Как снять квартиру в Москве, чтобы потом не пожалеть об этом

Снять квартиру в Москве не менее сложно, чем купить. Можно столкнуться с недобросовестными арендодателями, плохим состоянием жилья, завышенными ценами, неверно оформленным договором и многими другими сложностями.

В этой статье мы рассмотрим, как найти и арендовать московскую квартиру, в которой будет комфортно жить, отдыхать и добираться на работу или учебу.

Квартиру в Москве можно не арендовать, а купить. Обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут выбрать и приобрести недвижимость в новостройке по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.

Определитесь с критериями поиска

Первым делом решите вопрос с вашим бюджетом, желаемым районом и требованиями к квартире. Это поможет вам отфильтровать поиск и не тратить время на просмотр заведомо неподходящих вам объявлений.

Минимальная ставка аренды в Москве в 2021 году составляет 20–25 тыс. руб. в месяц — за эти деньги можно снять небольшую студию. В среднем за квартиру в столице отдают около 40 тыс. руб.

Что еще важно при поиске квартиры в аренду:

• расстояние до метро/МЦК;
• центр или спальные районы;
• характеристики квартиры (количество комнат, метраж, этаж, куда выходят окна, требования к ремонту);
• инфраструктура.

Оптимальное расстояние от дома до метро в Москве — до 1 км (10–12 мин. пешком), предел пешей доступности — 2 км (20–25 мин.). Если до метро нужно добираться на общественном транспорте, лучше, если остановка будет рядом с домом.

Семьям с детьми больше подойдут спальные районы. Офисным работникам стоит рассмотреть варианты ближе к центру, а студентам вузов и колледжей — дома вблизи учебных корпусов.

Читайте также: «Жить в центре Москвы или в спальном районе?»

Подумайте, при какой отделке вам будет комфортно жить. Кого-то устраивает не очень свежий ремонт, а кто-то предпочитает белые стены и минимализм. Как правило, «бабушкины» варианты ремонта самые доступные по арендной ставке, но и условия проживания там соответствующие цене.

Уделите внимание выбору района — это сузит круг поиска, и подобрать квартиру в аренду будет проще. Решите, что должно быть в пешей доступности — например, сетевые супермаркеты, аптеки, поликлиника.

Регулярно просматривайте объявления на разных ресурсах

Искать квартиру в аренду эффективнее всего на популярных сайтах объявлений вроде «Юла» или в специализированных группах в социальных сетях, например, Flats for friends на Facebook — так больше шансов снять квартиру у собственника без комиссии риелтору или агенту.

Если вы ищете жилье на сайтах объявлений, обязательно настройте уведомления — так вы не пропустите интересные варианты. Хорошие квартиры разбирают очень быстро, нужен постоянный мониторинг.

Расскажите друзьям и знакомым, что хотели бы снять квартиру в Москве, опубликуйте историю в Instagram, пост «ВКонтакте», Facebook и других соцсетях. Возможно, кто-то сможет вам порекомендовать хороший вариант через «сарафанное радио».

В Москве можно обратиться за помощью к агенту или риелтору по аренде квартиры. Вы сообщаете свои требования, а посредник сам подбирает варианты. Преимущество работы с агентом состоит в том, что вам не нужно тратить много времени на поиски подходящего жилья, вы приезжаете только на просмотр и на подписание документов. Но агенты, как правило, просят комиссию в размере 50–100% месячного платежа.

Созвонитесь с арендодателем

Когда вы найдете подходящий вариант квартиры в аренду, сразу звоните и договаривайтесь о просмотре. Первый звонок очень важен, многие варианты съемного жилья на этом этапе отсеиваются.

