Налог с продажи квартиры в 2023 году: сколько и куда платить

Продажа недвижимого имущества подразумевает получение прибыли. И не важно, собираетесь вы потратить эти деньги на новое жильё или просто инвестируете. Совершивший такую сделку сталкивается с необходимостью уплаты налога. Ставка — 13%, но на итоговую сумму влияет налогооблагаемая база и налоговый вычет. В некоторых случаях продавцы вовсе освобождаются от налога.

Разбираемся, когда, как и сколько платить налоговой после продажи недвижимости.

Когда нужно платить налог с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры платят не за сам факт реализации имущества, а за получение прибыли. Не важно, что вы продаёте — дом, квартиру, комнату, офисные и производственные здания. Если вы владеете ими меньше 3 или 5 лет, нужно уплатить налог. Отдать 13% от полученной прибыли придётся и при продаже доли объекта.

Правила начисления налогов, их расчёта и освобождения от уплаты содержатся в главе 23 НК РФ.

Читайте также: Выгодно ли продавать недвижимость в 2023 году: мнение экспертов

Когда можно не платить налог с продажи квартиры

Для определения уплаты налога учитывается срок владения продаваемым имуществом. Если объект в собственности как минимум 3 года, то платить налог не нужно при условиях, если недвижимость получена на следующих основаниях:

• По наследству или в дар от родителей, детей и других близких родственников.
• По программе приватизации. Безвозмездная передача возможна только один раз в жизни.
• Пожизненное содержание с иждивением.

Не требуется уплата налога при продаже квартиры в 2023 году и в том случае, если реализуется единственная жилая недвижимость. При этом основание приобретения не имеет значения. Минимальный срок тот же — 3 года.

Продажей единственного жилья будет считаться и следующая ситуация: вы покупаете новую квартиру, а старую продаёте уже после этого. Если успеете продать её в срок до 90 дней, налог платить не придётся.

Например, Петровы при продаже квартиры получили доход в 1 млн 400 тысяч рублей. Но для них это единственное жильё, а с момента покупки прошло уже 3 года, поэтому налог им платить не придётся.
Ивановы купили жильё в ипотеку по договору ДДУ и ждут, когда оно будет готово, живя в старой квартире. Когда новая квартира будет готова, они выставят на продажу старую, и если продадут её дороже, чем покупали, то заплатят налог. Если бы Ивановы купили вторичное жильё и продали старую квартиру в течение 90 дней с момента сделки, они были бы освобождены от налога.

Поправки для граждан с детьми

С 2021 года от уплаты НДФЛ при продаже квартиры освободили семей с детьми, но с рядом оговорок:

• В семье не меньше двух несовершеннолетних детей либо детей до 24 лет, учащихся очно.
• До конца апреля следующего за продажей года налогоплательщик или член его семьи должен купить другое жильё.
• Кадастровая стоимость продаваемого жилого объекта не больше 50 млн рублей.
• У нового жилья площадь или кадастровая стоимость больше, чем у того, которое было продано.
• На момент продажи ни у одного из членов семьи нет права собственности на другое жильё (более 50%), если это жилье по общей площади больше приобретаемого.

Если все эти условия соблюдены, то платить налог с продажи не нужно при любом сроке владения.

В остальных случаях, чтобы не платить налог, придётся подождать 5 лет с момента приобретения собственности. Можно воспользоваться налоговым вычетом, который как минимум существенно сократит расходы.

Размер налога при продаже недвижимого имущества

Продавец платит налог не за факт реализации недвижимого имущества, а за получение прибыли. Поэтому он платит стандартный НДФЛ в размере 13%, как и при продаже любого другого объекта. Исключение одно: лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, должны будут заплатить больше — 30%.

Повышенная ставка 15% на доход более 5 млн рублей в данном случае применяться не будет. Об этом прямо указано в законе.

Как правильно рассчитать размер налога с продажи квартиры

Составили пошаговую инструкцию, как рассчитать налог с продажи недвижимого имущества:

• Определить налогооблагаемую базу

Это та сумма, с которой придётся заплатить 13%.

Например, Петровы купили однокомнатную квартиру за 7 млн рублей, а через 2 года продали за 8 млн 400 тысяч рублей. Налогооблагаемой базой будет считаться сумма в 8 млн 400 тысяч рублей.

• Воспользоваться налоговым вычетом

Закон допускает уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей или на сумму, потраченную на приобретение продаваемого объекта. При этом можно выбрать только один из двух вариантов.

Нужно смотреть, что будет выгоднее в каждой конкретной ситуации. В случае с Петровыми выгоднее будет уменьшить налоговую базу на сумму покупки недвижимости:

8 400 000 – 7 000 000 = 1 400 000 рублей — это налогооблагаемая база

Рассмотрим другой пример. Сидоровы получили в дар комнату в многокомнатной квартире и продали её за 1 200 000 рублей до истечения минимального срока владения (3 года). Расходов на приобретение они не понесли, поэтому воспользовались налоговым вычетом в 1 млн рублей:

1 200 000 – 1 000 000 = 200 000 рублей — это налогооблагаемая база

• Произвести расчёт налога. От оставшейся после вычета суммы нужно взять 13% — именно столько нужно будет указать в декларации и заплатить.

