Виды отделки квартир в новостройках: отличия, какую лучше выбрать

Рекламные объявления о продаже квартир нередко вводят потенциальных покупателей в замешательство. В одних говорится, что лучший вариант — жильё под ключ: купил, въехал и живи. Другие хвалят черновую отделку за сниженную стоимость и возможность сделать ремонт на свой вкус.

Совместно с экспертами расскажем, какие бывают виды отделки квартир в новостройках и какую лучше выбрать.

Виды отделок квартир в новостройках

В зависимости от степени готовности квартиры её отделка может быть черновой, предчистовой, чистовой и под ключ. Отметим, что в законодательной базе РФ этих формулировок и утверждённых нормативов по ним нет. Каждая строительная компания решает сама, в каком виде сдаёт жильё и какие работы подразумевает под предлагаемым видом отделки.

По этой причине перед покупкой и приёмкой квартиры дольщику важно ознакомиться с договором и проектной документацией, в которых обозначено, что обязан выполнить застройщик.

Вне зависимости от вида отделки квартиры в новостройках не могут быть переданы покупателю без минимальной комплектации, в которую входят:

• входная дверь и стеклопакеты;
• гидроизоляция санузла, кухни;
• подведение горячего и холодного водоснабжения, канализации;
• разводка отопления;
• доведение электросети до щитка;
• черновая стяжка пола;
• в некоторых случаях — остекление балкона.

Остальной перечень работ в рамках определённого вида отделки зависит от застройщика. Учитывайте, что значимые различия могут быть не только в разных комплексах, но и в отдельных домах одного проекта. Поэтому сделку нужно начинать с внимательного изучения документов застройщика.

Мария Румянцева, CEO агентства недвижимости SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость»:

«Точных определений каждого вида отделки в квартирах в новостройке нет. Часто под отделочными терминами в квартире понимается следующее:

• Голые стены, стяжка пола, разведённые коммуникации с гидроизоляцией, стеклопакеты — это черновая отделка.
• Выравниваем потолок и стены, шпаклюем их, ставим радиаторы, входную деревянную дверь, добавляем унитаз в санузел и розетки к электроразводке — получаем предчистовую отделку — White Box.
• Устанавливаем входную металлическую дверь и деревянные межкомнатные, монтируем в ванной и на кухне краны и мойку, на пол кладем линолеум или ламинат, на стены клеим обои, монтируем выключатели — это будет уже чистовая отделка.
• Добавляем на кухню плитку на стены, плиту и тумбу под раковину, в санузел — плитку на стены, ванну или душевую кабину. Это уже отделка под ключ — можно получать ключи, заносить мебель и справлять новоселье».

Рассмотрим различные варианты отделки подробнее.

Черновая отделка

Это минимальная комплектация квартиры, которая включает базовый перечень работ. Часто застройщики под жильём с черновой отделкой подразумевают то же самое, что объект без отделки, но разница всё же есть. В последнем случае дольщик получает абсолютно пустую коробку без межкомнатных перегородок, чистовой напольной стяжки и коммуникаций: электросеть проводится до индивидуального щитка в подъезде, отопление, ГВС, ХВС — до выводов в квартиру. Комплектация обязательно включает стеклопакеты и входную дверь, а вот остекление лоджий обычно не предусмотрено.

Черновая отделка в классическом исполнении предполагает такую же бетонную коробку, но более укомплектованную: с остеклением лоджии, радиаторами в комнатах, выровненными стенами, коммуникациями, стеклопакетами и более качественной входной дверью. В такую отделку вполне могут входить стяжка пола, разводка электрики по квартире с установкой выключателей, розеток, счётчиков. Но объём и виды работ у разных застройщиков могут существенно различаться. Например, межкомнатные перегородки могут возводиться по планировке, отделять только санузлы или совсем отсутствовать. В последнем случае жильцу предоставляется квартира свободной планировки. 

В покупке квартиры с черновой отделкой можно найти достаточно много преимуществ:

• Цена на такое жильё в среднем на 15–20 % ниже, чем на полностью готовые объекты.
• Покупатель контролирует процесс ремонта, нанимает подходящих ему строителей, что исключает использование материалов низкого качества, погрешности в работе, недоделки и т. д.
• Черновая отделка обнажает недостатки конструкций, нарушения технологии строительства. Трещины, щели и другие дефекты застройщику не удастся замаскировать штукатуркой или спрятать под обои.
• Индивидуальный подход к дизайну. Какой будет квартира, покупатель решает сам. Свободная планировка при отсутствии межкомнатных перегородок позволяет выбирать расположение комнат из нескольких вариантов.

