Можно ли продать квартиру в новостройке, находящуюся в ипотеке? Кредиторы рассматривают разные варианты продажи состоящего в залоге недвижимого имущества. Их условия подробно оговариваются в договоре кредитования.
В каких ситуациях продают жилье
Существует несколько причин продажи обремененной недвижимости. Условно они делятся на 3 основные группы.
Владелец желает заработать на ипотеке
Приобретая жилье на строительном этапе, можно сэкономить, продав его после введения в эксплуатацию и перекрыв все расходы от первоначальных ипотечных вложений. Вкладывая деньги в новостройку, придется некоторое время ждать, но это принесет свои плоды — за период от 3 до 5 лет инвестированные финансы можно увеличить в несколько раз.
Требуется приобрести новое жилье
Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если заемщик не испытывает денежных трудностей, но хотел бы иметь более просторное жилье? Этот вариант актуален, когда у клиента банка планируется прибавление в семье и требуется улучшение условий проживания. Такая необходимость может возникнуть и при переезде в другой населенный пункт.
Утрата основного источника дохода
При подписании ипотечного договора помните, со временем могут возникнуть финансовые трудности, поскольку невозможно предугадать, что будет через несколько лет.
Подписывая договор, клиент дает согласие на все условия банка, обязуясь вносить ежемесячные платежи, указанные в графике. При нарушении данного соглашения кредитор имеет право начислять пени и налагать штрафы.
Так можно ли продать квартиру в новостройке, состоящую в ипотеке, при наличии трудной финансовой ситуации? Если заемщик потерял рабочее место и больше не способен выплачивать кредит, не стоит затягивать время. Необходимо обратиться в банк и изложить свою проблему. Финансовое учреждение может предложить увеличение ипотечного срока, снизив ежемесячные выплаты. Однако это будет приемлемо только для тех банковских клиентов, которые устроились на менее оплачиваемую работу и способны оплачивать кредит.
Юридические нюансы продажи
Клиент получает от кредитной компании требуемую сумму под залог приобретаемого жилья. До момента выплаты всей задолженности оно будет находиться под обременением.
У лица, взявшего ипотечный заем, есть право использования купленной собственности на свое усмотрение (сдать в аренду или проживать самому). Но официально ее сдавать, например, он сможет только при получении согласия банка. Если заемщик не будет соблюдать условие, его могут обвинить в нарушении договорных обязательств. Он не сможет без ведома банка продать жилье в ипотеке, поскольку из-за обременения его не поставят на учет в Едином государственном реестре.
В Федеральном законе РФ об ипотечном кредитовании прописано, что объект, состоящий в ипотеке, может быть продан только с согласия банка. Залогодержатель пойдет навстречу клиенту при желании реализовать недвижимое имущество и помочь в осуществлении сделки.
Риски при продаже ипотечной квартиры в новостройке
Выяснив, что квартиру в новостройке, находящуюся в ипотеке, можно продавать, нужно упомянуть и о возможных рисках. Давая заем, банк преследует в первую очередь свои цели (вернуть финансы и получить проценты). В сферу его интересов не входит поиск выгодного для клиента варианта продажи, при котором не только будет возвращен долг, но и продавец получит некоторый доход. Поэтому не нужно соглашаться на то, чтобы финансовое учреждение самостоятельно подыскивало покупателя на недвижимость, обремененную кредитованием.
В случае, когда стоит задача не только полностью закрыть выплаты по кредитным обязательствам, но и получить прибыль от сделки, рекомендуется лично заниматься вопросом продажи. При этом нужно учесть, что в некоторых (особо серьезных) ситуациях банки исключают такую возможность, предварительно оговорив это условие в договоре.
Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если в договорном документе указан данный запрет? Это возможно, но при условии, что кредитное учреждение будет реализовать жилье исключительно через собственную базу. Но есть и плюсы такой сделки — она будет абсолютно «чистой», так как ей будут заниматься риэлторы и профессиональные юристы. При попытке самостоятельной продажи существует риск мошенничества.
Нужно ли согласовывать продажу жилья с банком?
Приняв решение реализовать недвижимость, приобретенную в кредит, нужно помнить, что без участия самой финансовой организации это будет невозможно. Пока долговые обязательства не будут закрыты, все операции с данным имуществом могут быть осуществлены только после соглашения с залогодержателем.
Таким образом, отвечая на вопрос: можно ли продать ипотечную квартиру в новостройке, не уведомив об этом банк, ответ будет отрицательным. Для получения разрешения на продажу требуется уведомить банк о своем решении при личном обращении. Поданное заявление может рассматриваться до нескольких недель.
Самостоятельно принимать решения о действиях с кредитной недвижимостью можно будет лишь после выплаты долга. До этого срока она состоит в обременении, а все условия будет диктовать залогодержатель.
Продажа квартиры в новостройке в военной ипотеке
Лицам, состоящим на военной службе, предоставляется право приобретения жилья в рамках государственной программы. Но можно ли продавать квартиру в новостройке, купленную по военной ипотеке? Собственник имеет право перепродать ее и приобрести новую, но уже на других условиях.
Это необходимо при переезде на новое место службы. Так как кредит частично оплачивается государством, недвижимость можно реализовать только после погашения кредита. До этого момента она является предметом залога не только у банка, но и у Министерства обороны РФ.
