Приемка квартиры в новостройке

Приёмка квартиры в новостройке — процедура ответственная и волнительная. Несмотря на то, что новые дома считаются более качественными и имеют множество преимуществ перед вторичкой, жильцы часто сталкиваются с недочётами: от неполадок в электропроводке до протекающей крыши.

Рассказываем, как получить жильё без брака: как правильно провести осмотр, на что обращать внимание и как зафиксировать нарушения.

Что такое приёмка квартиры

Приёмка жилья в новостройке — процедура передачи застройщиком покупателю готового объекта. Она запускается отправкой собственнику приглашения на осмотр и завершается подписанием соответствующих документов.

В каком состоянии будет принята квартира покупателем, такой ему и придётся владеть. Поэтому важно придирчиво провести осмотр и документально зафиксировать выявленные дефекты. Статья 7 закона о долевом строительстве при выявлении недочётов обязывает застройщика безвозмездно устранить их в определённый срок, соразмерно уменьшить цену объекта или возместить расходы на исправление недостатков. При существенных проблемах с качеством жилья покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата средств с процентами.

Новые правила процедуры передачи жилья до июня 2023 года

Новые правила приёмки объектов регламентированы Постановлением Правительства РФ №442, которое вступило в силу в марте 2022 года. Изначально срок действия документа ограничивался концом года, но в сентябре был продлён. Согласно Постановлению № 1732, новые правила действительны до 30.06.2023 года.

Перечислим главные изменения, которые важно учесть покупателю:

• Закон о защите прав потребителей в отношении дольщиков больше не действует, теперь применяются только положения ФЗ № 214. Это лишает покупателей возможности при просрочке сдачи квартиры требовать через суд компенсаций за пользование чужими средствами, моральный ущерб и т. д. На взыскание неустойки также наложен мораторий до конца июня 2023 года.
• Разделение дефектов на существенные и несущественные. Если продавец и покупатель не могут сойтись во мнении, к какому типу относится недостаток, приглашают эксперта. Специалиста теперь может привлечь только застройщик, но по согласованию с покупателем. Оплачивает услуги эксперта дольщик, но при выявлении недочётов сумма ему компенсируется.
• При обнаружении несущественных недостатков покупатель всё равно должен подписать акт-приёма передачи жилья, обозначив нарушения. Их застройщик бесплатно устраняет за 60 дней.
• Не подписывать акт приёма-передачи объекта допускается только при существенных проблемах с качеством жилья. Их застройщик обязан бесплатно устранить также за 60 дней, но дольщик вправе отказаться от исправлений — расторгнуть договор и потребовать возврата средств.
• Дольщик должен дать возможность застройщику исправить несущественные недостатки. Теперь получить через суд компенсацию на самостоятельное устранение недочётов сразу после их выявления не удастся.

Согласно новым правилам, первоначально дольщик может требовать только бесплатного устранения дефектов. Либо расторгнуть договор с возвратом средств, если жильё непригодно для проживания. На компенсацию расходов, снижение цены на квартиру можно рассчитывать, только если застройщик откажется от исправления недостатков или не уложится в 60 дней.

Читайте также: Покупка квартиры в новостройке: основные этапы, как происходит процесс оформления квартиры в ипотеку

Подготовка к приёмке

Запускает процедуру передачи жилья застройщик, который к этому времени должен получить разрешение на эксплуатацию здания и отправить дольщикам уведомление о готовности квартиры. Далее между сторонами согласуется время проведения приёмки.

Для осмотра недвижимости пригодятся:

• Паспорт и договор долевого участия.
• Копия плана по ДДУ — для сверки с реальным объектом.
• Блокнот, ручка — для заметок и составления списка недостатков.
• Бумажный скотч, мел и маркер — ими отмечают недостатки непосредственно на объекте.
• Фотоаппарат или видеокамера — для фиксации дефектов.
• Тестер (мультиметр), индикаторная отвёртка — для проверки работоспособности электропроводки. Можно взять недорогой карманный электроприбор.
• Лист бумаги, свечу или зажигалку — для проверки вентиляции и герметичности окон.
• Лампочка — для проверки патронов.
• Фонарик.
• Рулетка или лазерный дальномер.
• Строительный уровень.

