За последний год рынок новостроек в России сильно изменился — цены выросли, появилась льготная ипотека, покупка жилья из офисов продаж переместилась в интернет. В наступившем 2021 году главный вопрос — чего ожидать от рынка и когда стоит приобретать квартиру.
Составили список главных событий, которые окажут влияние на новостройки в 2021 году. Рассказываем, как будет дальше развиваться рынок — что будет с ценами, спросом и предложением, а также с ипотекой и апартаментами.
При покупке квартиры в Москве и области обращайтесь в «Авахо» — опытные специалисты помогут купить квартиру в новостройках по вашим параметрам. Звоните +7 495 431-64-64.
Цены продолжат расти
Надеяться на снижение цен в новостройках в 2021 году не приходится. Напротив, квадратный метр на первичном рынке продолжит дорожать. Об этом говорят сразу несколько факторов:
- доступные ипотечные ставки 6-7%;
- инфляция на уровне 4-5%;
- рост себестоимости строительства на 15-30%;
- последствия падения курса рубля.
До конца 2021 года цены в новостройках могут увеличиться еще на 6-8%. В отдельных регионах рост может быть намного больше — 12-14%. Сильнее всего первичка должна подорожать в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти, Краснодарском и Приморском краях.
Самый подходящий момент, чтобы купить квартиру в новостройке в 2021 году — первое полугодие, пока действует льготная ипотека, а квадратный метр еще не так сильно подорожал.
Предпосылок для снижения цен на первичном рынке пока нет. Высокие объемы продаж и прибыль, которую получили девелоперы за прошлый ажиотажный год, позволит им «безболезненно» удерживать цены (и даже повышать их) еще полгода-год.
Если в какой-то момент подорожание окажется несовместимым с финансовыми возможностями покупателей, застройщики начнут повышать спрос за счет акций и дисконтов. В крайнем случае цены могут временно «заморозить», но пока это самый маловероятный сценарий на 2021 год.
Предложение новостроек увеличится
По итогам 2020 года предложение в новостройках резко сократилось. «Вымыванию» ликвидных лотов с рынка способствовало субсидирование кредитов, а также повышенный спрос со стороны инвесторов, стремящихся вывести накопления из банков.
Первая половина 2021 года должна возместить существующий недостаток предложения и стать для застройщиков решающей в плане продаж.
Весной крупные девелоперы, скорее всего, начнут активно выводить на рынок новые проекты, чтобы успеть продать квартиры на пике спроса перед окончанием действия льготной ипотеки. Не исключено, что до лета появятся новые акционные предложения от застройщиков — в том числе направленные на снижение/обнуление льготной процентной ставки на 6-12 месяцев.
Читайте также:«Новостройки с ипотекой от 0% в Москве»
«Десять новостроек со стартом продаж в январе 2021 года»
«Топ-10 московских новостроек комфорт-класса у метро»
Спрос на жилье начнет сокращаться
В прошлом году на рынке новостроек наблюдался ажиотажный спрос. Этому способствовали коронакризис, падение курса рубля, снижение доходности банковских депозитов и появление льготной ипотеки. При отсутствии тяжелых потрясений в 2021 году рынок начнет постепенно «остывать» — спрос будет поддерживаться в основном за счет льготной ипотеки.
Панические настроения среди покупателей сошли на нет, но интерес к жилью по-прежнему сохраняется. Отложенный спрос себя еще не исчерпал, продолжает расти интерес со стороны инвесторов. Во втором полугодии уровень спроса под вопросом. В случае завершения господдержки ипотечные ставки по стране или в отдельных регионах резко вырастут на 1,5-2%, и спрос на квартиры начнет сокращаться.
Не стоит также забывать про экономические факторы, которые могут негативно повлиять на спрос. В 2021 году это снижение доходов населения на фоне кризиса, а также растущая стоимость квадратного метра.
Ипотечные ставки незначительно увеличатся
Средняя ставка ипотеки в России сейчас зависит от двух факторов:
- ключевой ставки Центробанка;
- программы льготной ипотеки.
Последние годы ключевая ставка ЦБ уменьшалась, повышая доступность ипотеки. В марте регулятор объявил о ее повышении на 0,25 п. п. — до 4,5% и объявил о завершении цикла смягчения денежно-кредитной политики. На практике это означает, что ключевая ставка в дальнейшем будет расти, а вместе с ней и средняя ипотечная ставка.
