В апреле 2022 года продажи первичной недвижимости в России сократились втрое. Такие данные тогда привел в своём докладе Центробанк. Кризис из-за введённых против страны санкций коснулся новостроек в части удорожания стройматериалов и инженерного оборудования, но главное — в виде лавинообразного падения спроса. Тогда основные игроки строительного рынка ожидали значительного ухудшения ситуации, а государство немедленно приступило к разработке мер поддержки отрасли. Рассказываем, как изменилось положение дел в первом полугодии 2023 года и что будет с новостройками в дальнейшем.
Влияние санкций на рынок недвижимости в начале 2023
Падение спроса продолжалось в январе – марте и, по данным разных СМИ, составило в среднем 6–9% по стране. При этом в марте 2023 в Петербурге продавалось на 50% меньше квадратных метров, чем годом ранее, а в Москве февральские показатели упали на 48%.
Чтобы не допустить коллапса рынка, правительство запустило ряд мер поддержки застройщиков. На фоне введённых против России санкций были продлены программы льготной ипотеки на новостройки, а самим девелоперам предоставили субсидии на кредиты. Ещё был введён мораторий на выплату покупателям неустойки при срыве сроков строительства. Впоследствии его продлили до июня 2023, то есть он продолжает действовать на момент написания статьи.
Но главное — рост цен. По данным РБК, в столице он составил 7,9%, а в Краснодаре квадратный метр подорожал на 36%. Подобная ситуация наблюдается практически на всём черноморском побережье и во многих других курортных городах. Упали цены только в Севастополе и Калининграде.
Причины изменения цен на квартиры в новостройках
Отчасти повышение стоимости объясняется повышением расходов застройщиков:
- На материалы
Многие из них производятся в России, но далеко не все. Например, из Европы раньше привозили морозостойкие присадки для бетона и лакокрасочные материалы для премиальных объектов и жилья бизнес-класса. Теперь им приходится искать замену. И Китай далеко не всегда способен её предоставить. На этом фоне в последние месяцы вырос импорт строительной продукции из Белоруссии и Ирана.
- На рабочую силу
Традиционно новостройки возводятся силами мигрантов, а их на фоне введённых против России санкций стало меньше. По данным Росстата, в 2022 году их численность сократилась на 500 тысяч. Кроме того, в 2023 году вступили в силу изменения в трудовом законодательстве, и теперь привлекать к работе иностранных граждан по договорам гражданско-правового характера невыгодно. Проще оформлять их в штат и платить за них налоги.
- На инженерное оборудование
Системы энергоснабжения и вентиляции, трубопрокат и многое другое также поставлялось из-за рубежа. Подобная продукция достаточно активно выпускается в России и Китае, но возникает вопрос качества. В некоторых случаях отсутствие замены может даже приводить к срывам строительства и необходимости полной переделки проекта. Если для дома предусмотрена котельная с агрегатами Siemens, вряд ли стоит ожидать её своевременного ввода в эксплуатацию. Что будет с такими новостройками в стадии низкой готовности — неясно.
Другим фактором роста цен являются сами застройщики. На фоне падения спроса они стремятся оградить компании от дополнительных издержек и закладывают большую маржу в стоимость квадратного метра. Дополнительно здесь сказываются субсидии на ипотеку от девелопера, когда он за свой счёт компенсирует банку скидку на процентную ставку для клиента.
Текущая ситуация на рынке недвижимости
Несмотря на удручающую общую картину на рынке присутствует сдержанный оптимизм. Поскольку краха отрасли на данный момент удалось избежать, можно говорить о постепенном восстановлении. Своим мнением по этому вопросу мы попросили поделиться экспертов.
— Яркий пример подлинной динамики рынка — Новая Москва, — считает Владимир Щекин, основатель и владелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера RDD). — Это относительно однородный по предложению и структуре спроса локальный рынок жилья. С начала года средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках выросла на 1,2%. При этом в целом с лета 2022 года расценки здесь принципиально не меняются и варьируются от 230 000 до 235 000 ₽ за квадратный метр. То есть несмотря на снижение спроса, цены стабилизировались, но не упали. Размер скидок при этом здесь составляет в среднем 4% против 6% в старой Москве. Из всего этого можно сделать вывод, что рынок жилья в Новой Москве в целом устойчив ко всем внешним вызовам.
Читайте также: Самые благоприятные районы Москвы для жизни
Чтобы сохранить приток клиентов, многие компании предлагают и более привлекательные бонусные программы и скидки. Например, в некоторых случаях размер первоначального взноса может составлять 15% от полной стоимости объекта. Пока такие предложения приходится искать, но их становится всё больше.
— На первичном рынке сейчас наблюдается стагнация, но не рецессия. Покупательская активность планомерно растёт и сопоставима с показателями до ажиотажного спроса периода пандемии, а новостройки дорожают примерно на уровне инфляции даже с учётом многочисленных скидок, — отметил Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»). — Собственно, именно практически повсеместные акции и спецпредложения, которые приобрели регулярный характер, стали основной реакцией девелоперов на текущую экономическую ситуацию.
Ещё одна характерная черта первого полугодия 2023 выражается в падении покупательской способности населения. Поэтому наименее привлекательные объекты могут продаваться с вызывающими удивление скидками. Впрочем, что будет со сдачей этих новостроек, неясно. Касательно их качества тоже не всё прозрачно.
