Богатый событиями 2022 год несколько раз вызывал волнения на рынке недвижимости. ЦБ РФ поднимал и опускал ключевую ставку. Вслед за ней менялись процентные ставки по ипотеке. Цены тоже реагировали. Для многих эта ситуация стала причиной отложить сделки с недвижимостью.
Разбираемся, что происходит сейчас, как рынок оценивают специалисты, стоит ли покупать квартиру в новостройке или разумнее предпочесть вторичное жильё.
Изменения на рынке недвижимости после февраля 2022 года
После 24 февраля 2022 года спрос на недвижимость резко увеличился: те, у кого были деньги, стремились сохранить их, вложив в квадратные метры. По данным Управления Росреестра по Москве , в январе в столице было зарегистрировано 9298 договоров купли-продажи вторичной недвижимости. В конце февраля их количество выросло до 13 418, в марте — до 18 234
Новостройки тоже пользовались повышенным спросом. По сравнению с началом года в конце февраля количество сделок увеличилось на 40% — с 6811 до 10 138. В марте ажиотаж начал спадать, объём снизился до 9422.
Всплеск покупательской активности немедленно отразился на ценах — стоимость квадратного метра в Москве выросла на 5,5%. При этом основной прирост — в 3% — пришёлся на март.
В это же время ЦБ повысил до 20% ключевую ставку, что спровоцировало подорожание жилищных займов — проценты по ипотеке достигли отметки 20–25%. Реальных покупателей, готовых выйти на сделку, стало заметно меньше, чем продавцов. Поэтому в апреле и мае спрос на вторичку сократился в три-четыре раза.
Иная ситуация сложилась на рынке новостроек. На неё повлияла государственная программа льготного кредитования. Ставка по льготной ипотеке с 1 июля 2021 года составляла 7%. В апреле 2022 была поднята до 12%. А в мае, согласно Постановлению Правительства РФ № 806 от 30 апреля 2022 года, снижена до 9%. Квартиры в новых и строящихся домах оказались доступнее вторичного жилья. Поэтому и спрос на них изменился меньше.
В летние месяцы установилось относительное затишье. Владельцы вторички делали скидки 2–3% от заявленных сумм. Застройщики, постепенно повышая стоимость квадратного метра, привлекали покупателей скидками и подарками.
«С начала года средняя цена в новостройках Москвы выросла на 6,8%. По данным на август, квадратный метр стоил в среднем 363,2 тысячи рублей. В Новой Москве прирост оказался выше — 10,6%, а цены зафиксировались на отметке 231,7 тысячи рублей за квадратный метр», — говорит генеральный директор «ФСК Агент» Илья Новицкий.
Читайте также: Самые благоприятные районы Москвы для жизни
В начале осени отмечалось падение спроса. По наблюдениям экспертов компании «Миэль», доля ипотечных сделок на рынке недвижимости снизилась с 58% в августе до 48% в сентябре.
Ситуация сейчас
По словам руководителя аналитического центра ИНКОМ-недвижимость Дмитрия Таганова, к сентябрю инертный рынок недвижимости только начал адаптироваться к новым реалиям, но начавшаяся 21 сентября частичная мобилизация полностью изменила ход игры.
Реакция рынка на частичную мобилизацию
Первая неделя после 21 сентября ознаменовалась увеличением количества отказов от сделок с недвижимостью со стороны покупателей на 40–50%. Собственники жилья, напротив, стремились как можно скорее избавиться от активов — запрос на ускоренную продажу в агентства недвижимости увеличился втрое.
Некоторые продавцы вторички в Москве делали скидки до 30–35%. Цены упали. Ситуация усугубилась ещё и тем, что в результате частичной мобилизации и массовых выездов из России снизилось количество платёжеспособных клиентов.
Девелоперы, опасаясь падения объёма продаж, начали снижать уровень цен на новостройки за счёт акций и скидок.
«Все ожидания застройщиков базируются на том, что и в дальнейшем спрос будет снижаться, потому желательно побыстрее реализовать уже построенные квадратные метры. Отсюда — масса рекламных предложений, предлагающих высокие скидки», — отметил старший аналитик AMarkets Артём Деев.
