Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

Шесть шагов сделки на вторичном рынке, где можно оступиться. Личный опыт

Саша Зайцева

Самостоятельно продавать и покупать недвижимость в России непросто — поэтому большинство делает это через агентства недвижимости, надеясь, что юристы и риелторы все сделают правильно, и веря, что они отвечают за сделку. В норме это действительно так, однако есть компании, которые лишь удачно мимикрируют под добропорядочные агентства.

Саша Зайцева, автор Авахо Медиа, рассказывает, как собиралась обменять свою однокомнатную квартиру на квартиру побольше, но едва не лишилась денег — ее опыт предостережет вас от неприятностей. Ситуацию комментирует юрист Екатерина Елисеева.

Шаг первый: подбор квартиры

Я живу в однокомнатной хрущевке; в июне 2020 года я решила продать ее, взять ипотеку и переехать в квартиру побольше. Искала двушку на вторичном рынке, т. к. в нужном районе новостройки очень дорогие.

Нашла вариант, который устраивал: двухкомнатная «распашонка», в доме 1970-х годов постройки, в хорошем месте, но в «убитом» состоянии. Цена на нее была примерно на 10-15% ниже в сравнении с предложениями по соседству, однако выглядела оправданной из-за состояния жилья.

Квартира была выставлена на продажу агентством недвижимости, название которого я в принципе слышала раньше (мы не называем его из соображений безопасности нашего автора — прим. редакции) — и я не стала читать отзывы о нем (первая заметная оплошность с моей стороны). Я просто «в лоб» позвонила по указанному телефону и спросила, доступен ли вариант, и нет ли проблем с документами. Риелтор мне ответил, что квартиру можно посмотреть, что собственник один и не менялся с середины 90-х годов. 

Как лучше было сделать на самом деле

  • Сначала изучить рынок агентств недвижимости по отзывам; выбрать несколько топовых претендентов (возможно, спросить у знакомых, кого они рекомендуют).
  • Прийти в агентства или позвонить им, и попросить посмотреть договоры с ними на продажу своей квартиры и на покупку следующей — документы показать проверенному юристу.
  • Уже выбрав агентство и риелтора, с которыми приятно работать, подбирать варианты — и параллельно продавать свою квартиру.

Шаг второй: просмотр

На просмотре было уже два представителя от этого агентства: назовем их риелтор А. и риелтор Б. Я еще раз повторила свои вопросы про собственников, а именно: действительно ли собственник один, был ли факт наследования и подходит ли квартира под ипотеку — оба риелтора заверили, что проблем никаких нет, собственник один, жив и не менялся больше 20-ти лет, под ипотеку квартира подходит.

Я сказала, что готова выйти на задаток, но тут выяснилось, что у квартиры уже есть другой покупатель, с «наличкой» — то есть более предпочительный для продавца (мне ведь еще надо было продать свою).

Внимание, первая серьезная ошибка: квартира мне очень нравилась по расположению, планировке и цене, и я вступила в торг — предложила на 50 тысяч больше. Агентство просило еще 50 тысяч «сверху» за свои услуги в этом случае; то есть цена для меня поднималась на 100 тысяч. Я согласилась, так как другие варианты были либо дороже, либо не подходили мне по планировке и локации. Вполне вероятно, что второго покупателя просто не было — и все было сделано для того, чтобы я вошла в азарт и не обращала внимание на детали.

Как лучше было действовать на самом деле

  • На просмотре нужно задать вопросы о собственниках; если хозяина на показе нет, четко выяснить — почему и попросить своего риелтора выслать доверенность, по которой агентство показывает и продает квартиру.
  • Не вступать в дополнительный торг, если слышите, что на квартиру уже есть человек, готовый дать задаток — примите как факт: если квартира «ушла» другому покупателю, то она уже «ушла». Иначе вы можете стать жертвой действий недобросовестных риелторов, которые просто хотят заработать на вас больше денег — второго покупателя может запросто и не быть (как, скорее всего, произошло в моем случае: та квартира до сих пор находится в базе продаж).
  • Запомнить номер квартиры и проверить ее собственников, как советует наш юрист Екатерина Елисеева: «Зная точный адрес квартиры, можно проверить информацию агента на сайте Росреестра. Имя собственника вы не увидите, но есть информация о дате возникновения права собственности и разбивке по долям, там же есть сведения о возможных обременениях.»