Ситуация с ипотекой во второй половине 2021 года будет зависеть от того, продлят ли программу льготной ипотеки под 6,5%, и если да — то в каком виде.
Запуск льготной ипотеки под 6,5% годовых весной 2020 года оказал огромное влияние на рынок. Программа увеличила спрос и продажи квартир в новостройках по всей России, но вызвала резкий скачок цен на первичке.
Официально льготная ипотека действует до 1 июля 2021 года, но, скорее всего, будет продлена. В нынешних обстоятельствах она остается главным инструментом поддержки строительной отрасли и привлечения покупателей.
Полный отказ от льготной ипотеки при текущем уровне цен отпугнет покупателей, снизит продажи застройщиков и может привести к стагнации рынка — более вероятно, что программу продлят в отдельных областях. В Москве, Санкт-Петербурге и других регионах-рекордсменах по росту цен в новостройках ее завершат.
Апартаменты получат статус жилья и подорожают
Грядущая «амнистия» апартаментов должна стать одной из самых значимых реформ 2021 года, которая повлияет на их дальнейшую судьбу и цены. Власти впервые определят правовой статус этой недвижимости и решат, стоит ли продолжать строительство таких объектов в будущем.
С принятием нового закона изменятся и цены — если сейчас апартаменты считаются нежилыми помещениями и стоят на 10-15% дешевле квартир, то после «амнистии» у девелоперов станет меньше причин снижать их стоимость.
Строительство апартаментов в будущем могут полностью или частично запретить. В этом случае вскоре они могут стать «штучным товаром» или полностью исчезнуть с рынка новостроек за нескольких лет. В любом случае, формат апартаментов в 2021 году ждут радикальные корректировки.
Законопроект, который выделит апартаменты в отдельную категорию жилья «второго класса» и легализует их, внесут на рассмотрение уже осенью. Принять закон должны до конца 2021 года.
Увеличится доля новостроек с эскроу счетами
Реформа долевого строительства летом 2019 года привела к появлению на рынке эскроу счетов — специальных банковских счетов для хранения денег дольщиков до сдачи объекта. Застройщиков перевели на проектное финансирование — обязали брать в банках кредиты на строительство под проценты.
Изменения в 214-ФЗ практически полностью запретили строительство без эскроу счетов после 1 июля 2019 года, за исключением ряда объектов, попадающих под особые критерии. Одновременно увеличились затраты девелоперов, что привело к постепенному увеличению стоимости квадратного метра на первичном рынке.
Доля жилья, которое строится с применением эскроу счетов и проектного финансирования, составляет уже более 60% рынка. В 2021 году количество подобных новостроек увеличится ориентировочно до 80% и более.
В перспективе все объекты со «старыми правилами», строительство которых стартовало на рубеже долевой реформы, исчезнут с рынка в ближайшие 1-2 года. Это должно увеличить безопасность дольщиков и решить острую проблему долгостроев в стране, но приведет к дальнейшему росту стоимости квадратного метра.
Продолжат развиваться дистанционные сервисы
Прошлогодний опыт самоизоляции показал важность таких инструментов, как онлайн-консультации, удаленное оформление сделок с жильем и ипотечных договоров. Выяснилось, что в условиях COVID-19 лучший вариант для застройщиков и банков сохранить клиентов — это предоставить им прозрачные и безопасные бесконтактные услуги.
Основная задача государства и участников рынка на ближайшее время — защититься от обострения ситуации с коронавирусом, учесть возникшие в прошлом недочеты и по возможности полностью перевести покупку квартир в онлайн-режим.
Какие дистанционные услуги будут развиваться в 2021 году:
- виртуальные осмотры квартир;
- консультации со специалистами по видеосвязи;
- онлайн-магазины застройщиков;
- цифровая ипотека.
В условиях пандемии все больше девелоперов начнут делать ставку на бесконтактные сделки. Офисы продаж новостроек как место покупки квартиры продолжат постепенно смещать на второй план, заменяя их видеоконсультациями в интернете и дистанционными сделками через электронную цифровую подпись.
Продолжится «шлифовка» законодательства по цифровизации ипотеки и ее полному переводу в онлайн. Сама процедура уже разрешена, но требует дополнительной отладки по взаимодействию участников — застройщиков, банков и регистрационных органов.
