Налог при продаже квартиры, купленной по ДДУ

ДДУ — это договор долевого участия. Девелопер и покупатель заключают его ещё до сдачи новостройки в эксплуатацию. В дальнейшем покупатель может жить в новой квартире, а может продать её — в этом случае ему приходится платить налог. Но не всегда.

Рассказываем, как избавить себя от налога при продаже такой квартиры и как правильно сделать расчёт, если платить всё же придётся.

С какого момента начинает считаться срок владения недвижимостью

Налоговым законодательством РФ установлены сроки владения, по истечении которых владелец жилья может продать его и не заплатить налог. Поэтому важно понимать, с какого момента можно начинать отсчёт.

По общему правилу, утверждённому статьёй НК № 217.1, отсчёт начинают с того дня, когда человек зарегистрировал право владения жильём в государственных органах.

Однако для покупателей, действовавших по ДДУ, законодательство делает исключение: срок обладания собственностью начинается с момента внесения полной суммы — как только вы заплатили застройщику.

На заметку. Если перечисляете средства на расчётный счёт девелопера, то началом отсчёта будет дата поступления полной суммы на корреспондентский счёт его банка. При использовании эскроу-счёта уполномоченного банка начинайте считать с даты поступления денег на этот счёт.

То же касается привлечения ипотечных средств. Их можно выплачивать потом ещё несколько лет, но началом срока владения всё равно будет момент полного расчёта именно с девелопером. Дата фиксируется банком-кредитором. Узнать её можно в банке, запросив документы по операции.

При рассрочке период владения стартует с момента внесения завершающего платежа. Даже если это было сделано после официального подтверждения права собственности — регистрации в ЕГРН.

Дата начала владения имуществом отображается и в личном кабинете налогоплательщика независимо от способа покупки квартиры.

Минимальный срок владения квартирой, купленной по ДДУ

Общее правило, зафиксированное пунктом 4 статьи № 217.1, гласит, что срок владения жилой недвижимостью для продажи её без налога на доход составляет 5 лет. Правило актуально, если это не единственное жильё налогоплательщика. А вот если это единственная жилая площадь, то минимальный срок обладания ею для продажи без НДФЛ ограничивается 3 годами.

Общее правило, а также исключение из него, касаются и новостроек, приобретающихся по договору долевого участия. То есть если новая квартира — ваша единственная жилплощадь, то вы можете продать её без уплаты налога через 3 года. При наличии другой собственности вы сможете воспользоваться этим преимуществом только через 5 лет.

Читайте также: Смогу ли я продать квартиру, не выплатив до конца ипотеку?

Налоговые правила при продаже новостройки в 2023 году

Важное правило касается доплаты за увеличение площади по результатам обмеров БТИ, когда фактически при завершении строительства квартира оказывается больше, чем было зафиксировано ДДУ. Этот факт не влияет на дату оплаты — она остаётся прежней.

Другие правила, действующие в 2023 году:

• Минимальный срок владения жильём, приобретённым через переуступку прав требования, стартует со дня оплаты этих прав.
• Если дольщик, внёсший полную оплату по договору ДДУ, умер, то срок владения недвижимостью для наследника будет отсчитываться со дня ухода наследодателя из жизни. Минимальный период для избавления от налога при этом составит 5 лет.
• Право собственности, полученное дольщиком по судебному решению (при неисполнении обязательств застройщиком), начинается не с даты вынесения решения, а с даты полной оплаты по ДДУ.

Отдельного внимания заслуживают предварительные договоры — соглашения, фиксирующие намерения девелопера и покупателя заключить сделку. Если жильё приобретено по такому договору, то период владения будет начинаться не с даты полной оплаты, а с того дня, когда зарегистрировано право собственности.

Читайте также: Надо ли платить налог с продажи квартиры, которую мне подарили?