Шаг третий: выход на задаток

На задаток я пошла одна — не хотела никого из друзей подвергать лишнему риску заболеть коронавирусом, а нанимать для этого специалиста я посчитала излишним, так как была уверена, что:

  • по предварительному договору я рискую только суммой задатка (50 000 рублей);
  • от агентства будет юрист, который проверит все документы;
  • так как я давно работаю журналистом в сфере недвижимости и проводила до этого шесть сделок для себя и родственников, я умею задавать правильные вопросы и не допущу очевидных ошибок;
  • меня страхует банк — он просто не пропустит проблемный объект.

Как лучше было действовать на самом деле

Нельзя допускать, чтобы на сделке присутствовали только вы и сотрудники агентства: если их двое-трое, а вы — один, они запросто могут «заболтать» вас, от обилия информации восприятие снизится, и вы можете не заметить все подводные камни. Если некого взять, оплатите услуги юриста и скажите, что это ваша подруга или друг, который просто пришел помочь.

Именно так вышло у меня: пока я была сосредоточена на проверке документов, я пропустила два очень важных «звоночка».

Комментарий юриста: Александра права, одной ходить на встречи с представителями агентства не стоит. В любом случае, даже не обладая юридическим образованием, они смогут обрушить на вас слишком много информации, с которой одному сложно справиться. Если нет возможности взять с собой кого-то в поддержку, договоритесь о переговорах с подписанием бумаг на своей территории, где вы могли бы чувствовать себя более комфортно.

Звоночек первый: продавца на встрече не было — первоначально мне говорили, что он из соседнего города, который находится в четырех часах езды, но оказалось, что он сейчас живет на Черном море, и планировал приехать только на конечную сделку. Риелторы извинились и сказали, что просто перепутали — я не придала этому значения. Само по себе это не так страшно — но в сочетании с другими неточностями и ошибками, которые допускало агентство, уже не хорошо.

Звоночек второй: у квартиры на самом деле было два владельца: мать и сын, оба по договору приватизации. Мать несколько лет назад умерла, и в наследство вступил ее муж, а потом подарил свою долю сыну — так оказалось, что у квартиры как бы один хозяин.

Но только как бы. Дело в том, что в семье был еще один сын — риелторы мне говорили, что в квартире какое-то время жила племянница продавца. Неясно, то ли он умер раньше матери, то ли его «обошли» с наследством и долями на приватизацию. Кроме того, договор дарения от отца был тоже составлен необычно — не напрямую, а через третье лицо, по доверенности. И был совсем свежий: сделан буквально перед продажей квартиры.

Документы на квартиру у меня вызывали массу вопросов — но юрист агентства довольно мастерски отвечала на них, уверяя, что для меня нет никаких рисков, и что агентство несет полную ответственность за безопасность сделки.

Я решила для себя, что позже позвоню знакомому риелтору из другого города — для консультации. Я была спокойна, так как залог в этот день оставлять было не нужно — сначала продавец должен был подписать договор и выслать скан.

Главная ошибка: если на подписании предварительного договора выясняется, что с документами все не так, как вам изначально говорили риелторы — не слушайте юриста этого агентства и лучше уходите сразу. В моем случае риелторы оправдывались тем, что у них много объектов, и они просто перепутали — ведь по факту у продавца получилось в собственности обе доли квартиры. Однако то, каким образом он получил право на вторую долю — они вынесли за скобки, а их юрист смог меня убедить, что для меня нет никаких рисков.

Еще одна большая оплошность: между обсуждением многочисленных бумажек и деталей риелтор А. подал мне на подпись договор с агентством, акт на 115 тысяч и сразу же дополнительное соглашение — я не успела прочесть эти документы подробно, а лишь спросила — «Но я же плачу только в конце, после покупки квартиры?» — мне ответили: «Да, конечно, только в самом конце».

На самом деле, акт и договор были составлены так, что:

  • агентство не несло ответственности за сбор пакета документов и оценку сделкоспособности продавца;
  • я обязана была заплатить им 115 тысяч за факт просмотра квартиры и подписание предварительного договора.

