Несмотря на рекомендации Центрального банка России, государство решило продлить действие программы льготного ипотечного кредитования до 1 июля 2024 года. Вместе с этим дополнились правила работы других инструментов поддержки заёмщиков, например для семей с детьми и IT-специалистов. Что именно и как изменилось в условиях льготной ипотеки в 2023 году — рассказываем в этой статье.
Ипотечные программы в 2023 году
Новые механизмы государство не добавило, но сохранило действие всех предыдущих. Ключевыми по-прежнему остаются льготные и семейные займы, за которыми следуют военная и сельская ипотеки, а также относительно новый её вид — для сотрудников сферы IT. Частично изменились процентные ставки, а банки начали обслуживать новые регионы.
Льготная ипотека на новостройки
Ставка льготной ипотеки была поднята с 7 до 8% при сроке оформления до июля 2024 года. По-прежнему не требуется состоять в браке, иметь детей или служить в силовом ведомстве. Главное — стабильный и достаточный заработок в сочетании с гражданством РФ.
Что касается параметров сделки, в 2023 продолжают действовать следующие общие ограничения:
- Сумма займа не более 12 млн ₽ для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. В прочих регионах — до 6 млн ₽. Дополнительно разрешено взять ещё до 18 и 9 млн ₽ соответственно в виде обычного ипотечного кредита.
- Жильё должно быть уже готовым первичным или ещё возводимой новостройкой. Также можно купить участок и самостоятельно построить дом либо купить отдельное здание от застройщика на любом этапе.
- Первый взнос должен быть не менее 15% от общей суммы. Допускается использование субсидий, материнского капитала, компенсаций и других инструментов господдержки.
Особые правила продолжают действовать для Дальнего Востока, где предельная ставка льготной ипотеки равна 2%, а сроки выдачи установлены до 2030 года при сроке кредитования не более 20 лет. Также здесь можно приобретать вторичные объекты. Однако для участия в этой программе нужно быть моложе 35 лет или являться переселенцем в рамках проектов по привлечению кадров в ДФО.
Семейная ипотека
Главное изменение в ипотечных займах для семей в 2023 году — расширение перечня возможных заёмщиков. Если ранее нужно было иметь ребенка, рождённого 1 января 2018 года или позднее, то теперь можно претендовать на заём, если у вас на попечении двое членов семьи в возрасте до 18 лет.
Саму программу также продлили до июля 2024 года, но с оговоркой: если ребёнок один, он должен быть рождён не позднее 31 декабря 2023 года и по-прежнему не ранее 2018 года.
Ставка семейной ипотеки равна 6% для большинства регионов и 5% для ДФО при рождении ребёнка в 2019 и позднее. Ограничения по объектам и суммам те же, что и для обычной льготной. Срок — до 30 лет.
Для семей с детьми-инвалидами никаких новых условий в 2023 году не появилось. Они по-прежнему могут претендовать на заём без дополнительных ограничений и преимуществ за одним исключением. Если инвалидность установлена после 2022 года, срок оформления займа — до 2027.
Таким образом, состав семьи заёмщика или заёмщиков должен отвечать одному из следующих критериев:
- есть один ребёнок, рождённый в 2018–2023 годах;
- есть двое несовершеннолетних детей или опекаемых;
- есть ребёнок-инвалид, рождённый в 2018 году или позднее.
Также сохраняется возможность рефинансирования кредита по льготной ставке.
Читайте также: Как снизить ставку по ипотеке.
Сельская
Самая важная новость о ней — программа не свёрнута. То есть в 2023 году государство продолжит субсидировать ипотечные займы под 3% и менее при условии покупки недвижимости в населённых пунктах с числом жителей не более 30 тысяч.
Также обновился перечень приграничных регионов страны, где ставка по кредиту может равняться 0,1%. Теперь там есть Карелия, Калининградская, Волгоградская области наряду с Северным Кавказом и несколькими другими областями и республиками.
Саму сельскую ипотеку в 2023 продолжит курировать Минсельхоз, и средств на покрытие всех заявок, скорее всего, снова не хватит. Желающих участвовать в программе традиционно больше, чем можно обеспечить за счет ведомства. Так, в этом году выделено всего около 20 млрд ₽. Для сравнения, в 2022 прогнозируемая сумма равнялась 50 млрд ₽.
Военная
Здесь новых условий нет, а важные поправки в последний раз вносились в ноябре 2022 года. Тогда был принят закон, касающийся полной компенсации суммы займа в случае гибели военнослужащего или присвоения ему инвалидности I группы.
Это относится как к кадровым военнослужащим МО и МВД, так и к добровольцам и мобилизованным, сотрудникам военизированных и смежных организаций. Рассматривается возможность распространить этот механизм на сотрудников ЧВК.
Размер ежемесячной выплаты по военной ипотеке на 2023 год был планово проиндексирован и равен 29 134 ₽. Для пребывающих в зоне боевых действий или проходящих лечение военных предусмотрены кредитные каникулы.
