планируется построить, потому что в рекламных буклетах бывает и то, чего нет в планах. Просто так можно увеличить продажи.
Для покупателя будущая инфраструктура имеет принципиальное значение. Но для закона о ДДУ и для судьи, который будет рассматривать вопрос, важно другое: человек приобретает квартиру, а вид из окна и инфраструктура — не предмет договора купли-продажи конкретной квартиры. Суду в отличие от дольщика не важно, сколько будет детских садов и школ, как близко дом расположен к парку.
Есть судебная практика, по которой дольщики пытались обращаться с такой категорией исков, но проигрывали. Среди запоминающихся дел можно вспомнить одно, когда истец купил квартиру на первом этаже, а окна выходили на газораспределительный пункт. То есть вид был не на обычный городской пейзаж, детскую площадку или лесопарковую зону, которую застройщик изначально предлагал.
Дольщик хотел заменить квартиру, но такое требование законом вообще не предусмотрено, и иск заранее был обречен на отказ. Кроме того суд указал, что в договоре нет пункта про вид из окна. А заранее предусмотреть это крайне трудно. И защитить права в суде крайне проблематично.
Формально, согласно закону, у участника долевого строительства есть три способа защититься:
- требовать соразмерного понижения покупной цены, за которую он приобрел квартиру;
- устранить недостатки и требовать от застройщика стоимость устранения этих недостатков;
- требовать, чтобы застройщик устранил недостатки в разумный срок.
Если же не построили школу, которую обещали, никакого уменьшения цены не будет, потому что судья скажет: «Объект вам передан? Передан. А школа? Ищите другую школу». Устранять недостаток, а потом требовать возмещения цены в разумный срок также неприменимо и нереально.
Avaho.ru: Андрей, а есть ли какие-то санкции для застройщиков, которые не выполняют обязательств?
Андрей: Если застройщик не выполняет обязательств, его теоретически можно привлечь к административной ответственности за недостоверную рекламу. В Кодексе об административных правонарушениях такое предусмотрено. Иными словами, незаконно распространять информацию, которая заведомо ложная. И за это предусмотрена административная ответственность.
Для юридических лиц — штраф в размере от 100 до 150 тыс. руб. Но платить будут не участнику долевого строительства, а государству. Это административная ответственность как за нарушение прав дорожного движения. Есть антимонопольная служба — специальный орган, который рассматривает заявления дольщика либо другого физического лица и принимает решение о привлечении или непривлечении застройщика к административной ответственности за недостоверную рекламу. Пятнадцать лет назад недостоверная реклама была предметом регулирования уголовного права и была даже статья за это, но сегодня это административка. Поэтому дольщик не получит ничего кроме морального удовлетворения.
Кроме того, опять возникнут сложности с доказательствами. Дело в том, что застройщик, как и любое другое лицо, должен хранить информацию в течение года с момента ее распространения. Но как это происходит? В условном 2015 году клиенты смотрят на буклеты, слушают менеджера по продажам, который обещает отличную инфраструктуру, покупают, оплачивают и ждут. В 2019 они приходят и видят, что нет ни обещанной школы, ни спортивного центра.
Я со своей новостройкой попадал в такую же ситуацию. Застройщик обещал нам детские сады и школы. Потом социальная инфраструктура была урезана вдвое, но в конечном счете не построили даже это. Обещали спортивный центр, но как только продали 80–90% квартир, его вообще перестали упоминать. Поэтому буклеты и макеты из офисов продаж — не более чем иллюзия.
Avaho.ru: Главный вопрос: а как теперь верить застройщикам?
Андрей: Никак!
Avaho.ru: А как отделить заведомо ложную информацию тому, кто никогда не покупал квартиру в новостройке?
Андрей: Если мы говорим про заведомо ложную информацию, нужно открыть сайт Фонда защиты прав участников долевого строительства, найти там конкретного застройщика, конкретную новостройку, проектную декларацию и посмотреть, что реально там будет. В случае с защитой в административном порядке трудно доказать, что это именно тот буклет, который распространяли. Тем более что срок хранения — всего год.
Процедура сложная, и непонятный бонус лично для дольщика. Допустим, накажут застройщика административным штрафом. Заплатит застройщик пусть даже 500 тыс. рублей. Это не то, что хочется получить, а денег на юриста придется потратить много, потому что процедура доказывания сложная.
Поэтому нет дел в отношении застройщиков. Дольщики хоть и интересуются вопросом, но в реальности обращений крайне мало. Они были — тот пример с видом из окна на распределительный пункт или случай, когда дольщик вместо вида из окон на парк получил вид на забор. Но и в том, и в другом случае суд отказал участникам долевого строительства, указав, что вид из окна не является предметом договора.
Avaho.ru: Андрей, а существуют ли какие-то установленные государством регламенты, что должно быть построено на той или иной территории?
Андрей: Да, между субъектом, где идет стройка, и застройщиком заключается договор о комплексном освоении территории. Этот договор регулируется Градостроительным кодексом. Соответственно, в случае каких-либо нарушений, государство вправе призвать застройщика к ответственности, предъявить ему иск. Но опять же это делает не дольщик, потому что договор заключен, например, Правительством Москвы и конкретным застройщиком.
Существуют стандартные правила о количестве мест в детских садах, школах и количестве парковочных мест во дворах. У каждого субъекта они разные. Для Москвы, насколько я знаю, это 50 мест в детских садах на тысячу жителей и 120 в школах. В Московской области цифры отличаются. Только государство может потребовать, чтобы застройщик соблюдал эти правила. У участника же долевого строительства руки связаны.
Avaho.ru: А в случае с комплексами апартаментов? Там эти принципы для инфраструктуры и не предполагаются?
Avaho.ru: Андрей, спасибо! Как итог: с инфраструктурой ситуация довольно грустная. В случае с некачественным ремонтом — стоит идти в суд, если получится доказать, что претендовали на другой ремонт. Возможно даже получить компенсацию.
Андрей: Да, можно попробовать, но не факт, что получится. Надо разбираться с каждой конкретной ситуацией.
На вопросы интервью отвечает Андрей Тютюнин, юрист и генеральный директор ООО «Тютюнин и партнёры», тел. +7 915 355-00-72
