Последние годы рынок недвижимости Дубая растёт рекордными темпами, а спрос на жилые и коммерческие помещения превышает предложение. Разбираемся, выгодно ли вкладываться в дубайскую недвижимость.
Преимущества инвестирования в недвижимость Дубая
За первое полугодие 2023 года количество сделок на рынке недвижимости Дубая выросло на 42% относительного предыдущего периода. Была совершена 61 000 соглашений на сумму 49 млрд долларов. Причины в следующем:
- Минимум налогов. Собственность в Дубае не облагается ежегодным налогом на недвижимость, лишена подоходного налога. Прирост капитала и доход от аренды тоже не облагается налогом.
- Минимум преступности. Согласно данным Numbea, эмираты занимают второе место в списке самых безопасных стран мира.
- Растущий рынок. В первом полугодии 2023 года объём сделок купли-продажи вырос на 12% , а общая стоимость сделок выросла на 20%.
- Миграция российского капитала. Начиная с 2021 года, российский спрос на аренду в Дубае вырос более чем на 500%. Сегодня в столице ОАЭ живут более 300 тысяч россиян.
- Удалённая сделка. Купить недвижимость в Дубае можно дистанционно. Для этого нужно оформить доверенность в посольстве ОАЭ.
- Доступная ипотека. Средняя ставка колеблется в пределах 5% годовых.
- Покупка за криптовалюту. Собственники и риелторы привыкли работать с цифровой валютой. Для таких сделок используется ряд проверенных обменников.
- Получение статуса резидента. Инвестиции в размере 205 000 долларов наделяют инвестора и его семью резидентской визой, что открывает доступ к системе здравоохранения, образования, упрощает получение шенгенской визы и гражданства других стран.
Эксперты ожидают, что к концу 2023 года общий объём рынка недвижимости Дубая впервые превысит 80 млрд долларов. Всё благодаря беспрецедентному спросу и активной застройке. Например, только в июне было запущено 17 крупных проектов в сфере недвижимости.
Читайте также: Стоит ли инвестировать в московскую недвижимость в 2023 году
Как правильно выбрать квартиру в Дубае
Столкнуться с затруднениями можно везде — даже в стране всеобщей прозрачности. Перед покупкой рекомендуется:
- Найти застройщика. Лучше всего подойдут государственные компании, такие как Emaar Properties, Meraas и Nakheel. Недвижимость госкомпании на этапе предпродаж стоит дешевле аналогичного объекта от коммерческого застройщика. Но спрос крайне высок, зайти в проект не всегда просто. Проверить застройщика поможет приложение REST от Dubai Land Departmen. Оно покажет историю компании, а также объекты текущего строительства.
- Разузнать об окружении. Хоть Дубай и обладает развитой дорожно-транспортной сетью, рыночная стоимость квартир рядом с Бурдж-Халифа будет расти безостановочно. То же самое относится к паркам и другим достопримечательностям.
- Выбрать этаж. Нижние этажи зачастую дешевле верхних. Обратная ситуация складывается, когда с верхних этажей не видно зелёных зон, моря или достопримечательностей.
- Быть в курсе планов правительства. Город постепенно расширяется, строятся новые острова, культурные центры и отели. Купленная недалеко от анонсированной стройки квартира многократно подорожает в течение следующих лет.
- Изучить варианты покупки. В Дубае есть ипотечные программы со ставкой 4,5–5,5%, что заметно ниже аналогичных в России. Нерезидент обязан инвестировать не менее 50% стоимости жилья.
Также следует проверить доступные способы оплаты — из-за происходящих в мире событий отношение банков к переводам из России меняется непредсказуемо.
Читайте также: Что будет с новостройками из-за санкций
Налоги и расходы на обслуживание недвижимости
Приход частного капитала в эмираты состоялся по двум причинам — широкие госинвестиции и мягкая налоговая политика. Однако это не делает город безналоговой зоной. Заключение сделок с недвижимостью предполагает:
- Плату за переход права (DLD) — взимается за регистрацию при изменении собственника. Составляет 4% от стоимости покупки. Оплачивается продавцом и покупателем на договорной основе, зачастую пополам.
- Регистрационный сбор — взимается единоразово при покупке недвижимости. Составляет 4000 дирхамов (98 000 рублей).
- НДС — фиксированная ставка 5%. Взимается при покупке или сдачи в аренду коммерческой недвижимости.
Кроме того, собственник должен оплачивать коммунальные платежи, в том числе налог 5% с арендатора при сдаче недвижимости. Также нужно упомянуть о пошлине на получение права недвижимости, а также ежегодном сборе с владельца недвижимости, сумма которого зависит от того, сколько стоит квадратный метр.
Сколько можно заработать на недвижимости в Дубае
Рынок недвижимости Дубая — флагман местной экономики. Только в июне 2023 года по отношению к прошлому отчётному периоду цены на квартиры выросли на 8,3%, а общее количество сделок увеличилось на 40%. Подробнее о цифрах и фактах:
- Мировой рекордсмен. По итогам прошлого года Дубай стал местом заключения 97 000 сделок с недвижимостью. Эмираты стали мировым рекордсменом по привлечению частного капитала.
- Рост цен. В первом квартале 2023 года стоимость квартир на этапе строительства выросла на 10,5% за год.
- Взлёт ипотечного кредитования. Рынок ипотеки практически удвоился за год, треть всех сделок с недвижимостью совершаются путём ипотеки или рассрочки.
- Резкий рост элитного жилья. Стоимость вилл на этапе строительства выросла на 32% по сравнению со вторым кварталом прошлого года.
