Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

Что надо знать про аккредитацию новостройки

Дмитрий Кузьмин

Одним из критериев надежности новостройки ипотечные менеджеры в банках называют аккредитацию — якобы такой статус повышает шансы на то, что ключи вы получите вовремя.

С одной стороны, статус аккредитации действительно означает, что новостройка прошла проверку банком. С другой — это совсем не гарантия того, что дом сдадут. Разобрались, что же на самом деле означает аккредитация новостройки и как она может защитить покупателя от риска стать обманутым дольщиком.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир:  +7 495 320-99-22.

Что такое аккредитация

Аккредитация новостройки у банка — это не закрепленный в законе термин, а внутренний статус кредитного учреждения. Если проще, то это слово обычно означает готовность банка выдавать ипотеку на квартиры в этой новостройке.

Что вкладывают банки в этот термин — нужно уточнять в каждом отдельном кредитном учреждении, критерии могут меняться в зависимости от внутренних регламентов.

Когда менеджер в банке предлагает смотреть только аккредитованные новостройки — попросите его рассказать критерии оценки этого статуса:

  • Если в ответ он перечисляет десятки документов, проверку финансовой устойчивости и репутации застройщика — хорошо.
  • Если говорит, что «банк проверил разрешение на стройку и проектную декларацию» — стоит быть осторожнее. Эти документы есть практически у всех строек, даже проблемных.

Для чего нужна аккредитация

Когда банк выдает ипотеку на квартиру из вторичного рынка, он одновременно с передачей денег берет вашу недвижимость в залог — такой процесс называется обременением. Если заемщик прекратит платить за кредит, у банка есть шанс продать залоговую квартиру и вернуть свои деньги.

В случае с новостройкой получается так, что банк берет в залог еще не готовую квартиру. Рисков больше, ведь дом могут не достроить. В таком случае если дольщик прекратит платить, банку будет нечего продавать. Поэтому юристы и менеджеры банка проводят исследование застройщика и возводимого дома — это и называется аккредитацией.

Когда сделка происходит на вторичном рынке, банк просит сделать оценку квартиры — чтобы понять реальную стоимость, которую можно выручить за это жилье в случае проблем. Аккредитация новостройки заменяет эту процедуру — только оценивается не отдельное жилье, а дом в целом.

Если вы выбираете квартиру в аккредитованной новостройке, то сможете быстрее заключить сделку — банк уже проверил документы и готов выдать кредит на жилье в этом доме.

Как банк проводит аккредитацию

Критерии оценки отличаются в зависимости от банка. Но обычно изучают четыре фактора:

  • Финансовая надежность. Есть несколько нормативов финансовой устойчивости строительной организации. Например, размер собственных средств у застройщика — обычно у компании требуют наличия не менее 10% денег от стоимости стройки многоквартирного дома.
  • Юридическая чистота. Необходимо соответствие требованиям ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», — это сотни пунктов, включая оформленные по нормативам проектную декларацию и разрешение на возведение дома.
  • Репутация застройщика. Служба безопасности банка проверяет наличие негативной информации о застройщике, инвесторе и акционерах компании.
  • Опыт компании. Сколько домов уже построил застройщик, какие из них уже были аккредитованы в банке.

Еще кредитные учреждения присваивают стройкам определенную категорию, в соответствии с которой уже решают, стоит ли вообще аккредитовывать дом, а если да, то допускать ли его к участию в акциях и скидочных программах.

Например, критерии «Сбербанка» есть на странице для застройщиков:

Категория

Количество возведенных объектов

Готовность стройки, минимум

А

0

От 30%

Б

1–2

От 15%

В

3–4

Начали возводить подземную часть котлована

Д

5–19

Подготовили строительную площадку — подвели дорогу, пригнали строительные машины

Е

20 и более

Не важно

Судя по критериям, чем больше объектов построила компания, тем ниже требования банк предъявляет к очередной новостройке. Новый застройщик для аккредитации должен построить минимум 30% дома, а компания, которая возвела больше 20 домов, для аккредитации может даже не готовить стройплощадку.

Если компания не соответствует критериям, это необязательно означает отказ в аккредитации — застройщику нужно обратиться в банк, там менеджеры принимают решение о сотрудничестве принимается индивидуально.

Найдите критерии оценки строек для аккредитации на сайте вашего банка. Если там перечислены много документов, а от неизвестных застройщиков требуют минимум 30% достроенного дома — хорошо. Если критерии мягкие и аккредитацию может получить даже неизвестный строитель на этапе котлована — будьте осторожны.