Это скан договора, который мне передали на подпись. В нем я не заметила ничего подозрительного, хотя в нем не прописано обязательства агентства, например, по проверке собственников и чистоты сделки: все это было только на словах

А это — дополнительное соглашение, которое мне принесли вместе с договором. В допсоглашении сразу был указан пункт, изменяющий условия договора — я становлюсь должна агентству только за просмотр и подписание письменного согласия на сделку 

Комментарий юриста: Возьмите себе за правило никогда ничего не подписывать без консультации с юристом. Сейчас сканирование документа и отправка его юристу занимает несколько минут. Кроме того, пока юрист будет проверять бумаги, у вас появится пауза. Часто ее не хватает, чтобы проанализировать всю информацию, которую на вас разом обрушили.

Шаг четвертый: разбор документов с независимыми экспертами

Когда я вышла из агентства, то сразу позвонила знакомым риелторам и юристам. Они коротко сказали: «Беги».

  • Почему отец дарил сыну долю не сам, а через третье лицо по нотариальной доверенности (нотариус мог быть нечист на руку, а престарелый отец мог не понимать, что делает)?
  • Почему отец не продает долю напрямую или не доверяет сыну продать долю напрямую?
  • Почему в наследство не вступил сын, а только муж умершей женщины — и живы ли другие дети (раз у конечного продавца есть как минимум племянница)?

Все эти факторы + дешевизна квартиры говорили о том, что по объекту могут быть споры — и банк мне в этом случае не защита: скорее всего, он не обратит внимание на эти тонкости, так как ничем не рискует. В итоге я куплю объект, но если сделка будет признана недействительной, я останусь с ипотекой, без квартиры и без денег, вложенных в ремонт.

Агентство, как мне пояснили независимые консультанты, тоже ни за что отвечать не будет: в суде просто будет невозможно доказать, что произошедшее — вина компании. У них много опытных юристов, которые будут говорить, что они сделали все, что должны были — предоставили информацию о квартире, а решение я принимала сама, и ошиблась, стало быть сама, а что по квартире были споры:«Извините, мы этого знать не могли».

Комментарий юриста: К сожалению, совет юристов «беги» Александра получила слишком поздно. Деньги еще не переведены, но важные бумаги подписаны. Последствия такой подписи могут быть печальны. Судебная практика показывает, что «введение в заблуждение» доказать в суде сложно.

Как лучше было действовать на самом деле

  • Прийти на дачу задатка с кем-то проверенным: другом, у которого есть опыт в подобных сделках, или оплатить услуги юриста;
  • Поняв, что с документами на квартиру что-то сильно не так, как говорилось изначально, отказаться от сделки сразу. Либо — сфотографировать документы и сказать, что вы берете паузу для размышлений;
  • Ничего не подписывать без внимательной вычитки; если кажется, что агентство ведет себя некорректно и его сотрудники «давят» на вас, лучше отказаться от покупки выбранной квартиры, даже если она очень нравится;
  • Если собственник не присутствует на предварительном договоре купли продажи — попросить поговорить с ним по скайпу или вотсапу (многие квартиры продаются удаленно, и в этом ничего страшного нет, тем не менее, в моей ситуации слишком много опасных факторов сложилось в одну корзину);
  • Даже если вы, как и я, подписали предварительный договор на покупку квартиры, а потом поняли, что вариант может быть небезопасен для вас — лучше отказаться от сделки на этом этапе и потерять задаток и какую-то комиссионную сумму агентства, чем вообще всё.

Шаг пятый: отказ от небезопасной сделки

Я позвонила своему риелтору, включила запись разговора и пояснила, что я отказываюсь от сделки и почему. Риелтор А. сначала действовал мягко, пытался мной манипулировать, называя «милой и эмоциональной девушкой» и предложил подождать до следующего утра.

На следующее утро я повторила свой отказ (и от покупки этой квартиры, и от продажи своей через их агентство) и начались «голодные игры»: мне звонили попеременно оба риелтора и давили на меня — они уверяли, что раз я сразу же не отказалась от квартиры, узнав историю с документами, то и теперь я не имею права идти на попятную.

Кроме того, они угрожали, что я все равно должна буду заплатить агентству полную сумму. Я обратилась еще к нескольким юристам, и выяснила, что акт, договор и допсоглашение с агентством были действительно составлены таким образом, что покупатель квартиры обязан заплатить всю сумму, даже если он не купил квартиру — просто по факту возникновения «письменных отношений с продавцом» (в данном случае это — предварительный договор купли-продажи).

