Герой материала купил двухкомнатную квартиру на первом этаже в пятиэтажке с такой планировкой, чтобы из нее получилось сделать три отдельные студии с окном в каждой. В процессе ремонта возвел перегородки, сделал общий коридор, санузлы, кухни и провел шумоизоляцию. В результате получил три маленькие квартиры. Сейчас такой формат арендного жилья популярен в Москве и Санкт-Петербурге, поэтому Артем решил попробовать такой бизнес в Екатеринбурге.
При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в Авахо — опытные специалисты помогут купить квартиру в новостройках по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.
Почему выбрал посуточную аренду
Я рассматривал два варианта: сдавать квартиру помесячно или посуточно. Остановился на втором способе, потому что в перспективе хочу создать свою управляющую компанию. Помесячная аренда — это просто и прибыльно в том проекте, который я сделал. Но посуточная аренда — еще выгоднее, хотя это и более хлопотная работа.
Пятиэтажка, в которой я купил двухкомнатную квартиру 42,7 кв. м
Сейчас я самостоятельно учусь делать хорошую загрузку трех студий, которые находятся у меня в управлении. После этого я буду готов перенести свой опыт на другие объекты. Вообще я начал сдавать их совсем недавно: получил ключи от квартиры в середине сентября 2020 года и закончил ремонт 4 декабря. Запустил первую студию в аренду 10 декабря. С задержкой 3–4 дня начал сдавать вторую и третью студии.
Демонтаж стен, коммуникаций и санузла
Главная проблема, с которой я столкнулся во время ремонта — недовольство соседей. После того, как я со всеми познакомился и объяснил то, чем занимаюсь, они успокоились.
Как узаконивал перепланировку
До покупки квартиры я написал письмо управляющей компании, которая обслуживала этот дом, с просьбой выдать ТУ — технические условия на подключение и пользование коммуникациями здания. Это обязательный документ, который нужно получить и подписать перед началом ремонтно-отделочных и монтажных работ.
Ответа по почте я не получил. Поэтому решил лично встретиться с сотрудниками компании и главным энергетиком и объяснил, какую перепланировку хочу сделать. Получил на это согласие. После покупки вызвал на объект начальницу ЖЭУ и еще раз провел встречу с главным энергетиком — мне нужно было согласовать дополнительную мощность на квартиру, т. к. в старых хрущевках для моей перепланировки ее не хватало. Мы провели отдельный кабель и увеличили мощность. После этого я приступил к ремонту.
Во время ремонтных работ я нашел бюро перепланировок и заказал проект за 60 000 рублей. Компания взяла на себя согласование изменений с управляющей компанией и администрацией. 19 января инженер БТИ проверил соответствие ремонта проекту. Сейчас идет подписание акта ввода объекта в эксплуатацию. Осталась последняя инстанция — управляющая компания. Затем мы передадим документы на регистрацию в Росреестр.
Со своей стороны я еще получил согласие банка на узаконивание перепланировки и сделал доверенность на сотрудника бюро перепланировок, чтобы не терять свое время на согласование.
Разделение квартиры на три отдельные студии
Общий коридор после ремонта
Какой доход получаю
Посуточно двухкомнатная квартира по Екатеринбургу сдается со средним чеком 2 200 рублей. Я сдаю студии по 1 600–1 700 рублей. Помесячно такая же планировка с обычным ремонтом в этом районе сдается за 24 000–25 000 рублей. Цены на мои студии начинаются от 15 000 рублей. За эту сумму они быстро «разлетаются». Я знаю людей, которые сдают подобные студии в месяц за 17 000 рублей и оплатой коммунальных услуг сверху.
Если мы покупаем квартиру в ипотеку с платежом 20 000–25 000 рублей и сдаем каждую студию по 15 000 рублей, то получаем чистый денежный поток за вычетом всех расходов порядка 15 000–20 000 рублей.
Фотографии студий, которые я сдаю
Как ищу арендаторов
Сейчас я подключился к сервису RealtyCalendar — это специальный календарь для посуточного бронирования. Он синхронизирует все онлайн-площадки для аренды. Я использую около 20.
Также можно запартнерится с коллегами и посмотреть, как у них обстоят дела с загрузкой и сравнить цены. Я не так давно начал заниматься посуточной сдачей, поэтому у меня загрузка не такая большая, как у конкурентов. Мне кажется, главная причина в том, что я сдаю маленькие студии с диванами, т. е. количество спальных мест ограничено. В основном их снимают на двоих. Для большего количества гостей такие планировки уже не подходят.
Как организую заселение
Еще перед сдачей студий я по объявлениям нашел горничную. За ее услуги я плачу определенную сумму с каждого заселения и выселения. Также она взяла на себя вопрос стирки постельного белья. Я ни разу об этом не пожалел. Заболев коронавирусом, я смог две недели управлять заселением полностью удаленно. Весь процесс помощница взяла на себя: приезжала и показывала студии, подписывала договор, принимала оплату.
Объявления о сдаче студий на одном из сайтов
Сейчас я выступаю в роли оператора: принимаю звонки, размещаю объявления на рекламных площадках, прозваниваю собственников других квартир с целью взять в январе еще одну квартиру для управления.
Самостоятельно реально заниматься посуточной сдачей 3–4 квартир. Если вы хотите управлять большим количеством объектов, придется научиться делегировать обязанности.
Как определяю цены
Есть классическая формула посуточной аренды — стоимость квартиры должна составлять 10% от ее помесячной стоимости, т. е. 20 000 рублей в месяц превращается в 2 000 рублей в сутки. Если эта формула нарушается в сторону уменьшения, то проект становится нерентабельным.
Я купил квартиру в ипотеку. Поэтому средний платеж за каждую студию, если брать по отдельности, составляет 13 600–14 000 рублей. Минимальная суточная цена на рынке — 1 500 рублей, максимальная — 2 000 рублей. Я ставлю цены в этом диапазоне. При этом по этой стоимости пока не получается сдавать студию в длительную аренду на неделю, как на январских праздниках. Конкуренты предлагают либо цены чуть ниже, либо отходят от правил минимальной аренды сроком на неделю.
Какую цель ставлю на будущее
Я до сих пор работаю в найме, но чувствую, что развиваться в рамках компании больше не хочу. Поэтому в 2021 году ставлю себе цель построить отлаженные бизнес-процессы для сдачи 20 квартир. Такое количество объектов в управлении дадут мне доход больше, чем сейчас я получаю в найме.
Уверен, даже если что-то пойдет не так, то я все равно не уйду в минус. Сейчас вложенные мной средства отбиваются, при этом риски минимальные. В худшем случае, если я не смогу продолжать заниматься посуточной арендой, сдам квартиры на долгий срок. Тогда они будут просто себя отбивать на время ипотеки.
Совет: не бойтесь арендного бизнеса. Скорее всего, ремонт и первые заселения арендаторов в квартиры не пройдут гладко. К этим временным трудностям надо быть готовым, дальше — будет проще. Главное в этом бизнесе — зайти в рынок.