— Сложно строить прогнозы в состоянии неопределённости, но рынок недвижимости всегда отражает состояние экономики, и падение спроса на жилую недвижимость мы уже фиксируем, — поделился своим мнением Александр Моторин, коммерческий директор «Сателлит Девелопмент». — Но новостройки как сегмент поддерживается государством различными ипотечными программами. При этом даже текущие субсидированные ставки недоступны многим покупателям, и многие застройщики вынуждены запускать программы скидок: уже сейчас по некоторым объектам дисконт составляет 25–30%.
На момент написания статьи можно говорить о практически уникальной возможности обзавестись недвижимостью, доступной, увы, не везде. Ситуация меняется от города к городу, и если в Москве можно найти не очень привлекательный вариант с большой скидкой или сравнительно недорогое качественное решение, то в условном Ейске так сделать уже намного сложнее.
Выгодно ли покупать квартиры в новостройках в середине 2023 года
Как показывает практика последних десятилетий, в рублёвом выражении недвижимость не дешевеет. И при постепенном восстановлении спроса рост цен продолжится, вопрос только в его темпах. А в самом рынке эксперты уверены.
— Не вижу оснований для резких колебаний и прогнозирую постепенное восстановление спроса. Сегодня мы уже видим возвращение клиентов на рынок, — прокомментировал ситуацию в отрасли Дмитрий Голев. — Этот процесс обусловлен в первую очередь стабилизацией эмоциональной обстановки в обществе. Покупатели осознали, что большая часть инсайдерской информации, предрекающей негативные сценарии развития событий, не соответствует действительности. В результате они вновь стали ориентироваться на решение собственных задач, а не на новостную повестку.
Схожим образом положение дел оценивают и инвесторы, отмечая усиливающуюся поддержку застройщиков со стороны государства.
— Наиболее вероятным сценарием является восстановление спроса, как это было в 2022 году между событиями, сильно повлиявшими на спрос, — считает Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы. — То есть при стабильной политической ситуации начинает проявляться макроэкономическая тенденция перехода потенциального спроса в реальный. Особенно это заметно в случае даже небольшого стимулирования спроса в рамках, например, государственных программ льготной ипотеки. За 2022 год ценовая конъюнктура рынка оставалась достаточно стабильной, а спрос менялся в основном исходя из психологического состояния покупателя.
Однако все опрошенные специалисты подчёркивают, что речь идёт о приобретении жилья для себя, максимум — для сохранения сбережений. Приумножение средств выглядит сомнительным даже при условии того, что для покупателей новостроек будут вводиться новые льготные программы. Дело в том, что их достаточно сложно продать впоследствии.
Читайте также: Ипотека 2023: новые условия льготной ипотеки с господдержкой
Советы экспертов
Средний размер первоначального взноса по ипотеке в марте 2023 года составляет 1,4 млн ₽, но эта статистика включает студии, которых в регионах продаётся больше всего. Поэтому мы увеличили сумму до 3–5 млн ₽ и попросили экспертов дать свои рекомендации для тех, кто намерен вложить такую сумму.
— Советую приобретать первичное жильё от надёжных девелоперов. Современные дома быстрее растут в цене, обладают более удобными планировками, развитой инфраструктурой и высоким классом энергоэффективности, — сказал Дмитрий Голев. — Если клиент рассчитывает на приобретение жилья в Москве, то 5 млн рублей должно хватить на внесение первоначального взноса по льготной ипотеке на приобретение студии в ликвидной новостройке. В регионах жильё стоит существенно дешевле. Поэтому даже в таких крупных городах, как Краснодар, Казань, Самара, эти деньги можно направить на полную оплату однокомнатной квартиры.
С учётом моратория на выплату неустоек крупные игроки рынка также советуют осторожнее относиться к вариантам на этапе котлована. Не исключено, что даже если санкции против России отменят, эти новостройки могут не сдать никогда.
— Если у потенциального покупателя есть 3–5 млн рублей, то перед тем как их вложить, стоит понять, с какой целью приобретается конкретная квартира, — рекомендует Александр Моторин. — Если нужна квартира для жизни, то покупка оправдана: при сегодняшних ипотечных ставках арендный платёж сопоставим с ипотечным. Если нужно сохранить сбережения, то стоит присмотреться к наиболее ликвидным новостройкам от крупных застройщиков в хорошей локации. Тогда даже в случае дальнейшего снижения цен инвестиции позволят как минимум не потерять на инфляции. И в обоих случаях предпочтительнее выбирать жилые комплексы с максимальным уровнем готовности.
Читайте также: Как недорого купить квартиру в 2023 году — советы по выгодной покупке недвижимости
Выделяем ключевое
- Новостройки значительно подорожали и явно продолжат дорожать. Какими темпами это будет происходить — зависит от политической ситуации.
- Рынок недвижимости в стагнации, но не обрушился. У многих застройщиков появились акции и скидки, которых будет становиться всё больше.
- Могут возникать проблемы с достройкой уже существующих объектов из-за сложностей с материалами и оборудованием. Что будет с проблемными новостройками — неясно.
- Приобретение первичного жилья ради перепродажи выглядит сомнительным из-за обилия предложений на вторичном рынке.
- Ситуация варьируется от города к городу и неоднородна. В одних регионах жильё практически не продаётся, в других фиксируется уверенный спрос.