К минусам можно отнести:

• Ремонт в квартире с черновой отделкой растягивается в среднем на год.
• Отделка от застройщика обходится дешевле — самостоятельный ремонт выходит дороже, чем сэкономленные 15–20 % на итоговой цене объекта. 

Учитывайте, что в сдаваемом доме с квартирами с черновой отделкой ближайшие 1–2 года будет достаточно шумно и грязно: придётся жить на стройке, пока все соседи не закончат ремонт.

Дмитрий Судейкин, заместитель директора компании СКМ Девелопмент:

«Черновая отделка часто предполагает открытые коммуникации, которые не прикрыты ни коробами, ни стяжкой, стены и потолок представлены в базовых строительных материалах — кирпиче или блоках и в плите перекрытия, оконные откосы не закрыты.

Плюс — доступная ревизия всех узлов при приёмке и дальнейшей отделке. Вы сами выбираете уровень и качество всех строительных материалов, а также имеете возможность без демонтажных работ прокинуть внутренние инженерные сети под себя.

Минус — объём и вес таких материалов очень велики. Например, одних только смесей для выполнения стяжки понадобится около 4 тонн. А цена таких работ в итоге будет выше, чем цена, заложенная за аналогичные работы в стоимость квартиры с отделкой под чистовую.

Предчистовая — White Box

Такой вариант отделки в новостройке занимает промежуточное положение между черновой и чистовой. Комплектация и перечень работ утверждаются застройщиком в договоре и проектной документации. Они могут включать: 

• Ровный пол, готовый к укладке покрытия.
• Оштукатуренные и выровненные стены и потолки. Поэтому отделка и получила название White Box — белая коробка.
• Разводку коммуникаций, в некоторых случаях и установленную сантехнику — унитаз, ванну, смесители.
• Готовую систему электроснабжения с розетками, выключателями.
• Стеклопакеты, межкомнатные и железные входные двери.

White Box обходится дороже черновой отделки, но является более популярной, поскольку требует от покупателя только косметического ремонта и установки сантехники и межкомнатных дверей, если они не входят в комплектацию. 

Плюсы White Box:

• Обходится дешевле, чем чистовая отделка — примерно на 5 %. При этом затраты на ремонт минимальны: всю грязную и сложную работу уже выполнил застройщик.
• Ремонтные работы по облагораживанию жилья редко занимают более 2 месяцев.
• Дизайн помещения, выбор материалов для косметического ремонта, контроль процесса остаются за владельцем квартиры.

Минусы отделки:

• Реализованные планировка и вывод коммуникаций препятствуют радикальным изменениям. Нерационально делать перепланировку, поскольку уже оплачена отделка стен, которые идут на снос. Придётся подстраиваться под созданные условия. Но изменение планировки возможно при отсутствии внутренних перегородок.
• Цена на 5–10 % выше, чем на черновое жильё.

Эдуард Гусар, заместитель генерального директора по продажам и маркетингу концерна «РУСИЧ»:

«Отделка White Box предполагает, что все черновые работы выполнены. Собственнику квартиры предстоит заняться исключительно отделочными работами. Такой вариант подойдёт покупателям, которые готовы потратить время и средства на воплощение своих идей об идеальном доме — подбирать материалы, встречаться с дизайнерами, строителями, контролировать рабочий процесс.

Покупателям квартир с отделкой White Box, чистовой и под ключ рекомендую внимательно ознакомиться с приложением к ДДУ, в котором указано всё, что должно быть в квартире на момент её передачи».

Читайте также: Приёмка квартиры в новостройке

Чистовая отделка

Это выбор людей, желающих переехать в жильё сразу после введения дома в эксплуатацию и приёмки объекта. В помещении есть всё, кроме мебели: коммуникации и электросеть, сантехника, финишная отделка стен, пола, потолка, межкомнатные двери, газовая плита (если есть газ).

