Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

11 причин, по которым могут отказать в ипотеке

Дмитрий Кузьмин

Банки могут отказать в ипотеке даже платежеспособным заемщикам. Это связано с конкретными ситуациями — например, могут быть проблемы в кредитной истории. Банки не обязаны информировать о причинах отказа — их нужно выяснять самостоятельно.

Собрали распространенные причины отказа в выдаче ипотеки и как их решить.

Хотите выгодно купить квартиру в ипотеку в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Несоответствие требованиям банка

Банки могут выставлять любые условия в выдаче кредитов, если они не противоречат закону. Например, могут сделать программу и требовать от участников гражданство РФ, определенный возраст и трудовой стаж. Если вы не соответствуете хотя бы одному пункту из требований, банк откажет в предварительном одобрении ипотеки.

Как исправить. Самый простой способ — обратиться в другой банк. Найти аналогичную программу с похожей процентной ставкой, проверить условия выдачи и выяснить, соответствуете ли вы требованиям, и после этого подать заявку.

Например, в крупных банках низкую процентную ставку обычно предлагают тем, кто проработал на одном месте не менее 1–2 лет. В небольших банках такие требования сокращаются до 3–6 месяцев.

Отказ в одобрении ипотеки в одном банке не означает, что вы не сможете получить кредит в другом учреждении.

Если выяснили причину отказа, можно подать заявку в банк еще раз. Обычно это возможно через 2–3 месяца.

Нет аккредитации у новостройки

Аккредитация — это внутренний статус новостройки у банка. Это означает, что банк проверил документы застройщика и готов выдавать ипотеку на квартиры в этом доме.

Если аккредитации нет, то банк может предварительно одобрить вам ипотеку, но в итоге откажет на этапе проверки квартиры.

Как исправить. Стоит поинтересоваться у менеджера по продажам застройщика, какие банки аккредитовали новостройку. И выбрать ипотечное предложение в одном из этих банков.

Читайте подробнее: «Что надо знать про аккредитацию новостройки»

Рыночная стоимость покупаемой квартиры меньше, чем ипотека

Чтобы получить ипотечный кредит на вторичном рынке, предоставьте в банк отчет об оценке покупаемой квартиры — это документ, где указана рыночная стоимость жилья. Выясняет эту стоимость независимый эксперт, у которого есть лицензия на такой вид деятельности. Без отчета об оценке взять ипотеку не получится.

Банку отчет нужен для подстраховки — если заемщик прекращает платить за ипотеку, квартиру нужно продать и погасить ваш долг. Если оценка показывает, что рыночная стоимость жилья больше вашего долга, то банк выдаст ипотеку.

Если же потенциальный долг оказывается больше, чем стоимость квартиры в отчете, банк откажет в ипотеке.


Пример

Вы хотите купить квартиру, договариваетесь с продавцом на сумму в 8 млн руб.

Ваш первоначальный взнос — 1 млн руб., еще 7 млн руб. вы хотите взять в ипотеку.

Заказываете оценку — эксперт указывает в отчете, что рыночная стоимость квартиры порядка 7,5 млн руб. Вам одобрят ипотеку, потому что банк сможет продать квартиру за 7,5 млн руб. и вернуть ипотечные 7 млн руб.


Пример 2

Условия те же, только эксперты определили рыночную цену в 6,5 млн руб. Банк откажет в такой сделке — ему невыгодно дать вам 7 млн в долг, если продать квартиру он сможет только за 6,5 млн руб.

Как исправить. Есть несколько вариантов:

  • Увеличить первоначальный взнос, сократить ипотечный долг. Причем до такого уровня, чтобы долг был меньше рыночной цены за квартиру.
  • Поторговаться с продавцом за скидку, аргументируя свою просьбу оценкой стоимости квартиры независимым экспертом.
  • Найти другое жилье за меньшую цену.

Читайте подробнее: «Как провести оценку квартиры для ипотеки».