Существует несколько этапов, которые нужно будет пройти при продаже залогового жилья по военной ипотеке:
- уточнить сумму долга и полностью выплатить ее, оформив потребительский кредит либо используя личные сбережения;
- получить на руки уведомление о закрытии задолженности перед банком;
- после получения регистрационного удостоверения о праве владения, продать квадратные метры как имущество без обременения.
Несмотря на то, что процесс довольно длителен, военнослужащие активно пользуются возможностями программы, приобретая недвижимость при поддержке государства.
Варианты продажи
Сделка не состоится без ипотечного договора. Началом процесса будет обязательное посещение финансового учреждения, в ходе которого будет определен приемлемый способ продажи жилья, находящегося под залогом.
Реализация собственности в ипотеку другого банка
Вариант предусматривает двойное обременение, когда первый банк дает разрешение второму на наложение обременения. Самое сложное в ситуации, когда необходимо продать квартиру в новостройке, находящуюся в ипотечном займе по схеме двойного обременения, это убедить вторичную финансовую компанию в полной безопасности сделки.
Продажа самим залогодержателем
Это крайний вариант, применяемый к проблемной ипотеке. Принимая радикальные меры, финансовая организация выставляет недвижимый объект на торги. Схема может быть использована только при условии, когда клиент банка заявил о невозможности далее выплачивать кредит, или не выходил на контакт и игнорировал звонки банковских служащих, либо при наличии длительных просрочек.
Такое жилье реализуется по ценам ниже рыночных. В итоге залогодержатель возвращает ссуду, без учета интересов заемщика. Процедура может быть запущена и по иным причинам: собственник задолжал налогоплательщикам, имущество является предметом споров по завещанию и пр.
Решение выставить объект на аукционных интернет-ресурсах банк принимает лишь после получения постановления о взыскании всей задолженности, вынесенного в ходе судебного разбирательства.
Реализация вместе с долгом по ипотеке
Предусматривает продажу квартиры в новостройке, находящейся в ипотеке, с передачей прав владения вместе с долговыми обязательствами по кредиту. Вариант оптимален для покупателей, не располагающих достаточной суммой на приобретение желанных квадратных метров. Минус — недвижимость с ипотечным долгом продать будет довольно сложно. Подобными сделками занимается риэлторское агентство, аккредитованное финансовой компанией.
Досрочная выплата ипотечной ссуды
Вариант предполагает продажу, при которой банк является получателем задатка, а при сделке задействуются депозитарные ячейки. Погашение ипотечного кредита осуществляется через внесение покупателем задатка, перекрывающего кредит (с последующим снятием обременения). Остальная часть суммы выплачивается продавцу после перехода права владения к покупателю.
Важно! В случаях, когда купля-продажа не заверена у нотариуса, собственник вправе отказаться от нее и не возвращать задаток.
К недостаткам схемы можно отнести то, что сделка полностью контролируется банком и ее сроки зависят только от него. Способ не удобен при срочной продаже.
Быстрая продажа ипотечной квартиры в новостройке
Можно ли быстро продать квартиру в ипотеке? Согласно статистическим данным, большая половина населения российских регионов приобретает недвижимость именно по ипотечной программе. Проживая в ипотечном жилье, они по частям гасят ссуду.
Но жизнь непредсказуема и могут возникнуть различные ситуации, когда потребуется срочно продать недвижимость (смена работы или места жительства, разводы и свадьбы, пополнение в семье). Сложившиеся обстоятельства ставят собственника в ситуацию, когда нужно быстро реализовать залоговое имущество, избежав при этом штрафов и наложения арестов.
Поскольку сделка отягощена обременением, она может состояться лишь с разрешения либо при непосредственном участии банка, который оформил ипотечную ссуду. Варианты такой продажи:
- самим финансовым учреждением;
- вместе с долговыми обязательствами;
- через погашение кредита покупателем;
- с досрочной выплатой задолженности.
Кто может быстро купить квартиру в новостройке, находящуюся в ипотеке? Рынок недвижимости часто предлагает жилье, обремененное ипотекой, по низкой стоимости. Выгодные цены всегда интересны покупателю. К тому же, будущие собственники при подобной сделке полностью защищены от риска. К потенциальным покупателям можно отнести:
- того, кто не располагает достаточной суммой для покупки без обременения;
- будущего владельца, подыскивающего жилье именно в этом районе;
- риэлторские агентства, которым сделка с собственностью в ипотеке будет не менее выгодна, чем банку и потенциальному покупателю.
Нужен ли нотариус при совершении подобной купли-продажи? Нотариальные услуги необходимы преимущественно для заверения договора, часто полезен в ходе процедуры.
Преимущества сделки
Приобретение имущества в залоге имеет свои плюсы:
- безопасность, обеспеченная банком;
- привлекательная стоимость;
- юридическая помощь и расчеты со стороны финансовой организации в рамках законодательства.
Вывод
Так можно ли продать квартиру в новостройке, купленную по ипотечному кредиту? Жилье в ипотеке продается! Банки предлагают несколько вариантов подобных сделок. Однако данный вопрос требует серьезного и ответственного подхода.