Если руководствоваться предыдущими расчётами, то:

1 400 000 — 13% = 182 000 рублей — налог Петровых
200 000 — 13% = 26 000 рублей — налог Сидоровых

При предварительном расчёте налога обязательно нужно учесть кадастровую стоимость. Если указать в договоре купли-продажи цену менее чем 70% от кадастровой, платить всё равно придётся из её расчёта. То есть в этом случае налог платится от суммы, составляющей 70% от кадастровой стоимости.

Например, вы продаёте квартиру с кадастровой стоимостью 7 млн рублей за 6,2 млн рублей. В этом случае налоговая база рассчитывается следующим образом:

7 000 000 * 0,7 = 4 900 000 рублей

Как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Для уплаты налога сначала нужно подать декларацию. Она передаётся по месту проживания в налоговую службу. Формируется стандартный документ по форме 3-НДФЛ.

Подать декларацию можно несколькими способами:

• Заполнить документ от руки, взяв бланк в отделении ФНС.
• Скачать форму на сайте налоговой по ссылке, распечатать и заполнить от руки.
• Скачать на сайте ФНС специальную программу, которая поможет сформировать документ в электронной форме.
• Заполнить документ в личном кабинете налогоплательщика. Для этого сначала нужно пройти регистрацию и подтвердить личность в отделении налоговой.

Самый простой способ — заполнить декларацию в электронной форме через программу или личный кабинет.

Декларацию нужно сдать на позже 30 апреля в год, следующий за годом продажи недвижимости. Платится сумма ещё позже — до 15 июля.

Декларацию можно не подавать, если сумма сделки меньше 1 млн рублей или если минимальный срок владения 3 или 5 лет вышел.

Особенности и нюансы налогообложения при продаже недвижимости

При расчёте налога нужно учесть некоторые факторы. Они помогут сократить налогооблагаемую базу или упростить процедуру отчётности, избежав ошибок:

• При продаже квартиры, полученной по наследству, нужно правильно рассчитать срок владения. Точкой отсчёта считается не момент регистрации права собственности, а дата открытия наследственного дела.
• Если до принятия в наследство или в дар лицу принадлежала доля передаваемого имущества, то точкой отсчёта будет момент приобретения изначальной части.
• Размер налогооблагаемой части при продаже наследуемой квартиры можно уменьшить, подтвердив расходы наследодателя. Например, если предоставить договор купли-продажи.
• Если право собственности отходит лицу на основании судебного решения, то изначальной датой считается день вступления решения в законную силу.
• Если квартира приобреталась по ДДУ, точкой отсчёта для определения 3-летнего или 5-летнего периода считается момент внесения всех средств по договору.

Читайте также: Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ

Как не платить налог с продажи

Главный способ не платить налог — дождаться истечения срока в 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения объекта. Но если такой возможности нет, стоит обратить внимание на следующие варианты:

• Продать квартиру по цене, равной стоимости приобретения. Если рынок недвижимости не слишком изменился и прошло не так много времени, это будет оправдано.
• Продать по цене, не превышающей 1 млн рублей. Это возможно лишь при продаже небольшой квартиры или комнаты и далеко не во всех регионах.

Занижение стоимости не имеет смысла, так как в расчёт может быть взята кадастровая цена, а не указанная в договоре.

Специально занижать цену, чтобы уменьшить размер налога, не рекомендуется. Фактически такое действие может быть расценено как уход от налогов, что является уголовным преступлением.

Незаконное снижение налогооблагаемой базы приводит и к другим трудностям. Например, при необходимости расторжения договора покупатель не сможет доказать реальную стоимость. И хотя сложность возникает именно у приобретателя, он может попытаться доказать свою позицию и обратиться в правоохранительные органы.

Подытожим

• Налог с продажи квартиры продавец платит, если получает с этого прибыль. В таком случае он заполняет декларацию 3-НДФЛ и уплачивает 13% от суммы дохода.
• Декларация оформляется в общем порядке и подается до 30 декабря года продажи по таким же правилам, как при получении любого другого типа дохода.
• Если налог слишком большой, рекомендуется уменьшить его за счёт налогового вычета. У продавца два варианта на выбор — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей или на стоимость покупки.
• Чтобы не платить налог, нужно подождать 3 года в случае единственного жилья, полученного по наследству, в дар, в результате приватизации или по договору ренты. В остальных случаях придётся ждать 5 лет.
• Можно не платить налог и не подавать декларацию, если сумма продажи равна или меньше 1 млн рублей независимо от срока владения. Платить не нужно и семьям с детьми, но есть нюансы.