Перед визитом на объект ещё раз изучите договор, проектные документы, содержащие подробную информацию об объекте: материале стен и потолка, конструкции дверей и окон, отделке и т. д.

Читайте также: Что нужно знать про ДДУ перед покупкой квартиры в новостройке

Приёмка квартиры: особенности

Прежде чем принять квартиру у застройщика необходимо провести осмотр: без спешки, скрупулёзно и тщательно. При этом учитывается комплектация жилья — оно может передаваться с отделкой или без неё. Кроме того, рекомендуется осматривать подъезд, чердачные и подвальные помещения.

Вне зависимости от вида отделки первичная оценка квартир одинакова. Она включает осмотр помещения на соответствие планировке, поверхностей на отсутствие дефектов, оценку функциональности открывающихся/закрывающихся конструкций, исправной работы канализации, водопровода, вентиляции, электричества.

Приёмка квартиры в новостройке без отделки

Если квартира сдаётся дольщику без отделки, это не значит, что в ней ничего нет — только голые стены, окна и дверь с замком. Комплектация жилья может различаться в зависимости от положений ДДУ: например, в неё может входить остекление балкона или лоджии.

Стандартная комплектация квартиры без отделки включает стены, пол, потолок без шпаклёвки, входную дверь с замком, остекление, системы водо- и газоснабжения, канализации, которые выведены в квартиру до счётчиков без разводки труб, электросеть до распределительного щита, вентиляцию.

При осмотре помещения требуется:

• Проверить недостатки конструкций: нет ли сдвига блоков, трещин, сколов, щелей и других дефектов.
• Сверить проектные площадь и планировку с реальными.
• Проверить вертикальность стен, образуют ли они прямые углы с другими поверхностями.
• Оценить функциональность и надёжность дверных и оконных блоков.
• Убедиться в эффективности вентиляции.
• Обследовать электросеть — кабель должен идти до счётчика, провода — быть изолированными.
• Проверить на соответствие плану системы канализации, водоснабжения, газоснабжения, отопления, оценить качество их монтажа, герметичность.

Убедитесь в оптимальном уровне влажности в помещении: не должно быть подтёков, испарины, плесени.

Приёмка квартиры в новостройке c отделкой

Квартира может передаваться покупателю в предчистовой или чистовой (финишной) отделке. В первом случае в помещении выполнены основные работы, владельцу остаётся провести лишь небольшой ремонт: поклеить обои, положить кафель и т. д. Точный перечень работ, которые должны быть выполнены, смотрите в ДДУ. Квартира с чистовой отделкой — это полностью готовое жильё. После его принятия можно сразу заселяться и жить.

Алгоритм осмотра объекта в данном случае включает следующие пункты:

• Сверка фактической планировки и площади, заявленных в документации.
• Проверка на соответствие отделки стен, потолков, пола проектно-сметной документации и ДДУ.
• Обследование поверхностей на отсутствие сколов, разрывов и других дефектов и повреждений. Проверка на функциональность розеток, выключателей, щитков, патронов, приборов освещения.
• Оценка работоспособности систем канализации, газоснабжения, отопления, горячего и холодного водоснабжения, включая полотенцесушитель.
• Оценка качества оконных и дверных блоков, остекления лоджии.

Кроме того, в договоре могут быть предусмотрены дополнительные коммуникации — подключение к интернету, телевидению, системам оповещения или экосистеме «Умный дом».

Можно ли предъявлять претензии к качеству подъезда и других помещений

По законодательству из мест общего пользования застройщик может не сдавать потенциальным жильцам только придомовую территорию. Остальные помещения относятся к совместному имуществу жителей, а это значит, что покупатель вправе проверять их готовность. То есть будущий собственник может обследовать подъезд, чердак, подвал, лифт с целью выявления недостатков.

