В зависимости от конкретного объекта, места его расположения и качества самой постройки квартира на стадии котлована может обойтись на 5–50% дешевле аналогичной в уже сданном доме. Но есть ряд рисков и нюансов, которые могут свести выгоду от покупки недвижимости на нет или даже привести к убыткам. Рассказываем о плюсах, минусах и нюансах покупки жилья на котловане.
Какие преимущества даёт покупка квартиры на стадии котлована
Прежде всего — цена. Особенно если речь идёт о новостройках в популярных, обжитых и развитых районах, где подобных предложений не так много. На рынке можно найти множество сданных вариантов, где цена на квартиры уже практически вдвое выше заявленной при начале строительства. Сюда же можно отнести места в паркингах и на парковках в густонаселённых кварталах.
Однако работает это не всегда: если новостройка класса комфорт или бизнес в районе советской застройки или старого фонда может уверенно показать рост на 25% и более, то элитные объекты так не дорожают. Также более скромные темпы роста цен показывают варианты класса эконом. Особенно если район совершенно новый и на стадии котлована находится буквально вся недвижимость на многие километры вокруг.
В целом к преимуществам покупки квартиры на стадии котлована можно отнести:
- Выбор планировок и метража
На поздних стадиях строительства или после его завершения выбирать придётся из нераспроданного. Это будут не самые ликвидные варианты на первых и последних этажах, с угловым расположением, в удалённых от объектов инфраструктуры корпусах. Также будут уже распроданы дополнительные объекты вроде паркингов и камер хранения.
Читайте также: Плюсы и минусы квартир на последнем этаже в новостройке
- Большее разнообразие вариантов отделки
В зависимости от бюджета и задач можно заплатить за чистовой ремонт от застройщика и, например, сдать квартиру в аренду или заселиться в неё сразу после получения ключей. Или выбрать только черновой вариант и самостоятельно приводить жильё в нужный вам вид. Или вообще не ремонтировать и после сдачи выставить на продажу. Позднее выбора будет меньше.
В остальном недвижимость на стадии котлована предлагает те же выгоды, что и остальная первичная.
Риски при покупке квартиры на стадии котлована
Главный из возможных — заморозка или срыв строительства. Причем не только вашего объекта, но и важной инфраструктуры поблизости, с учётом которой вы принимали решение о вложении денег. В таком случае объект начнёт расти в цене и приносить прибыль намного позже расчётного срока, а может и не начать вовсе. Это может стоить вам миллионов, особенно если объект куплен в ипотеку, потому что платить проценты банку придется вне зависимости от обстоятельств — и на стадии котлована, и после.
Чтобы избежать подобного, нужно обратить самое пристальное внимание и на застройщика, и на район и его параметры. И район может сыграть даже более важную роль. Важно изучить следующие моменты:
- Транспортная доступность
Уютный малоэтажный кирпичный дом бизнес-класса рядом с парком не будет цениться очень высоко, если в него сложно попасть. Открытие станции метро или железной дороги могут отложить, а недостаточное количество въездов на территорию приведёт к пробкам в пиковые часы.
- Инженерная инфраструктура
В Петербурге, например, был случай, когда владельцы квартир в уже сданных домах в одном из центральных районов города годами ждали подключения к канализации. В других районах каждый год прорывает магистральные трубы отопления и водоснабжения.
- Назначение соседних земельных участков
Если вы присматриваете недвижимость на стадии котлована среди других котлованов, будьте готовы к постоянной стройке, разбитым дорогам и обилию рабочих на протяжении ещё 5–10 лет. То же самое, скорее всего, произойдёт, если рядом расположены промышленные зоны или чистые поля.
- Нагрузка на социальные объекты
Даже если сейчас путь до поликлиники занимает 5 минут, а до школы — 10, после сдачи каждого дома всё может измениться. Количество жильцов будет расти, а на открытие новых муниципальных учреждений могут уйти годы. Чем выше этажность и плотность застройки, тем выше эта вероятность.
- Финансовые риски
И даже если выбранная вами на стадии котлована квартира не подвержена этим рискам, всегда остаются возможные проблемы со стороны строительной компании. Да, сейчас действуют нормативы по защите интересов дольщиков, и застройщик не получит ваших денег, пока не сдаст объект. Но в случае срыва стройки деньги за покупку могут вернуться к вам спустя годы, когда цена на недвижимость будет уже значительно выше.
Кроме того, ваши деньги или средства банка, если вы приобретаете объект на стадии котлована в ипотеку, будут находиться на специальном эскроу-счёте, который страхуется не более чем на 10 млн рублей. Все деньги сверх этой суммы могут быть утеряны в случае отзыва лицензии у банка, где открыт счёт. В качестве альтернативы на рынке предлагаются сделки в формате жилищно-строительных кооперативов, где подобных гарантий нет вообще.
