От просрочки по ипотеке не застрахован никто — финансовые и жизненные обстоятельства могут сложиться так, что продолжать выплаты станет невозможно. Для заемщика это означает не только испорченную кредитную историю и штрафы, но и реальный риск потери заложенной квартиры.
Рассказываем, как ведут себя банки по отношению к должникам по ипотеке и какие есть способы уладить конфликт при появлении крупной кредитной задолженности.
К чему приводит прекращение выплаты ипотеки
Даже на минимальную недоплату по ипотеке банки реагируют очень быстро — как правило, в течение нескольких дней. При полном отсутствии ежемесячного платежа будут приниматься самые строгие меры — они прописываются в кредитном договоре, с ними можно ознакомиться в любой момент.
В случае просрочки по ипотеке банк поочередно принимает ряд стандартных действий:
- Уведомляет заемщика о долге. Как правило, поступают ежедневные смс и звонки от сотрудников банка.
- Накладывает штрафы и пени. Их размер определяется кредитным договором. Пени начисляется на сумму просроченного платежа на каждый день просрочки, а штраф обычно выражается в процентах от стоимости предмета залога.
- Обращается в суд. При положительном решении на квартиру, находящуюся в залоге, накладывают арест. Далее банк может продать недвижимость на публичных торгах в счет погашения задолженности.
Нередко перед тем, как идти в суд, банки обращаются в коллекторские агентства. В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 388) для этого требуется согласие заемщика. Если он его не давал, действия коллекторов являются противоправными либо мошенническими — нужно уточнить компанию и проверить через реестр, при необходимости направить жалобу в Федеральную службу судебных приставов России (ФССП), правоохранительные органы.
Если совсем не платить долг по ипотеке, критической считается просрочка сроком более двух-трех месяцев. До этого времени банк обычно ограничивается штрафами, и еще можно решить конфликт мирно.
Что делать в случае просрочки
С момента первого просроченного платежа у заемщика есть 3 месяца на то, чтобы мирно договориться с банком о погашении долга. После этого обычно следует иск в суд от кредитора с требованием об изъятии заложенной квартиры.
Важно Как только случилась просрочка, заемщику нужно сразу уведомить банк — направить письменное заявление, в котором подробно описать обстоятельства своих финансовых проблем. К нему следует приложить письменные доказательства (копию трудовой книжки, выписку из истории болезни и пр.).
Если перестать выплачивать ипотеку и не выходить с банком на связь, это только ухудшит положение. Тогда у кредитора будет больше причин, чтобы быстрее подать иск в суд и отнять квартиру.
Есть несколько способов уладить конфликт с банком и не доводить дело до суда. В некоторых случаях можно не только сохранить за собой квартиру, но и добиться списания штрафов.
Вариант 1. Оформить ипотечные каникулы
Так можно получить отсрочку по платежам сроком до шести месяцев (на основании 76-ФЗ от 1 мая 2019 г.). Это даст время, чтобы улучшить свое финансовое положение и вернуться к выплатам. Есть нюанс — каникулы распространяются только на жилые помещения, на апартаменты их не оформить.
Для получения каникул должен соблюдаться ряд требований:
- первоначальный размер кредита — до 15 млн руб.;
- квартира в залоге является единственным жильем;
- каникулы оформляются по данному договору впервые;
- ранее не проводилась реструктуризация.
Заемщик, претендующий на ипотечные каникулы, должен находиться в трудной жизненной ситуации (потеря работы, болезнь, инвалидность, временная нетрудоспособность, снижение дохода). Бедственное материальное положение нужно подтверждать документально. Если все условия соблюдены, банк не откажет в отсрочке.
Подробную информацию об ипотечных каникулах, их условиях и процедуре получения можно узнать из статьи «Мне срочно нужны ипотечные каникулы! Что делать?».
Вариант 2. Реструктурировать ипотеку
Под реструктуризацией понимается изменение условий кредита в пользу заемщика. Ее не стоит путать с рефинансированием. В отличие от последнего, реструктуризация проводится только в том банке, где оформлена ипотека, и возможна при просрочке. Для банка это добровольная процедура, заставить его пойти не уступки не выйдет — придется договариваться.
С помощью реструктуризации можно:
- получить отсрочку выплат основного долга на оговоренный срок (обычно 3–6 месяцев) с условием изменения графика и перерасчета процентов;
- уменьшить ежемесячный платеж за счет увеличения срока кредита;
- добавить просроченную задолженность к сумме основного долга.
При реструктуризации банк может согласиться отменить набежавшие штрафы и пени или хотя бы их часть. Окончательное решение зависит от политики организации и конкретной ситуации, в которой оказался заемщик. Главное — суметь убедить кредитора, что трудности временные, и в оговоренные сроки платежеспособность будет восстановлена.
Инструкцию по оформлению реструктуризации в банке с примерами и образцами заявлений можно найти в статье «Как и зачем реструктурировать ипотеку».