Однако имеются нюансы — будущий собственник может привлечь застройщика только к исправлению недочётов и недоделок. Продавец не обязан вносить в ДДУ характеристики отделки мест общего пользования. Если в рекламе показана в подъезде плитка, а на деле окажется линолеум, изменить это вряд ли удастся. Зато дефекты застройщик устранить должен, поскольку договор обязывает его сдавать дом готовым к эксплуатации. Для этого при обходе все недочёты также вносятся покупателем в лист проверки.

Приёмка квартиры y застройщика — пошаговая инструкция

Процесс передачи объекта покупателю состоит из нескольких этапов:

• После получения разрешения на эксплуатацию дома застройщик отправляет уведомления жильцам о готовности передать жильё — по обычной или электронной почте.
• В течение 7 дней после получения уведомления между сторонами согласовываются дата и время приёмки. Встреча осуществляется в офисе застройщика. От лица покупателя может действовать другой человек при оформлении на него нотариальной доверенности.
• Застройщик показывает покупателю разрешение на ввод дома в эксплуатацию, о присвоении ему почтового адреса. Рекомендуется попросить у продавца заключение о соответствии объекта положениям технических регламентов и проектных документов, в том числе требованиям энергоэффективности и оснащения помещения приборами учёта.
• Далее потенциальный владелец жилья осматривает объект, записывает замечания. По ним составляется акт осмотра (дефектный), который подписывают обе стороны. После устранения дефектов проводится вторичная приёмка. Она вполне может завершиться повторным актом осмотра с перечнем недостатков, которые нужно исправить.
• Проверка заканчивается подписанием акта приёма-передачи покупателем. Отказ от его подписания возможен только при наличии существенных недостатков. Если покупатель в течение 2 месяцев после отправки ему уведомления не провёл осмотр, застройщик вправе подписать акт и оформить передачу квартиры в одностороннем порядке.
• Если существенных претензий у дольщика нет, подписанный акт приёма и другие документы можно передавать на регистрацию права собственности в Росреестр. Регистрация осуществляется в течение 7–9 дней, сведения вносятся в ЕГРН. При приобретении квартиры в ипотеку делается соответствующая запись об обременении.
• После подписания акта дольщику передаются ключи от квартиры, заключается договор с эксплуатационной организацией, обслуживающей здание.

Не стоит слишком бояться пропустить дефект и приобрести квартиру с браком. По договору ДДУ собственникам предоставляется гарантия на дом минимум 5 лет. При выявлении недочётов можно обратиться за их устранением к застройщику или в управляющую компанию.

Читайте также: Как оформить прописку в новой квартире: что нужно для регистрации в новостройке

Чек-лист приёмки квартиры в новостройке

Итак, приведём некоторые тонкости осмотра принимаемого объекта: на что нужно обращать особое внимание. Проводить его лучше в светлое время суток — в этом случае изъяны заметнее. Начинают осмотр с подъезда. Рекомендуется сразу ознакомиться с показаниями счётчиков: на лестничной площадке и внутри квартиры. Показания надо зафиксировать, а серийные номера приборов сверить с обозначенными в паспортах счётчиков.

Подъезд

Следует проверить функциональность дверей, качество стеклопакетов, целостность и соблюдение технологии отделки, наличие почтовых ящиков. В ДДУ не оговариваются отделочные материалы для подъезда: преимущественно на пол кладётся плитка, стены и потолок — оштукатуривают или красят.

К моменту сдачи жилья в подъезде не должно быть строительного мусора.

Лифт

Без работающего лифта сдать в дом эксплуатацию застройщику не удастся. Однако проверить его на функциональность всё же стоит, особенно, если лифтов в подъезде несколько. По закону достаточно, чтобы работал хотя бы один. Если впереди переезд, неисправность грузового лифта будет весьма некстати.

Рекомендуется также проверить производителя, указанного в договоре, и фактического.

Входная дверь

Коробка двери в квартиру должна соответствовать размеру проёма, закреплена штырями и монтажной пеной. Дверь должна функционировать легко, замки — срабатывать без заеданий, ручка — двигаться свободно. Глазок должен быть хорошо зафиксирован на оптимальной высоте. Бетонная стяжка у порога — ровная и не крошится.