Как лучше было действовать на самом деле

Комментарий юриста: Если вы твердо решили не покупать просмотренную квартиру, в телефонные переговоры лучше не вступать. Необходимо, как можно быстрее, направить письменный отказ от договора на основании статьи 450.1. Гражданского кодекса РФ, с подробным изложением причин отказа. Вторая сторона должна будет доказать в суде, что отказ произошел после предоставления услуги, но у вас будет веское доказательство того, что услуга была оказана ненадлежащим образом.

Шаг шестой: относительное мирное решение вопроса с агентством

Подготовилась морально к тому, чтобы обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор и суд. Начала с местного отдела по защите прав потребителей — но никого не принимали из-за карантина.

В итоге я решилась на то, чтобы идти в агентство напрямую (на этот раз уже с крепким другом и юристом) — и после разговора на довольно повышенных тонах выяснилось, что продавец не успел подписать договор даже удаленно — соответственно, между нами не возникло никаких письменных отношений. Нам удалось забрать все копии документов с моей подписью — подать в суд на меня они не смогут.

Однако из-за стресса я практически перестала спать, у меня начались головокружения и периоды угнетенного сознания: мне пришлось обратиться к неврологу, оплатить несколько сеансов психотерапии, а сейчас я принимаю антидепрессанты.

Комментарий юриста: Александре повезло, что сомнительная сделка оказалась незаключенной, и что все оригиналы документов удалось вернуть. Судебная практика показывает, что такое поведение — обычная история для этого агентства. Похоже, что значительную часть их заработка составляют суммы, взысканные в судебном порядке по подобным договорам. Кроме сумм по договору, они получают возмещение судебных расходов, которые тоже выглядят неоправданно завышенными — если в штате уже есть юристы, зачем для судебных процессов нанимать внешних специалистов.

Что можно сделать еще в подобной ситуации:

Подключайте юристов и адвокатов; если не удается решить вопрос полюбовно, обращайтесь в отдел по защите прав потребителей, прокуратуру, Роспотребнадзор и городскую ассоциацию риелторов (она есть почти в любом крупном городе)

Чек-лист действий, которые помогут избежать неприятного опыта с агентством

  • сначала выбирайте агентство и риелтора, а потом — квартиру; особенно если вам предстоит длинная цепочка продажи, обмена и т. п.;
  • читайте отзывы об агентстве, а еще лучше — проверяйте судебную практику по этой компании (это можно сделать онлайн, по юридическому названию компании);
  • подписание актов и договоров с агентствами на передаче залога — нормальная стандартная практика: так агентства страхуют себя от клиентов, которые не хотят платить за их услуги и пытаются затем выйти на продавца напрямую. Поэтому важно до момента подписания документов убедиться в честности агентства и в безопасности сделки;
  • никогда не ходите на подписание документов в одиночку — даже если считаете, что у вас приличный опыт;
  • желательно иметь проверенного юриста, который будет ходить с вами на сделки;
  • читайте очень внимательно все, что подписываете; если в этот момент вас отвлекает сотрудник агентства, и вы понимаете, что не можете воспринимать информацию, остановите его, сходите на улицу проветриться или попить воды — управляйте вашим вниманием и не стесняйтесь показаться невежливым: на кону ваши деньги;
  • если на передаче залога выяснилось расхождение по документам, числу собственников и так далее — отказывайтесь от сделки;
  • если есть хоть малейшая доля потенциального риска для вас — уходите;
  • не все агентства одинаковые — например, есть современные агентства нового типа, которые работают прежде всего с застройщиками, и получают комиссионные от них — поэтому у них нет цели заработать денег любой ценой;
  • вторичную недвижимость можно также продавать через застройщика по системе трейд-ин — если вы подыскиваете новостройку, это может быть хорошим вариантом.
ООО Монолитное домостроение.
Срок сдачи: сдан; есть корпуса со сдачей в I кв. 2023
Токен Pb3XmBtzt7KgcAZSfyqdC4HYaSYUnTK1WRx4b34
  • от 23,3 млн ₽
300 метров до метро Полежаевская.
AEON Development.
Срок сдачи: III кв. 2026
Токен Pb3XmBtztAZQtNXE1X7MVKue4GjMWrfz9rqk5XE
  • от 19,9 млн ₽
Совершенно. Нереально. Роскошные небоскребы у реки.
  • 18 Авг 2020
  • Источник: Avaho.ru