В исследовании показано, как менялась стоимость квартир в новостройках до официального перехода на эскроу счета 1 июля – начиная с января этого года. Для большей наглядности данные сопоставлены с показателями предыдущих двух лет.
Основная цель исследования заключается в том, чтобы выявить, как повлияла реформа долевого строительства на текущую стоимость квартир в новостройках Москвы и области, а также спрогнозировать развитие рынка первичной недвижимости на ближайшее время.
Для исследования были отобраны 279 новостроек Москвы и области. Сравнивались средние цены на квартиры (1-, 2- и 3-комнатные) в первых полугодиях 2019, 2018 и 2017 годов.
За последние три года прирост средней стоимости квартир в новостройках Москвы, Новой Москвы и Подмосковья составил 5,8%. Об этом свидетельствуют данные о ценах на первичную недвижимость, представленные застройщиками.
В 2017 и 2018 годы полугодовой прирост средней стоимости квартир был примерно одинаковым и держался на отметке 1-1,3%. В 2019-м показатель резко увеличился почти в два раза – до 2,8%. Средняя стоимость первичного жилья в первой половине этого года преодолела рубеж в 12 млн руб. Таких значений показатель не достигал ни в 2017, ни в 2018 году.
Резкий курс на подорожание
Активнее всего цены на квартиры в новостройках росли в первой половине 2019 года. С января по июль наблюдался непрерывный рост стоимости жилья – с 12 011 404 руб. до 12 350 357 руб. С каждым месяцем покупка недвижимости от застройщика в столичном регионе обходилась дороже в среднем на 56 492 руб. Основными причинами повышения цен стали ажиотажный спрос на жилье в преддверии изменений в 214-ФЗ, удорожание ипотеки, увеличение НДС и, как следствие, себестоимости строительства домов.
В 2018 году цены в целом росли по всему Московскому региону, однако в течение исследуемого периода подвергались колебаниям. Так, в I квартале наблюдалось незначительное снижение стоимости квадратного метра. Вероятнее всего, это связано с увеличением объема строящегося жилья, который к концу 2018 года составил порядка 4 млн кв. м – это в 1,5 раза больше по сравнению с показателями предыдущего периода.
Стоимость квартир в 2017 году варьировалась в соответствии с сезонным спросом на жилье. Также влияние на цены оказал рост предложения – на столичный рынок тогда вышли 124 новостройки. Данный период стал промежуточным на пути к увеличению объемов строящегося жилья и более-менее стабильным в отношении стоимости первичной недвижимости.
В процентном выражении направленность на увеличение стоимости жилья от застройщиков в 2019 году показана еще более наглядно. Кривая остается типичной для последних трех лет – во II квартале каждого года наблюдается временный ценовой «провал», обусловленный выводом на рынок новых объемов жилья, а также сезонным снижением спроса в весенний период. Однако по сравнению с 2017-2018 гг. в текущем периоде отмечен более резкий рост цен. Своего пика он достигает к концу июля – в первый месяц после реформы долевого строительства и перехода на счета эскроу.
Новая Москва догнала по ценам районы внутри МКАД
Наибольший рост цен за исследуемый период отмечен в Подмосковье – там квартиры в новостройках подорожали в среднем на 5,3%. С наибольшей долей вероятности этому способствовало расширение столичного метро и перспектива запуска Московских Центральных Диаметров (МЦД). В Старой и Новой Москве, а также в Троицком административном округе стоимость жилья увеличилась примерно одинаково. При этом в ТиНАО представлены проекты не дороже комфорт-класса, тогда как в Старой Москве при подсчете включалось жилье более высокой ценовой категории.
Сильнее всего подорожало просторное жилье
Наибольшего значения показатель прироста стоимости достигает в отношении 3-комнатных квартир, несмотря на рост популярности студий и 1-комнатных лотов. Это можно объяснить вводом в продажу большого количества малогабаритного жилья, который значительно сократил минимальный бюджет покупки, тогда как объем предложения так называемых семейных квартир большой площади остался практически неизменным ввиду относительно невысокого спроса.
Переход на эскроу счета поменял цены задним числом
Исходя из представленных данных и проведенного анализа, можно сделать ряд выводов о текущей ситуации на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. В первой половине 2019 года был отмечен рекордный рост спроса на жилье в новостройках. Причиной этого стали изменения 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которые вступили в силу 1 июля 2019 года. Вслед за возросшей покупательской активностью начали подниматься цены на первичную недвижимость, подогреваемые постепенно снижающимися ипотечными ставками. Показатели продаж являются аномальными и не наблюдались за аналогичные периоды в 2017 и 2018 годах.
Прогноз стоимости квартир на ближайшее время
Что касается дальнейшего прогноза стоимости квартир в новостройках Московского региона, наиболее вероятен сценарий с удержанием цен на текущем уровне как минимум до конца 2019, а в перспективе до 2020-2021 года. После 1 июля средняя цена квадратного метра составила 166 280 руб., увеличившись с начала года чуть менее чем на 3%. На начало августа данный показатель практически не изменился. Это свидетельствует о том, что критическая точка при переходе на проектное финансирование строительства уже достигнута.
Застройщики сумели добиться максимальных продаж до вступления новых правил игры на рынке и теперь, вероятнее всего, начнут адаптироваться к банковскому финансированию. Покупательский спрос на данный момент себя исчерпал и будет поддерживаться за счет увеличения доступности ипотечного кредитования.