Плохая кредитная история

Кредитная история — это совокупность всей информации о ваших долгах в специальной базе данных Национального бюро кредитных историй. В базе можно выяснить, есть ли у вас непогашенные кредиты, сколько кредитов вы брали, допускались ли просрочки в выплатах, — если да, то на какую сумму и как часто.

На основе всех показателей в бюро формируется ваш кредитный рейтинг — баллы начисляются за вовремя погашенный кредит, и снимаются за просрочку. Проверить информацию можно бесплатно два раза в год, на сайте бюро или через «Госуслуги».

Когда вы подаете заявку на ипотеку, банк изучает данные о вас в базе бюро. Если рейтинг низкий, кредитное учреждение посчитает вас ненадежным заемщиком — это повод отказать в выдаче ипотеки.

Как исправить. Так как кредитный рейтинг составляется на основе всех долгов заемщика, нужно доказать системе, что сейчас вы ответственный заемщик. Сделать это можно только ответственным кредитным поведением — берете несколько небольших кредитов и гасите их вовремя.

Например, если в вашей истории есть только один кредит, выплаченный с просрочкой, шанс получить ипотеку минимален. Но если вы сначала возьмете 3–4 небольших потребительских кредита и выплатите их вовремя, то рейтинг исправится — большая часть займов будет характеризовать вас как надежного и ответственного заемщика.

Еще можно попробовать доказать банку, что кредитная история испорчена по ошибке или недоразумению. Например, предъявить справку из больницы, которая подтвердит, что вы находились на стационарном лечении и поэтому не смогли заплатить вовремя. Это может сработать, если у вас одна небольшая просрочка.

Если же в истории есть кредиты, платежи по которым просрочены на 3–6 месяцев, то шансы исправить кредитную историю минимальны — скорее всего, такому заемщику не дадут даже небольшой потребительский заём.

Читать подробнее: «Как увеличить шансы одобрения ипотеки»

Недостаточно дохода

Главный показатель, который влияет на решение банка при выдаче ипотеки — доходы заемщика. Важно, чтобы ежемесячный платеж по кредиту составлял не больше 30–40% от вашего постоянного дохода — конкретный процент устанавливается внутренними правилами банка.

За доходы банк может принять сразу несколько источников, откуда вы получаете деньги:

  • Зарплата. Если вы работаете в организации по трудовому договору больше шести месяцев, банк считает это надежным источником дохода.
  • Сдача недвижимости. Банку нужно предоставить подтверждение такого дохода — например, декларацию, по которой вы платите налоги, договор найма помещения, чеки самозанятого.
  • Доход с вклада — можно принести в банк договор на открытие вклада.

Если ипотеку планирует взять индивидуальный предприниматель, подтверждать доход сложнее — например, нужно предоставить в банк выписку с расчетного счета с постоянными поступлениями денег. Подробнее об этом читайте в статье «Как ИП взять ипотеку».

Если ежемесячный платеж по ипотеке оказывается больше, чем 30–40% от вашего дохода, банк отказывает в выдаче кредита.

Как исправить. Можно пригласить в вашу ипотеку созаемщика — человека, с которым вы вместе покупаете квартиру. Обычно для такой роли выбирают супруга или другого близкого родственника, например, кого-то из родителей. Ваши доходы суммируются, и вдвоем вы сможете позволить себе больший ежемесячный платеж.

Важно. Если покупаете квартиру с созаемщиком, то жилье оказывается в долевой собственности — то есть владеете вы им вместе. Еще созаемщик также отвечает за платежи перед банком, как и вы. Поэтому этот вариант повышения дохода подходит только в случае, если вы готовы не единолично владеть квартирой. Или позвать в созаемщики супруга, ведь по закону квартира и так будет в вашей совместной собственности, даже если вы купите ее один.

Еще в банках есть программы выдачи ипотеки без подтверждения дохода — обычно их называют «По двум документам». Вы заполняете анкету, используя паспорт и СНИЛС, и самостоятельно указываете ваш доход — подтверждать его не нужно. Предполагается, что банк поверит вам на слово.

