Стоит ли инвестировать в московскую недвижимость в 2023 году

Меры государственной поддержки застройщиков и ажиотажный спрос во время пандемии привели к неожиданным результатам — первичное жилье стало значительно дороже вторичного. По данным Ленты.ру, в марте 2023 года средний разрыв в ценах по стране составлял 13,5%, а в Москве — 6,5%. К концу мая это вылилось в стагнацию цен и спроса на новые квадратные метры.

Как эта ситуация повлияла на привлекательность инвестиций в столичную недвижимость и что нужно учитывать при покупке — рассказываем в этом материале.

Варианты инвестирования в недвижимость и текущие цены

Отмена субсидий на околонулевые ставки по ипотеке и щедрые скидки от застройщиков за счёт завышения цены квадратного метра привели к резкому перекосу рынка в сторону вторичных объектов. В исследовании Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» говорится о росте числа таких предложений на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Можно предположить, что подобная ситуация сохранится, пока стоимость первичного и вторичного жилья не сравняется.

Читайте также: Запрет ипотеки от застройщиков: что будет со ставками

На практике это означает, что сейчас в Москве объекты от застройщиков даже на стадии котлована часто стоят дороже, чем готовое жильё. Это прямо снижает их привлекательность, поскольку срок возврата инвестиций в такую недвижимость сдвигается.

На этом фоне стали выглядеть выгоднее другие варианты вложений:

• Более дешёвые вторичные предложения

Выбор на этом рынке шире, и единственный возможный риск — резкое падение качества локации. Но и районы с таких жильём уже, как правило, обжиты, а потому быстрого роста стоимости ожидать не приходится.

• Коммерческая недвижимость

В первую очередь это склады, офисы и магазины. Они традиционно дают больше прибыли на квадратный метр, чем жильё, но ими сложнее управлять. Также стоит упомянуть апартаменты, которыми может управлять сервисная компания.

• Машиноместа, гаражи и подсобные помещения

Такая инвестиция в недвижимость может оказаться удачной, если сделана на раннем этапе застройки. В дальнейшем при развитии района и его заселении объект может оказаться в максимально удобном месте. Но такие покупки далеко не всегда подходят под ипотеку.

• Отдельные дома в черте города

Это трудозатратный и сложный в управлении актив, который показывает высокие темпы роста. По данным РБК, такое жильё дорожает на 5–10% и не теряет популярности.

Рассмотрим каждый из перечисленных вариантов подробнее.

Выгодно ли вкладывать в первичную недвижимость в 2023 году

По-прежнему можно рассматривать для покупки и перепродажи элитные варианты или недорогие, но в удачных локациях. Но таких предложений всё меньше из-за понятного спроса. Новые объекты застройщики выставляют на рынок по уже завышенной цене, а оставшиеся варианты со скидками быстро разбирают.

Если вы всё же рассматриваете такое вложение, его доходную экономику можно рассчитать следующим образом:

• Допустим, у вас есть 5 млн ₽, а квартира стоит 15 млн ₽. Вы берёте ипотеку на 30 лет под 8% с платежом 73 376,46 ₽. Для удобства округлим до 73 000 ₽.
• Сдать такую квартиру можно за 35 000 ₽ в месяц.
• Предположим, дом успешно достраивают через 2 года. Тогда 75 000 * 24 + 28 * 12 * (73 000 – 35 000) + 5 000 000 = 19 568 000 млн ₽ составят ваши общие затраты на покупку за 30 лет. Предположим, квартира будет дорожать на 5% каждый год, что приблизительно соответствует усреднённым данным статистики. Инфляцию и другие факторы в расчёт не берём. Тогда при продаже через 30 лет вы сможете получить 64 829 135 ₽. Это можно проверить в любом ипотечном калькуляторе.

Остаётся также вариант с посуточной арендой вашего объекта, который позволит заработать намного больше. При 3500 в сутки и полной загрузке это будет 105 000 ₽ в месяц. Но в таком случае вам придётся постоянно убирать и обслуживать жильё, что требует вложений времени и денег.

Плюсы и возможные минусы инвестиций во вторичную недвижимость

Что касается ипотеки и аренды, для уже сданных домов актуальны те же нюансы, что для строящихся. Единственное отличие — вы можете сдать объект сразу же, поскольку он уже готов.

Ещё его можно предварительно раздробить на части и сдавать при большей цене квадратного метра. Например, поселить жильцов покомнатно или разделить на две половины квартиру с двумя входами в старом фонде.

Дешеветь в рублёвом выражении такой объект не будет. После выплаты ипотеки он станет пассивным источником дохода. Исключение — случаи, когда меняется привлекательность района в целом. Например, рядом вырубают и застраивают парк или возводят социальное жильё.