Учитывая растущий рынок, заработать на недвижимости можно двумя путями — покупкой с последующей продажей либо покупкой с расчётом на долгосрочную аренду. В первом случае вложения окупаются достаточно быстро, поскольку апартаменты, купленные на этапе строительства, вырастают в цене после ввода в оборот. Рост может составлять до 30%. Во втором случае в дело вступает понятие возврата инвестиций (ROI), рентабельность которых зависит от ряда факторов — локация жилья, инфраструктура, близлежащие достопримечательности, статус объекта и пр. Средний ROI по городу составляет 5–7% в год, но в зависимости от ликвидности может быть и выше. Этим и обеспечивается резкий рост количества ипотек, поскольку ставка ниже годовой прибыли.
Во втором квартале текущего года рост цен на квартиры на этапе строительства замер. По прогнозам экспертов, рынок продолжит расти в третьем квартале в основном за счёт увеличения числа жителей города, а также на фоне ввода в строй новых инфраструктурных объектов.
Нюансы приобретения жилой недвижимости в Эмиратах
Несмотря на всю простоту оформления сделок, земельное законодательство Дубая имеет свои тонкости. В основном они касаются права владения собственностью иностранцами.
Нерезидентам открыты свободные экономические зоны — фрихолды (freehold), где иностранец имеет бессрочное право распоряжаться своим имуществом в полном объёме. Недвижимость разрешено покупать, продавать, дарить, завещать.
Для аренды предусмотрена модель лизхолд (leasehold) — долгосрочный договор сроком до 99 лет внутри экономической зоны. По истечении срока объект может быть выкуплен у собственника. В течение аренды право владения можно наследовать или передавать путём перезаключения договора.
Инвестируя в объект незавершенного строительства ради получения визы, следует знать, что в этих условиях виза выдается сроком на 1 год. Продление возможно по ходу строительства. Полноценную визу инвестор получает только после ввода в эксплуатацию готового жилья.
Также не нужно бояться работать с агентством — российская модель поиска квартир от застройщика неактуальна в эмиратах. Менеджер застройщика получает 0,8% от работы с агентством и 0,9% — с частным лицом. Разница не настолько велика, чтобы самому разбираться с документами в незнакомой стране.
Особенности приобретения коммерческой недвижимости
Коммерческая и жилая недвижимости приобретаются одинаково. Отвечает за процедуру тот же земельный департамент (DLD) и тот же регулирующий отдел (RERA). Различия начинаются только в вопросах аренды. Коротко о каждом:
- Gross lease — ежемесячная плата в оговорённом размере. Страховые, налоговые и расходы обслуживания ложатся на плечи арендодателя.
- Modified net lease — договор схож с предыдущим, но сопутствующие расходы делятся поровну.
- Land lease — договор сдачи земли в аренду под коммерческое строительство. Нюанс в том, что по истечении срока аренды построенная недвижимость переходит в собственность арендодателя.
Продавец не обязан обеспечивать объект доступом к инфраструктуре. Подключать водо- и электроснабжение придётся самостоятельно.
Самые лучшие районы Дубая для инвестирования
В городе есть несколько перспективных для инвестиций областей. Популярность района влияет на турпоток и комфорт проживания, что в конечном счёте отражается на цене.
Dubai Marina
Самая известная свободная зона Дубая. Небольшой туристический район вдоль побережья, где расположены торговый центр, ресторанный комплекс, аттракцион, парк и канатная дорога. Недвижимость дорогая — влияет турпоток и близость к морю, однако это даёт и высокую рентабельность вложений.
Palm Jumeirah
Рукотворный архипелаг островов в виде пальмы — символ не менее известный, чем Бурдж-Халифа. На территории расположены развлекательные центры, парки, курорты, десятки ресторанов и кафе. Район считается элитным, цены в жилых комплексах начинаются от 50 млн рублей.
Business Bay
Самый центр города — всего в 1,5 км от Бурдж-Халифа. Большинство зданий занято под офисную и коммерческую недвижимость, однако в районе есть и жилые комплексы. Сегодня в Business Bay зарегистрировано больше 18 000 компаний, центр активно застраивается, город планирует строительство смешанных типов недвижимости, что уже хорошее подспорье под инвестпроекты.
DubaiLand
Ближневосточный Диснейленд — исчерпывающее прозвище. Здесь находится множество парков, зон отдыха, аттракционов и развлекательных центров. Также район включает высотные дома, таунхаусы и жилые комплексы, активно застраивается. Согласно отчёту Bayut & dubizzle, считается одним из самых популярных мест для вложения в Дубае.
Emaar Beachfront
Ещё один рукотворный остров с элитной жилой недвижимостью. Совсем небольшой — всего 1,5 км. Он включает около 30 жилых зданий, прибрежную полосу, парковки и стоянки для яхт. Благодаря высокой средней стоимости, отдача от инвестиций (ROI) составляет в среднем 8%.
Downtown Dubai
Именно здесь расположен Бурдж-Халифа. А еще это центр города, застроенный жилой и коммерческой недвижимостью. Также здесь расположен торговый центр The Dubai Mal, Дубайская опера и музыкальный фонтан, струи которого бьют на высоту 50-этажного здания. Стоимость квартир с одной спальней начинается от 50 млн рублей.
Заключение
Рынок недвижимости в Дубае далёк от своего потолка. Средняя стоимость квадратного метра в арабской столице не превышает 4000 $, в то время как в Сингапуре уже достигает 17 000 $ . Входной порог остаётся невысоким. К тому же во время всеобщей турбулентности Дубай стал тихой пристанью российского капитала.