Что нужно упомянуть при разговоре:

1. Узнайте, с кем вы разговариваете: с собственником или риелтором/агентом. Посредники берут комиссию за свои услуги, поэтому для экономии лучше иметь дело напрямую с владельцем жилья.
2. Расскажите о себе, ничего не скрывая. Если у вас есть маленькие дети или домашние животные, скажите об этом сразу. Обозначьте состав проживающих, если в объявлении не указаны предпочтения собственника. Некоторые предпочитают сдавать семьям или парам и откажут, если проживать будут два–три человека без родственных связей.
3. Уточните информацию о квартире, если объявление было неполным. Иногда на этапе переговоров выясняется, что есть какие-то недостатки (закрытая комната, насекомые, плохое состояние бытовой техники).
4. При разговоре с риелтором/агентом, узнайте, собирается ли присутствовать собственник. Если хозяина квартиры не будет ни на просмотре, ни на подписании документов, уточните причины.
5. Узнайте, как планируется сдача квартиры: например, собственник будет на подписании договора или жилье сдается по доверенности. Лучше узнать, можно ли посмотреть квартиру в присутствии владельца: так вы сможете присмотреться друг другу, ведь дальнейшее общение у вас будет именно с ним.
6. Обсудите сроки заселения. Иногда в квартиру можно переехать не сразу, а только после определенной даты — например, когда съедет предыдущий арендатор.

Обсудите детали проживания

До подписания документов узнайте у собственника все детали:

• Дети и животные. Если вы будете снимать с домашним животным или с детьми (или планируете завести ребенка или питомца), еще раз уточните, устраивает ли это собственника.
• Возможность временной регистрации. Если вам важна регистрация по месту пребывания, узнайте, возможно ли это. Не все собственники готовы оформить арендаторам регистрацию.
• Задолженность по коммунальным платежам. Уточните и проверьте, есть ли долги по оплате услуг ЖКХ у собственника. Попросите показать квитанции.
• Оплата интернета и услуг ЖКХ. Часто в объявлениях можно увидеть «оплата по счетчикам», а на деле на арендатора пытаются «повесить» оплату всех коммунальных платежей. То же самое касается интернета. Как правило, за интернет платят арендаторы, а в некоторых случаях сами подключают. Обсудите заранее, кто за что платит, узнайте примерный размер платежей.
• Ремонт. Обсудите с собственником, кто будет отвечать за мелкий ремонт, в том числе техники. Стоит проговорить, в каких случаях исправление повреждений будет происходить за ваш счет: например, если поломка случилась по вашей вине, платите вы, если из-за естественного износа — арендодатель.
• Мебель. Если вас не устраивает мебель в квартире, обсудите, можно ли ее вывезти и за чей счет. В случае, если вы планируете перевозить свою мебель, обозначьте это сразу. Это касается и возможности покупки в счет аренды.
• Плата за аренду. Договоритесь о сумме платежа. Если в квартире есть недочеты или собственник предлагает вам оплачивать все коммунальные платежи, а в объявлении было написано только про счетчики, вы можете попросить скидку. Также узнайте о потенциальных повышениях платежей, особенно если планируете снимать долго. Обсудите, как будет производиться оплата: на банковскую карту или наличными.
• Ипотека или потенциальная продажа. Узнайте, не собираются ли продавать квартиру в обозримом будущем. В противном случае вам придется терпеть просмотры и жить в неопределенности. Уточните, не выплачивает ли собственник ипотеку за эту квартиру. «Ипотечное» жилье находится в залоге у банка, и вас могут выселить, если собственник не будет исправно платить.

Проверьте собственника на адекватность

Оценить придирчивость арендодателя можно еще на этапе изучения объявления о сдаче квартиры в аренду. С осторожностью рассматривайте варианты съемного жилья, если в описании есть:

• несоответствия фото и текста;
• «отталкивающие» фразы (переизбыток знаков препинания, капс, агрессивные высказывания);
• завышенные требования к арендатору.

В объявлениях могут быть указаны особые требования к национальности или в целом к жильцам («строго славянам», «с детьми от 3 месяцев до 7 лет», «только девушкам»). Иногда такая придирчивость оправдана, но может быть и тревожным знаком.

На просмотре присмотреться к арендодателю можно подробнее. Если позволяет время, пообщайтесь на отвлеченные темы, чтобы понять, что за человек перед вами — ведь с ним вам предстоит вести дела.

Если вы нашли квартиру через знакомых, узнайте у них, что представляет из себя владелец. Узнайте, сколько жильцов было до вас и почему они съехали. По тому, как хозяин квартиры о них отзывается, тоже можно составить мнение.

Договоритесь о просмотре

Когда вы уже созвонились с собственником и обсудили все детали, можно договориться о просмотре. Это один из самых ответственных этапов поиска съемной квартиры — прежде всего из-за необходимости тщательной проверки жилья.