Вариант 3. Расторгнуть кредитный договор без суда
При необходимости расторгнуть договор есть смысл договориться с банком. Если основная часть долга по ипотеке погашена, он может согласиться сделать это во внесудебном порядке.
При расторжении договора заемщик будет обязан вернуть весь оставшийся долг с набежавшими процентами — лучшим вариантом будет с согласия кредитора самостоятельно продать квартиру по рыночной стоимости и погасить задолженность. Это позволит выручить больше денег, чем при продаже недвижимости банком через публичные торги.
Если банк не идет на уступки
В случае, когда банк отказал в ипотечных каникулах и реструктуризации, у заемщика остается небольшой шанс изменить условия договора ипотечного кредитования (или расторгнуть его) в связи с существенным изменением обстоятельств по ст. 451 Гражданского кодекса РФ.
Важно Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Изменять или расторгать договор нужно в судебном порядке. Это сложный процесс, который требует помощи квалифицированного юриста — заемщики, которые и так испытывают финансовые трудности, крайне редко прибегают к такой мере. При этом случаи положительных судебных решений с расторжением по ст. 451 ГК РФ крайне редки.
При каких обстоятельствах могут отнять квартиру
Право на изъятие и продажу ипотечной квартиры установлено Гражданским процессуальным кодексом РФ (ст. 446) и Законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 50). Забирая жилье за долги, банки руководствуются Гражданским кодексом РФ (п. 3 ст. 348).
Есть два условия для изъятия заложенного имущества:
- при задолженности более 5% от его стоимости;
- при просрочке платежей свыше трех месяцев.
При одновременном выполнении этих условий кредитор может обратиться в суд и потребовать изъятия недвижимости. В остальных случаях взыскание сначала обращается на денежные средства и движимое имущество.
Раньше кредиторы могли забрать жилье должника по ипотеке, ссылаясь на п. 4 ст. 348 ГК РФ, но Верховный суд РФ внес уточнения, когда банкам не стоит забирать ипотечную квартиру:
- если должник допустил крайне незначительное нарушение;
- если размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенного актива.
Важно Единственное жилье за долг по ипотеке тоже могут забрать. Не станет помехой для выселения и то, что в квартире прописаны дети, многодетные семьи, инвалиды и другие социально незащищенные граждане. По ст. 95 Жилищного кодекса РФ после выселения жильцов должны переселять в помещения маневренного фонда.
Банки прибегают к изъятию квартиры в последнюю очередь – это долго и не гарантирует, что после продажи удастся возместить всю задолженность. Заемщики редко соглашаются отдать свое имущество добровольно, а судебные разбирательства требуют ресурсов и длятся в среднем 3–6 месяцев.
Что будет, если банк отсудит квартиру
Получив на руки решение суда, банк реализует недвижимость должника на публичных торгах через судебного пристава-исполнителя на основании Федерального закона №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (ст. 87).
По правилам на продажу заложенной квартиры отводится 2 месяца. На практике из-за загруженности службы судебных приставов и сложностей организации аукционов этот срок может увеличиться в несколько раз.
Оценка квартиры и аукцион
Изъятая квартира изначально выставляется на публичные торги по залоговой стоимости, указанной банком при выдаче кредита – она почти всегда ниже текущей рыночной. Заемщик может добиться переоценки недвижимости, представив на момент судебного разбирательства экспертное заключение или отчет оценщика.
Если в первый месяц торгов продать квартиру не получилось, стоимость жилья снижается на 15%, после чего назначаются новые торги. В конце второго месяца приставы снижают цену до 25% от изначальной. Больше цена меняться не будет, торги продолжат или вернут нереализованную недвижимость банку – но до этого доходит редко. Обычно квартиру покупают за 1–2 месяца после начала торгов.
Погашение долга после продажи
Вырученные на торгах деньги за квартиру пойдут на оплату:
- основной суммы кредита;
- начисленных процентов;
- судебных и иных расходов на взыскание.
После продажи квартиры на торгах, погашения всех долгов и оплаты издержек может остаться некоторая сумма — в этом случае она будет возвращена заемщику через приставов.
Если денег от продажи заложенной квартиры не хватает на покрытие всей задолженности, то ее остаток списывается на основании Закона «Об ипотеке…» (п. 5 ст. 61). Обязательства заемщика на этом прекращаются.
Памятка — как вести себя должнику по ипотеке
- Письменно известить банк сразу после того, как стало ясно, что дальше обслуживать кредит нет возможности — лучше сделать это до следующего ежемесячного платежа.
- Обсудить с банком возможные варианты мирного решения вопроса — ипотечные каникулы, реструктуризацию, внесудебное расторжение договора с продажей квартиры самим заемщиком по рыночной цене, а не через торги.
- Если банк не идет на уступки и требует долг, можно попробовать изменить договор через суд в связи с существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ, но шанс успеха невысок.
- В случае изъятия заложенной квартиры банком в ходе судебного процесса можно добиться переоценки залоговой стоимости жилья, представив экспертное заключение или отчет оценщика. Это позволит выручить за жилье больше денег и, возможно, вернуть разницу при покрытии долга.