Читайте также: Подводные камни покупки квартиры в новостройке
Ещё выгодная на первый взгляд покупка может обернуться дополнительными тратами по следующим причинам:
- Дополнительный метраж. Итоговые размеры квартиры могут быть чуть больше или меньше расчётных. Из-за этого вам придётся либо доплачивать, либо возвращать часть суммы от застройщика.
- Низкое качество строительства. Несоблюдение нормативов со стороны рабочих может встречаться достаточно часто. Вам нужно будет или смириться с недочётами, или добиваться их устранения, то есть снова терять время.
Не всех, но большинства из этих проблем можно избежать, тщательно выбрав застройщика. Рынок достаточно устоялся, чтобы появились универсальные методы предварительной проверки компаний.
Как выбрать надёжного застройщика
Прежде всего необходимо выяснить, какие именно объекты застройщик уже сдал в интересующем вас регионе. Или, наоборот, не сдал. Важны срывы сроков, вероятные суды с дольщиками, претензии со стороны местных властей. Также стоит проверить сообщества жильцов в социальных сетях, где они рассказывают об опыте взаимодействия с застройщиком на всех этапах — от покупки недвижимости на стадии котлована до впечатлений от управляющей компании.
Читайте также: Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке
«Иногда под названием именитого застройщика может скрываться дочернее предприятие, — отмечает специалист по первичной недвижимости Денис Сбруев. — В таких случаях к названию часто добавляется не бросающаяся в глаза приписка, но фактически это уже другое юридическое лицо и другой исполнитель работ. Его можно проверить через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, базы данных ФССП, Арбитражных судов».
Также следует уточнить аккредитацию застройщика в крупных банках. Продавать недвижимость на стадии котлована в ипотеку, например, через СберБанк или ВТБ, может далеко не каждая компания. Для этого нужно пройти тщательную многоуровневую проверку. Чем больше банков выдало свою аккредитацию, тем лучше.
Специалисты Авахо помогут подобрать новостройку на начальном этапе строительства у надежного застройщика.
На что обратить внимание при покупке квартиры по договору ДДУ
Договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. После этой процедуры застройщик не может менять никаких характеристик объекта за исключением названия улицы и номера дома. Нарушение условий ДДУ в части сроков и качества строительства влечёт за собой финансовую ответственность компании.
В следующий раз соглашение понадобится вам уже при приёмке квартиры. Именно по ДДУ вы будете сверять ожидания с результатом. Если сомневаетесь в своих силах при выявлении недочетов, можно пригласить специалиста.
Если всё в порядке и вы подписали акт приёма-передачи, можно регистрировать собственность в Росреестре. С этого момента недвижимость ваша.
Как рассчитать стоимость ипотеки
Каждый банк предлагает собственные условия расчёта ипотечного кредита для недвижимости на стадии котлована. Учитывается наличие зарплатного счёта, материнского капитала, софинансирования, льгот. Ориентировочную цену вы можете рассчитать с помощью нашего калькулятора.
Пошаговая инструкция при покупке квартиры на стадии строительства
- Определитесь с суммой и районом, а затем выберите несколько подходящих вариантов. Как и с автомобилями, есть смысл заодно рассмотреть варианты чуть лучше и чуть хуже. Так у вас создастся более полное впечатление о рынке.
- Проверьте застройщиков и отсейте неблагонадёжных. Будет вполне разумно заранее посетить офисы продаж и объехать другие объекты нужных застройщиков на стадии котлована, чтобы визуально оценить недвижимость вокруг.
- Проверьте документацию отобранных объектов с учётом разрешений на строительство и сроков его завершения, а также заявленных объектов инфраструктуры. Увы, бывает так, что детские площадки и охраняемая территория запланированы только в рекламных буклетах.
- Когда дом на стадии котлована уже выбран, можно согласовывать ипотеку с банком, если это требуется. В противном случае можно сразу бронировать нужную квартиру и собирать документы для выхода на сделку.
- Затем оформляется договор долевого участия (ДДУ), а ваши деньги или средства банка направляются на специальный эскроу-счёт. Там они будут находиться вплоть до сдачи объекта.
Покупая недвижимость на этапе котлована, можно сэкономить, выбрать самый лучший вариант по планировке, метражу и месторасположению. Чтобы покупка не обернулась проблемами, нужно тщательно выбирать застройщика, проверять всю проектную документацию и внимательно читать ДДУ.