На что обязательно нужно обратить внимание при просмотре квартиры, которую вы собираетесь снять:

Если при осмотре квартиры выявились какие-то недостатки, но вы все равно готовы ее снять, нужно все задокументировать — например, указать в договоре все дефекты, чтобы собственник потом не имел к вам претензий, или отметить недостатки в акте приемки.

Проверьте документы

На просмотре квартиры обязательно попросите у арендодателя или его представителя документы о праве собственности. Также нужно будет запросить паспорт владельца и дополнительные бумаги (доверенность, соглашение о субаренде), если они есть.

Основной документ на владение квартирой

Это может быть свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписка из ЕГРН или другой правоустанавливающий документ. В зависимости от даты выдачи, могут быть разные варианты:

• свидетельство о праве собственности (для квартир, зарегистрированных в период с 1996 по 2016 годы);
• выписка из ЕГРН (для квартир с регистрацией с 2016 года);
• договор купли-продажи или иной документ (для квартир, зарегистрированных ранее 1996 года) с отметкой о государственной регистрации права собственности.

Количество собственников

Если в документе о собственности указано несколько владельцев (например, муж и жена или взрослые дети), при подписании договора должны присутствовать все. В противном случае должна быть нотариальная доверенность от других собственников на сдачу квартиры.

Паспорт собственника или собственников

Проверьте, что данные паспорта совпадают с данными в документе о собственности. Если паспорт меняли, нужно посмотреть страницу с ранее выданными паспортами и сверить серию и номер. Если менялись ФИО, попросите свидетельство о браке/разводе или о смене имени.

Доверенность

Если квартира сдается по доверенности, проверьте, что данные паспортов собственника и сдающего совпадают с теми, что указаны в документе. Внимательно прочитайте адрес: он должен совпадать с фактическим и с тем, что указан в документе о собственности. Проверьте полномочия в доверенности: там должно быть указано, что собственник доверяет сдавать квартиру по определенному адресу и вести все дела, связанные с этим.

Дополнительно стоит проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты

Для проверки потребуются реестровый номер, дата удостоверения и ФИО нотариуса, который удостоверил доверенность. Если документ заверил временно исполняющий обязанности, нужно указать данные именно нотариуса. Если доверенности нет в реестре, не стоит соглашаться на сделку.

Соглашение на субаренду

Если жилье вам сдает не собственник, а арендатор, это считается субарендой. В таком случае вы становитесь субарендатором. У арендатора должен быть договор найма на эту квартиру с согласием собственника на субаренду, либо дополнительное соглашение о субаренде. Без него арендатор не имеет права сдавать квартиру. В этих документах также надо проверить данные и собственника, и арендатора.

Остерегайтесь мошенников

На сайтах объявлений можно увидеть много вариантов жилья по низким ценам. К ним стоит относиться с осторожностью, так как это могут быть мошенники. Как не стать жертвой обмана:

• Проверяйте подлинность документов на собственность и все данные в них. Важно, чтобы были именно оригиналы, не заламинированные и не копии. Ламинированные документы считаются недействительными. При сомнениях можно самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться в подлинности.
• Проверяйте данные доверенности. Без доверенности сдавать квартиру не могут даже близкие родственники. Если есть сомнения, лучше отказаться от сделки.
• Внимательно изучайте объявления и фото. Можно попробовать поискать фото квартиры через поиск по картинкам. Если изображение всплывает в объявлениях других квартир, не стоит рассматривать этот вариант.
• Не торопитесь. Если собственник или риелтор вас подгоняют и не дают вчитаться в документы, есть вероятность, что с документами что-то не так.
• Не радуйтесь низкой цене. Если практически идеальная по фото квартира сдается по низкой цене, стоит уточнить, что с ней не так. Возможно, этой квартиры даже не существует. Низкая цена может быть признаком мошенничества.
• Всегда уточняйте точный адрес квартиры по телефону. Если вам говорят «Приезжайте на станцию, а потом наберите, и мы вам расскажем, как дойти», не стоит ехать. Скорее всего, на месте вам скажут, что эту квартиру уже сдали и предложат посмотреть другие поблизости.
• Не соглашайтесь оплачивать несколько месяцев вперед. Иногда предлагают скидку, если вы внесете оплату сразу за полгода. Это может показаться выгодным, а в реальности человек может получить деньги и выселить вас через месяц.