Стены, потолки и полы

Выполняется визуальный осмотр с целью выявления дефектов поверхности, признаков повышенной влажности (сырости, плесени). Не должно быть неровностей свыше 5 мм. Необходимо сверить проведённые работы с заявленными в договоре: наличие и качество ламината, штукатурки, побелки и т. д. Следующий шаг — проверка геометрии поверхностей отвесом и уровнем. Допускается отклонение стены по вертикали — не более 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — до 20 мм, дверных проёмов — до 10 мм.

Допуски по СНиП для штукатурки

Если по договору ДДУ застройщик должен оштукатурить стены, он может использовать три вида штукатурки: простую, улучшенную или высококачественную (финишную). Узнать, какая именно в квартире, можно из рабочей документации — раздел «Архитектурные решения».

Строительные нормы различаются в зависимости от используемого материала. Приведём допуски по СНиП по каждому виду штукатурки:

Проверяют показатели с помощью строительного правила или уровня.

Окна

Нужно внимательно обследовать стеклопакеты и рамы на наличие трещин и царапин, проверить створки, ручки на работоспособность: открытие и закрытие выполняется без усилий. С улицы должны быть установлены отливы.

Герметичность проверяют свечкой или зажигалкой, обращая внимание на колебания пламени возле стыков. Можно воспользоваться и листом бумаги: разместить его между рамой и плотно закрытой створкой. Если лист легко вытащить, герметичность недостаточна.

Вентиляция

Протестировать вентиляционную систему можно с помощью зажигалки или обычного бумажного листа. В первом случае пламя должно колебаться в сторону шахты. Бумагу нужно приложить к решётке — при открытом окне. Если лист прилип, работа вентиляции эффективна.

Электрика

Электрощит нужно осмотреть на целостность и комплектацию. Для проверки работоспособности сети используют тестер или индикаторную отвёртку — обходят все розетки и выключатели. Можно для этого использовать любой карманный электроприбор. Работоспособность патронов проверяется вкручиванием взятой с собой лампочки.

Водоснабжение и канализация

Видимые коммуникации, места их стыков тщательно обследуются на признаки протечек: не должно быть конденсата, капель, луж, плесени. Следует протестировать работоспособность запорной арматуры, проверить наличие воды в стояках, противопожарной муфты, теплоизоляцию труб, на выводах канализации должны быть заглушки. Расстояние от полотенцесушителя до стены — 5-6 см. Расположение труб должно соответствовать проектной документации.

Подвал и чердак

Технические помещения рекомендуется обязательно осматривать жильцам первого и последнего этажа, поскольку от их состояния зависит микроклимат в квартире.

При осмотре подвала обращают внимание на влажность, наличие запахов канализации, течи труб. Проверка чердака заключается в обследовании целостности крыши, отсутствии в ней признаков течи, промерзания (зимой).

Подписываем акт осмотра

Обнаруженные недостатки вносят в акт осмотра — дефектную ведомость. Документ составляется в произвольной форме в двух экземплярах, подписывается обеими сторонами. У представителя застройщика нужно проверить наличие нотариальной доверенности на осуществление действий от лица компании.

Бланк документа содержит перечень недочётов и срок их устранения. После исправления недостатков осмотр проходит повторно.

Подписываем акт приёма-передачи

Если существенных недостатков при передаче новой квартиры не обнаружено, дольщик подписывает акт приёма-передачи. При наличии в акте осмотра несущественных дефектов отказываться от подписи не надо — недочёты застройщик обязуется устранить в обозначенные сроки. Далее проводится повторный осмотр, документально фиксируется исправление выявленных ранее недостатков.

Поскольку строго утверждённой формы передаточного акта нет, перед подписанием внимательно изучите документ. Например, при просрочке сдачи дома застройщик может добавить фразу о том, что дольщик не имеет претензий к срокам передачи объекта. Если хотите получить неустойку, этот пункт нужно удалить.

Отказ от подписания акта возможен при наличии существенных недостатков, которые делают проживание невозможным: например, при неработающей вентиляции. В этом случае дольщик вправе расторгнуть договор и потребовать возврата средств с процентами.