В какую нежилую недвижимость лучше инвестировать

Можно обратить внимание на квартиры на первых этажах с отдельным входом или специально предназначенные для коммерческой деятельности помещения. Это особенно актуально при начале застройки новых районов, когда их транспортные артерии только появляются. Инвестиции в такую недвижимость могут окупиться уже через 5–10 лет, когда крупные сети начнут искать площади для магазинов, ресторанов и других объектов.

Апарт-отели с собственными сервисными компаниями удобны для посуточной аренды без вашего участия. Доход будет ниже за счёт комиссии, но расположенный возле туристической достопримечательности, аэропорта или деловой зоны объект может приносить намного больше, чем обычная квартира.

А если вы не располагаете крупной суммой, но хотите действовать схожим способом, можно рассмотреть покупку таких площадей:

• Машиноместо. Это проблема во всех крупных ЖК, и удачный участок недалеко от пересадочного узла может быть востребован круглогодично. Причём парковаться там могут и жители других, более удалённых районов.
• Гараж. В паркинге и на стоянке нельзя работать с машиной и хранить ненужные дома вещи. Поэтому вокруг новых ЖК, возводимых среди уже обжитых районов, гаражи часто дорожают стремительно.
• Кладовая. Как и в предыдущем случае, они востребованы для хранения личных вещей. Но если приобрести несколько кладовых, их можно сдавать и для складских целей.

Наконец, можно рассмотреть и удобные открытые площадки для сдачи в аренду небольшим предприятиям. Мастерские шиномонтажа, кафе быстрого питания, булочные и аптеки востребованы всегда.

Как зарабатывать больше на дачной недвижимости

Есть и более прибыльные методы инвестирования в недвижимость, но они требуют значительных усилий и времени. Так, вы можете купить сельскохозяйственный участок земли, перевести его в категорию садоводства, а затем индивидуального жилого строительства. Тогда там получится зарегистрировать жилой дом, а цена таких объектов в пределах Москвы после пандемии значительно выросла.

Или приобрести недостроенный дом и закончить все работы. После волны миграции, зафиксированной в 2022 году, довольно много таких объектов оказались законсервированными и выставленными на продажу.

Оба этих варианта требуют либо наличия юридических навыков, либо умения управлять бригадами рабочих и строительным процессом. Если стоит цель справиться в одиночку, можно найти квартиру в очень плохом состоянии, но в не аварийном доме. Тогда её можно будет самостоятельно отремонтировать с минимальными вложениями, но крупными трудозатратами. Не так часто, но на рынке встречаются объекты по цене почти вдвое ниже средней.

Возможные риски

Возможные опасности остаются классическими:

• Срыв строительства для первичных объектов и срыв подключения коммуникаций и инфраструктуры.
• Проблемы с поиском арендаторов или покупателей из-за низкого качества района.
• Появление рядом более привлекательных ЖК, что снизит прибыльность объекта.
• Изначально завышенная цена, которую затем снизят во время акций.

И главная из них — дальнейшее падение цен и, как следствие, доходности. Эксперты ожидают постепенного выравнивания и восстановления рынка новостроек. Но в конце апреля 2023 года такой динамики не наблюдается.

Читайте также: Что будет с новостройками из-за санкций

Альтернативный алгоритм инвестирования в недвижимость

Чтобы зарабатывать на рынке недвижимости, необязательно покупать квартиру или гараж в классическом понимании слова. Вложения могут быть такими:

• Акции и облигации строительных компаний. Государство активно поддерживает крупных застройщиков, чтобы не допустить их краха. Поэтому риски при покупке ценных бумаг, выпускаемых лидерами отрасли и банками, можно расценить как низкие.
• Паевые инвестиционные фонды. Это коллективные инвестиции в недвижимость для держателей небольших капиталов. На собранные деньги фонд покупает объекты, которые затем делит на доли. В соответствии с этими долями каждому пайщику выплачивается часть прибыли от аренды или продажи.
• Трастовые фонды. Это инструменты для вложений в недвижимость по аналогии с паевыми, но за рубежом. Ценные бумаги свободно торгуются на петербургской бирже.

Такие тактики часто приносят сравнительно небольшую прибыль, но отличаются минимальным риском. Крупные игроки этого рынка давно известны, найти сведения о них не составляет труда.

Можно рискнуть и выбрать акции или фонд, которые показывают более высокие показатели доходности, но в таком случае никаких гарантий возврата средств не будет. Лишиться доступа к активам можно по политическим и экономическим причинам.

Подводя итог

• Выгодные предложения на первичном рынке есть, но цена слишком часто неоправданно завышена. На вторичном рынке можно подобрать аналогичный объект дешевле.
• Из-за общего роста цен срок окупаемости инвестиций в недвижимость стал слишком длительным, чтобы всерьёз рассматривать покупку в ипотеку.
• По-прежнему можно найти выгодные варианты в нежилом фонде, включая помещения для сдачи бизнесу. Главное — верно выбрать район и локацию.
• Если вы располагаете свободным временем и навыками строительства, можно рассмотреть вложения в постройку дома или ремонт дешёвой вторичной квартиры.