Как рассчитать сумму налога

Налог НДФЛ при продаже новостройки, приобретённой по ДДУ, рассчитывается в соответствии с требованиями ст. 214.10 НК. Документ утверждает налоговую базу, варианты законного уменьшения налоговой базы, ставку — размер начислений на единицу налоговой базы. Разберём каждый пункт отдельно и составим стандартную формулу для получения нужной суммы:

• Налоговая база

Это может быть одно из двух значений: 70% от кадастровой стоимости объекта (сведения предоставляет фонд данных «Росреестра») или цена продажи, утверждённая договором. Налоговая возьмёт в расчёт наибольшее из них.

• Варианты уменьшения базы

Всего вариантов два: вычет в размере 1 млн рублей или документально подтверждённые расходы на покупку продаваемого жилья. Использовать можно тот вариант, который выгоднее.

• Ставка

Для резидентов — 13%. Для нерезидентов (находящихся на территории страны менее 183 дней) — 30%. Гражданство значения не имеет.

Соответственно, если сроки владения квартирой, купленной по ДДУ, не позволяют уйти от налога, резидент делает расчёт по следующей формуле:

Нерезидент умножает разницу между базой и вычетом на 30%.

Пример с использованием вычета. В 2021 мы купили студию в Пензенской области за 900 тысяч рублей. В 2023 собираемся продать её за 1,2 млн рублей. Учтём расходы на приобретение — база будет равна 300 тысячам. Применим вычет в 1 млн — база будет равна 200 тысячам. Это выгоднее. Наша формула будет выглядеть так:

Пример с учётом расходов. В 2022 мы приобрели квартиру в Москве за 10 млн. В 2023 будем продавать за 13 млн. Вычет даст уменьшение на 1 млн — база будет равна 12 млн. Доказав расходы на приобретение, получим базу 3 млн. Формула:

Как ещё уменьшить налог с продажи квартиры

Обратите внимание, что при расчётах налогооблагаемой базы можно учесть не только расходы, связанные с приобретением жилья, но и затраты на отделочные работы. А именно: покупку отделочных материалов, оплату создания проекта, смет, услуг отделочной бригады.

В этом случае в договоре нужно прописать, что застройщик реализует жилую площадь без отделки, сохранить договоры с проектной организацией, сметчиком, отделочниками, акты выполненных работ и подтверждения оплаты.

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом

Чтобы заплатить налог, нужно подать налоговую декларацию. Срок оформления документа ограничен 30 апреля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Заплатить указанную в декларации сумму нужно после подачи декларации до 15 июля включительно.

Заполнять декларацию стоит даже в ситуации, когда налог равен нулю — инспектор должен понимать основания для освобождения от налога.

Не придётся платить НДФЛ в следующих случаях:

• Цена продажи равна или меньше цены приобретения.
• Жильё куплено до 01.01.2016 года и на дату продажи прошло 3 года владения им.
• Квартиру купили после 01.01.2016 года и на день продажи прошло 5 лет владения.
• Стоимость жилья менее 1 млн рублей.

Если на момент расчёта суммы к уплате у налоговой службы не окажется сведений о цене сделки (налогоплательщик забудет подать декларацию), то за основу возьмут 70% от кадастровой стоимости на 1 января того года, когда была совершена сделка. Об этом предупреждает последний абзац третьего пункта статьи 214.10 Налогового кодекса. Так же поступят, если задекларированная сумма окажется меньше кадастровой.

Итоги

Вы считаетесь владельцем квартиры, приобретённой по ДДУ, с момента внесения полной оплаты — поступления средств на эскроу-счёт уполномоченного банка или корреспондентского счёта банка девелопера. Ипотека и платежи за дополнительную площадь по замерам БТИ на срок не влияют. Зато влияет рассрочка — ориентируемся на последний платёж.

Если новостройка — ваше единственное жильё, то минимальный срок обладания правом собственности на неё для освобождения от налога составляет 3 года. Если не единственное — 5 лет.

Формула расчёта для резидентов: (цена продажи – вычет или доказанные расходы) х 13%. Нерезиденты умножают на 30%.

Доказанные расходы могут быть разными — это сумма покупки, траты на отделку. Вычет для всех одинаковый — 1 миллион рублей.

Если цена покупки оказалась выше цены продажи или равна ей, платить налог не надо.