Составьте договор найма

Если вас все устроило при просмотре, можете приступать к оформлению документов. Обязательно составьте договор найма жилья. Без него вас могут выселить без предупреждения, повысить плату, собственник может зайти в любое время.

Обратите внимание, что для жилых помещений составляется договор найма, а не договор аренды. Последний оформляется в отношении коммерческих помещений, и споры по нему иначе регулируются государством.

Если ни вы, ни владелец квартиры не пользуетесь услугами риелтора или агента, вы можете воспользоваться типовым договором и отредактировать его под себя.

Что обязательно должно быть указано в договоре:

• предмет договора;
• права и обязанности наймодателя;
• права и обязанности нанимателя;
• порядок расчетов;
• ответственность сторон;
• основания досрочного расторжения договора;
• срок действия договора;
• форс-мажор;
• дополнительные условия;
• реквизиты и подписи сторон.

В договоре пропишите все, что вы обсуждали с собственником. Уделите внимание ответственности сторон, в том числе материальной. Здесь можно указать, кто и при каких условиях будет оплачивать ущерб или другие неудобства. Также пропишите, кто будет делать мелкий ремонт в квартире.

Подробно распишите, кто оплачивает коммунальные платежи. Если оплата будет делиться между собственником и арендатором, нужно указать, в каких частях.

Читайте также: «Семь причин, почему ипотека лучше аренды»

Установите порядок ежемесячной оплаты: до какого числа она должна производиться и каким способом — наличными, переводом или по карте. Уточните в отдельном пункте ответственность за задержку платежей.

Пропишите в договоре, как часто собственник может приходить для проверки квартиры и необходимо ли будет присутствие жильцов — например, раз в месяц, раз в полгода Если вы против, чтобы собственник приезжал, когда вас нет в квартире, нужно это указать.

Если вы вносите аванс или у вас предусмотрен залог, это тоже нужно отметить в договоре. Пропишите, в каком случае залог за квартиру не будет возвращен, и сроки его передачи в обратном случае.

Составьте акт-приема передачи при заселении

При переезде в съемную квартиру лучше составить акт приема-передачи. В нем нужно указать:

• имущество, которое остается в квартире (бытовая техника, электроника, мебель, сантехника);
• в каком состоянии находится имущество (до мельчайших подробностей, включая трещины и царапины);
• последние показания счетчиков (при наличии);
• состояние отделки квартиры (например, трещина на плитке или отсутствующий кусок обоев).

Акт приемки составляется на дату заселения. Как правило, договор можно оформить заранее, а въехать позже. В этом случае вы принимаете квартиру в день заселения, получаете ключи и тогда же подписываете акт.

Еще несколько советов тем, кто планирует снять квартиру в Москве

• При поиске квартиры обращайте внимание и на район. Вам должно быть здесь комфортно. По пути на просмотр обратите внимание на магазины, как далеко они находятся. Если просмотр вечером, обратите внимание, горят ли уличные фонари.
• Не бойтесь задавать много вопросов собственнику. Так вы поймете, с кем будете иметь дело в будущем, а также получите ответы на все интересующие вас вопросы.
• Отказывайтесь от сделки при первом тревожном «звонке». Даже если квартира кажется вам идеальной, но вы подозреваете, что с ней что-то не так, лучше отказаться.
• При оплате наличными просите расписку. Если арендодателю удобнее получать оплату наличными, фиксируйте каждый платеж и сохраняйте расписки.
• Ничего не платите до подписания договора. Пока вы не заключите договор с собственником, не вносите аванс или полную оплату. Это касается и услуг риелтора, если их оплачиваете вы.
• Не вкладывайтесь в ремонт чужой квартиры. Если собственник предлагает вам сделать косметический ремонт в счет аренды, не стоит на это соглашаться. Бывают случаи, когда после улучшений владелец повышает оплату, либо решает жить в квартире сам. Лучше по возможности откладывать деньги на первый взнос по ипотеке.