Для IT-специалистов
Программу всё еще можно назвать экспериментальной, и никаких изменений в 2023 году в процесс оформления такой ипотеки не вносилось. По-прежнему нужно быть официально трудоустроенным в аккредитованной компании и быть в возрасте 22–44 года на момент подачи заявки. Рассчитывать можно на 5% годовых при заключении договора до конца 2024 года.
Новые условия ипотеки в 2023 году: чего ждать
Еще в 2022 году замглавы Министерства финансов Алексей Моисеев неоднократно заявлял, что ведомство не видит смысла в продлении программы льготной ипотеки на 2023 год. По словам чиновника, существующая практика создаёт слишком высокий уровень колебаний цен на рынке недвижимости, которые частично ложатся на плечи бюджета.
Так, при ставке рефинансирования Центробанка в 20% граждане фактически массово приобретали недвижимость при ставке по льготной ипотеке до 12%. Затем, когда ставка ЦБ вернулась к 7%, покупатели стали обращаться за рефинансированием кредитов за счёт государства.
И теперь, когда с января 2023 года по новым условиям к семейной ипотеке имеют доступ граждане с двумя детьми до 18 лет, можно ожидать новой волны таких займов. Только за январь 2023 года, по данным Росстата, было выдано более 176 тысяч кредитов на сумму почти 700 млрд ₽. Это больше, чем в январе 2022. Средневзвешенная ставка равна 6,65%, то есть можно предположить обширное влияние льготных программ. А это, в свою очередь, негативно сказывается на стоимости жилья.
Влияние на цены
Колебания ставки и рефинансирование могли бы не играть столь яркой отрицательной роли, если бы речь шла о приобретении единственного жилья. Но граждане рассматривают ипотеку как инструмент инвестирования, так как видят, что цены на недвижимость неуклонно растут.
Такое явление одновременно оказывает два эффекта:
- С одной стороны, затрудняется доступ к льготным ипотечным ставкам для необеспеченных граждан. При зарплате 50–60 тысяч ₽ квартира стоимостью 9–10 млн ₽ остаётся одинаково недоступной что при ставке 12%, что при ставке 6%. Сложно собрать первоначальный взнос.
Такую стоимость недвижимость получает в том числе потому, что по законам экономики чем выше спрос — тем выше предложение, а цена строительства сама по себе не снижается никогда. То есть застройщики привлекают в свои объекты всё больше капитала, поднимая цены. Разница в стоимости либо компенсируется за счёт заёмщиков с обычной ипотекой и государства, либо включается в стоимость квадратного метра. Отсюда неуклонный рост цены первичных объектов.
- С другой стороны, льготы практически всегда касаются только первичной недвижимости. Возникает вопрос: кто через 5–10 лет купит вторичную квартиру в многоэтажке экономкласса, когда она будет стоить столько же, сколько сейчас просят за объекты в центре города? Такое жильё уже не подойдёт ни под какие льготы. Есть вероятность, что подобные дома с течением времени начнут проседать в цене, а инвестиционный план окажется провальным.
И чем больше людей в ожидании повышения ставки ЦБ будут брать льготные кредиты, тем быстрее этот процесс будет протекать. Иными словами, льготная ипотека вполне справляется с поддержкой застройщиков, но не семей, которые в 2023 году решат обзавестись жильём с господдержкой.
Ипотека и ключевая ставка
Ключевую ставку, которая определяет процент, под который банки занимают деньги у Центробанка РФ, на очередном рассмотрении в феврале 2023 оставили на уровне 7,5%. Такие рассмотрения проводятся регулярно, по заранее утвержденному расписанию. И, скорее всего, на одной из ближайших сессий ставку поднимут. Об этом заявила 10 февраля 2023 года глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
На практике всё это может привести к тому, что маржа банков, заложенная в ставку для клиентов, сократится. Издержки они переложат на покупателей, так как государство обычно не в состоянии настолько быстро отреагировать на колебания рынка. И фактически мы снова можем увидеть в буклетах от застройщиков предложения с 12–13% даже для семейной ипотеки уже в 2023 году. Только оплачивать эту наценку в некоторых случаях будет государство, вызывая ещё больший рост цен за квадратный метр.
Стоит ли брать ипотеку в 2023 году
Исходя из сказанного, нельзя давать чётких рекомендаций. Но если вы рассматриваете приобретение в 2023 году в ипотеку единственного жилья для своей семьи или дорогого, качественного объекта, может быть смысл поторопиться. Если ставка вырастет, вы будете платить меньше, чем новые покупатели. Если снизится, сможете запросить рефинансирование в рамках льготной программы. Рассчитать стомость ипотечного кредита можно с помощью калькулятора.
Однако с осторожностью следует относиться к самым дешёвым или, наоборот, дорогим вариантам. Они рискуют даже не окупиться.
Читайте также: Опасно ли сейчас покупать квартиру в новостройке — что будет с рынком недвижимости.
Подведём итоги
Льготная ипотека чуть подорожала — до 8%. Но появились новые возможности для семей с двумя детьми — 6% годовых. В остальном льготные программы изменились мало или не изменились вообще.
Ожидать снижения цен на квадратный метр не приходится, но как долго продлится их рост — тоже неизвестно. Возможно, самые доступные сегодня варианты скоро начнут терять в цене.