Преимущества квартир с чистовой отделкой:

• Небольшая разница между ценами на квартиры с чистовой и предчистовой отделкой. Застройщик предлагает покупателю несколько вариантов дизайна жилья, которые различаются используемыми материалами. Можно подобрать подходящий по цене проект. 
• Отсутствие затрат сил, времени и денег на ремонт. Самостоятельный ремонт обходится дороже, чем от застройщика, поскольку девелопер существенно экономит на оптовой закупке материалов. Кроме того, покупателю не нужно думать над планировкой, дизайном, закупкой материалов, поиском рабочих.
• Возможность быстрого заселения — остаётся только привезти мебель. Такой вариант часто выбирают те, кто планирует сдавать жильё в аренду.
• Стоимость ремонта уже включена в ипотеку — покупателю не нужно искать средства на ремонт.

Недостатки этого вида отделки:

• Нет возможности выбора отделки в квартире на свой вкус, по индивидуальному проекту. Можно выбрать лишь между вариантами, предлагаемыми строительной компанией: линолеум или ламинат, обои или покраска и т. д.
• Риск сокрытия дефектов под обоями и другими материалами: трещин, щелей, недостаточной теплоизоляции, гидроизоляции.
• Проверить качество материалов достаточно сложно, поскольку застройщик в документации указывает только общую информацию.

Перед выбором застройщика и объекта рекомендуется ознакомиться с отзывами об уже построенных им объектах, качестве отделки, посмотреть шоурум — демонстрационный вариант квартиры.

Отделка под ключ

Этот вариант подразумевает чистовую отделку, но с дополнительными опциями. Что входит в комплектацию под ключ и чем она отличается от обычной чистовой, необходимо уточнять у конкретного застройщика.

Дополнительно могут предоставляться кухонный гарнитур или даже базовый комплект мебели, импортная сантехника. Возможно использование в отделке материалов класса премиум (паркетной доски, декоративной штукатурки и т. д.). В элитных новостройках возможна реализация дизайнерского проекта, выполненного в одном из популярных стилей — контемпорари, классическом, скандинавском, лофт и т. д. Кроме того, комплектация под ключ может включать не только мебель, но и технику — бытовую, климатическую.

Преимущества отделки под ключ:

• Квартира готова к заселению. В некоторых случаях решение не требует даже перевозки мебели и техники.
• Индивидуальный подход к дизайну, созданию интерьера, возможность привлечь профессионала.
• Отсутствие расходов на ремонт — они заложены в цену объекта. При покупке в ипотеку стоимость отделки включена в кредит, поэтому не требует от покупателя дополнительных затрат.

Недостатки отделки:

• Высокая цена по сравнению с другими видами. При этом объективная оценка проведённых работ и затраченных материалов затруднена.
• Типовой проект может включать базовую мебель, сантехнику невысокого качества, технику с минимальным функционалом.
• Дизайнерское решение может в конечном итоге не удовлетворить покупателя, а переделывать проект дорого и сложно.

То есть стандартная чистовая отделка предполагает бюджетный ремонт, предназначена для жилья комфорт-класса. Тип под ключ характерен для новостроек бизнес- и премиум-класса.

Читайте также: Классы жилья в новостройках: как их различать, какой класс квартир лучше выбрать

Квартиры с разными типами отделки: какую лучше выбрать

При выборе подходящего вида отделки можно воспользоваться универсальными рекомендациями:

• Черновой вариант стоит выбирать тем, кто желает проконтролировать процесс ремонта, создать интерьер своей мечты. При этом нужно быть готовым к дополнительным финансовым затратам и длительному ожиданию переезда — в среднем 1–1,5 года.
• Предчистовая подойдёт людям, желающим участвовать в завершающей стадии ремонта, когда сложные и грязные работы уже сделаны. Здесь сохраняется возможность создания индивидуального дизайна. При этом риск затянувшегося ремонта исключён — обычно переезжать можно через 1–2 месяца.
• Для тех, кто предпочитает рациональную экономию, не хочет участвовать в ремонте, подойдут варианты с чистовой отделкой. Стоят они немногим дороже предчистового типа, при этом в квартире уже есть всё, кроме мебели.
• Новостройка под ключ — удобное решение для людей, которые желают переехать только с чемоданами в руках. Вариантов комплектаций в этом случае много. 

Устинова Елена, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»:

«Покупать квартиру с готовым ремонтом целесообразно, если вам нужно быстро переехать или нет свободных средств на ремонт — стоимость отделки заложена в ипотечный кредит. Если у вас чуть больше времени, то вы можете купить объект с отделкой White Box — собственнику квартиры остаётся только творческая часть, связанная с определением дизайна. Это отличный вариант сократить время на переезд, сэкономить нервы и при этом придать индивидуальность квартире».