Что происходит после аккредитации

Аккредитация — это разовый процесс проверки, которую проходит застройщик. Бывают ситуации, когда строители замораживали возведение дома даже на финальных стадиях. Поэтому менеджеры банка и после аккредитации следят за состоянием стройки.

В особых случаях, например, при появлении негативной информации в СМИ или разбирательства в суде, аккредитация может быть приостановлена или отозвана.

Поэтому в первую очередь при покупке жилья на первичном рынке стоит выяснить, продаются ли квартиры через эскроу-счета — застройщик получит ваши деньги только после сдачи дома. Посредником в продаже квартир выступает банк, который кредитует сделку. Это намного эффективнее, чем смотреть только на наличие аккредитации.

Как выбирать застройщика для покупки квартиры

Приобретая квартиру в новостройке, проверьте, в каких банках аккредитован дом. Если это 1–2 небольших банка, стоит быть аккуратнее — возможно, стройка не проходит по критериям крупных кредитных учреждений.

Стройка может быть проектом конкретных застройщика и банка — например, кредитное учреждение полностью финансирует стройку. Тогда застройщик может не получать несколько аккредитаций, а квартиры в ипотеку будет реализовывать только у партнера.

Уточните у менеджера застройщика, почему у новостройки нет аккредитации в нескольких крупных кредитных учреждениях:

  • Если менеджер расскажет про партнерство с конкретным банком и подтвердит это документально — риск стать обманутым дольщиком снижается.
  • Если пожалуется на высокие требования или озвучит другое оправдание — будьте бдительны, возможно, в документах на стройку есть проблемы.

Кроме аккредитации в банках проверяйте у застройщика наличие разрешений и проектных документаций, изучайте репутацию, попросите юристов или компетентного агента по недвижимости изучить договор. Например, в агентстве Авахо менеджеры не только помогают с подбором подходящей новостройки, но и проверяют самого застройщика, вычитывают ДДУ перед его подписанием.

Аккредитация и аккредитив

Иногда путают аккредитацию с другим термином — «аккредитивом». Они никак не связаны друг с другом.

Аккредитив — это банковская услуга, которая помогает покупателю расплатиться с продавцом безналично. Например, за квартиру. Стороны подписывают договор с банком, перечисляют деньги на специальный счет. Затем, уже после регистрации сделки в Росреестре, приходят в банк с выпиской из ЕГРН, которая подтверждает переход права к покупателю. Продавцу перечисляют деньги на его счет.

Аккредитив — это способ безопасно передать деньги продавцу. Он никак не связан с аккредитацией.

Резюме — означает ли аккредитация полную безопасность сделки

  • Статус «Аккредитовано» означает, что конкретный банк считает стройку достаточно надежной, чтобы выдать на нее ипотеку:
  • Документы по этой стройке проверили юристы. Они соответствуют современным требованиям жилищного строительства.
  • У аккредитованного застройщика хорошая репутация. Нет подтвержденной фактами негативной информации в СМИ, нет крупных судебных разбирательств.
  • Банк считает надежными инвесторов стройки и учредителей компании-застройщика.

Как правило, на аккредитованные новостройки банки предлагают сниженные процентные ставки, такие дома участвуют в акциях ипотечных программ. Оформить кредитный договор на квартиру в проверенной новостройке получится быстрее — часть документов приносить в банк не нужно, их уже проверили.

Покупать квартиру в новостройке без аккредитации в крупном банке тоже можно, но рискованно. С другой стороны, аккредитация не означает абсолютную гарантию того, что проблем со стройкой не будет. Наличие аккредитации не отменяет необходимость внимательной проверки застройщика и самой сделки. Узнайте, продаются ли квартиры через эскроу-счета — застройщик получит ваши деньги только после сдачи дома. Посредником в продаже квартир выступает банк, который кредитует сделку.

Кроме этого, изучите репутацию застройщика и всю документацию на дом. Лучше делать это с помощью крупного агентства недвижимости с компетентными юристами в штате.

ООО Концепция современного строительства.
Срок сдачи: I кв. 2023 – III кв. 2025; некоторые корпуса сданы
Токен Pb3XmBtzssS5YoZyVKxdLnFvyLCzjmCSnr63AP2
  • от 9,8 млн ₽
Рассрочка с отсрочкой. Бизнес-класс.
Forma.
Срок сдачи: IV кв. 2025
Токен Pb3XmBtztCRx4rmwL7mhoxCb1P5kYYQf8iFpPxk
  • от 9,6 млн руб.
Вернём до 15% от стоимости при покупке в ипотеку.
  • 28 Окт 2020
  • Источник: Avaho.ru