Однако уже к началу октября многие застройщики заняли выжидательную позицию: снизили скидки, заморозили стоимость квадратного метра, сузили рамки специальных предложений, оставив их только для лотов с низкой ликвидностью. Кроме того, крупнейшие девелоперы — такие как ПИК, «Пионер», RDI — приостановили реализацию новых проектов.
Все ЖК Москвы с ценами и скидками застройщиков собраны в специальном разделе. «Авахо» поможет подобрать новое жилье и проконсультирует по любым вопросам рынка недвижимости.
Спрос и предложение — какой баланс
Сейчас налицо дисбаланс между спросом и предложением. По мнению аналитиков, присутствуют все признаки рынка покупателя.
Состояние экономической ситуации под вопросом, и пока непонятно, что будет с ним в ближайшие месяцы. Доходы большинства людей не успевают за инфляцией и ростом цен на жильё. Поэтому покупатели откладывают решение жилищных проблем до более спокойных времен, в то время как владельцы квадратных метров пытаются их продать.
Важный фактор — желание многих владельцев вторички избавиться от старого жилья и использовать вырученные деньги как первый взнос за новостройку. Это тоже увеличивает объём предложения.
Вторичное жильё или новостройки — что выбирает покупатель
Из-за отсутствия рыночного равновесия обладатели вторичного жилья пытаются переманить клиентов от застройщиков высокими скидками. Однако о миграции покупателей с одного рынка на другой говорить рано. Благодаря льготной ипотеке и государственным субсидиям востребованность новостроек, в том числе в Москве, остаётся высокой.
Более того, аналитики предполагают, что спрос на новое жильё будет поддерживаться за счёт приравнивания мобилизованных к служащим по контракту. Высокое по меркам России довольствие в сочетании со льготами и субсидиями повысит доступность квадратного метра в новостройках.
Читайте также: Как купить квартиру с помощью военной ипотеки
Прогнозы экспертов: что будет со спросом и ценой на новостройки в ближайшие месяцы
Эксперты в области недвижимости дают схожие прогнозы о том, что будет со спросом. Почти все согласны с тем, что спрос на новостройки значительно превысит востребованность вторичного жилья. Помимо государственной поддержки, у новостроек есть значительное преимущество — повышенный уровень комфорта и качества.
Как отмечает совладелец «Группы Родина» Владимир Щёкин, «вторичное жилье стремительно стареет физически и морально. Для проведения ремонта нужно много денег, так как цены на строительные и отделочные материалы резко возросли. В такой ситуации интерес ко вторичному рынку будет ограниченным».
При этом общее количество сделок может измениться. И, скорее всего, это будет снижение: резко падать, как это было после 21 сентября, показатель вряд ли будет, но уменьшиться на 5–10% может. По предположениям специалистов, динамика будет зависеть от объёмов и темпов мобилизации, мер поддержки от государства.
Серьёзного колебания цен аналитики не прогнозируют. Большинство сходится во мнении, что они изменятся не более чем на 3–5%.
С одной стороны, на цены давит растущая себестоимость строительства. С другой — низкая платёжеспособность населения. Девелоперы понимают, что существует опасный ценовой предел, при достижении которого покупатели будут вынуждены уйти на вторичный рынок. Поэтому в ближайшие полгода им придётся балансировать между этими двумя значениями.
Чего ждать в 2023 году
Действие льготной ипотеки продлено до конца 2022 года. Будет ли она действовать дальше — неизвестно. Поэтому тем, кто подходит под критерии и готов рассматривать предложенное жильё, стоит покупать его уже сейчас.
По прогнозам экспертов, значительного повышения цен можно не опасаться. Но и обвала ждать тоже не следует: стоимость новостроек в Москве планомерно растёт, а запуска новых проектов в 2022 году не предвидится.
«Можно взять ипотеку на покупку квартиры максимум под 9%. На мой взгляд, это отличное решение, особенно если жильё выбирается для себя. В долгую это будет хорошая и выгодная инвестиция для семьи», — говорит Владимир Щёкин.
Отсутствие новых застроек уже через полгода вызовет дефицит предложения. Тогда средняя стоимость квадратного метра логично повысится. Особенно на квартиры в высокой стадии готовности и в жилых комплексах с высоким рейтингом. Поэтому сомнения о том, стоит ли брать новое жильё сейчас, вполне обоснованно можно откинуть.