У таких программ есть минусы — нужен первоначальный взнос, хотя бы 15–30% от стоимости квартиры, и процентная ставка выше, чем в обычных ипотечных программах.

Высокая долговая нагрузка

Чтобы понять вашу потенциальную финансовую надежность, банк учитывает не только ваши доходы, но и долговые расходы — то есть сколько вы уже платите по другим кредитам.

Банк откажет в ипотеке, если ваши совокупные платежи по всем кредитам будут больше, чем 40% вашего дохода.


Пример

Вы зарабатываете 100 тыс. руб. в месяц. Планируете взять ипотеку с ежемесячным платежом в 35 тыс. руб. Это 35% от платежа, значит, вы можете претендовать на ипотеку.

Но у вас уже есть кредит — потребительский, по которому вы платите 30 тыс. в месяц.

Значит, банк будет считать так:

100 тыс. руб. вашей зарплаты минус 30 тыс. руб. по кредиту и минус 35 тыс. руб. по потенциальной ипотеке — остается 35 тыс. руб. То есть долговая нагрузка — 65 тыс. в месяц, или 65% от всего дохода.

Скорее всего, в такой ситуации банк откажет в выдаче ипотеки.

Как исправить. Самый эффективный вариант — досрочно погасите, хотя бы частично, другие кредиты. Доведите нагрузку по ним до такого уровня, чтобы совокупный долг составлял меньше, чем 40% от общего дохода.

Другой вариант — повысьте доход или используйте программу без подтверждения доходов.

Долги в налоговой или у приставов

В некоторых банках менеджеры проверяют не только кредитную историю заявителя, но и другие задолженности. Например, долги по налогам, штрафам или долги, зафиксированные в службе судебных приставов.

Причем существует практика, по которым гражданин может не знать, что должен кому-то. Проверить наличие задолженности можно с помощью «Госуслуг» и на сайте приставов.

Как исправить. Незначительные штрафы и задолженности вряд ли будут причиной отказа, но на всякий случай лучше обезопасить себя и оплатить их. Учитывайте, что информация о погашении задолженностей в государственные органы попадает не сразу после перевода денег — обычно на это нужно около месяца.

Недостоверная информация в заявке

Служба безопасности банка может отказать в одобрении ипотеки, если информация в заявке не пройдет проверку. Например, отказать могут из-за разных цифр дохода, указанных в заявке и в справках о доходе с работы.

Недостоверной могут посчитать информацию, которую не получается подтвердить. Например, вы указали контактный телефон вашего места работы, а менеджер несколько раз не смог дозвониться туда, причем в рабочее время. Или вы предоставили справку о доходах с работы, но на ней нет подписи руководителя или ответственного лица, и с ним тоже не получилось связаться.

Если информация о доходе окажется недостоверной, или ее нельзя проверить, в ипотеке откажут.

Как исправить. Убедиться, что менеджеры банка смогут проверить информацию. Предоставить в банк справку 2-НДФЛ, подписанную главным бухгалтером с вашего места работы. Указать в заявке прямой телефон руководителя, а не номер секретаря.

Отказ из-за неподходящей профессии или статуса

В категорию нежелательных заемщиков банки относят людей, которые из-за специфики профессии могут прекратить оплачивать долг. Например, это те, кто получает доход от работы, связанной с риском для здоровья: альпинисты, шахтеры, спасатели. Или профессии, где заработок непостоянный: менеджеры по продажам, брокеры. Непредсказуемым считается и заемщик со статусом ИП или самозанятого.

Категория «нежелательности» не означает, что такому заемщику не дадут ипотеку. Но проверять доход и другую информацию будут внимательнее. И риск получить отказ больше.

Как исправить. Банки не сообщают, по какой конкретно причине отказывают в выдаче ипотеке. Но если вы считаете, что по всем остальным параметрам точно проходите, и дело именно в нежелательной категории заемщика, то попробуйте подать заявку в другой банк. Или используйте программу получения ипотеки без подтверждения дохода — в заявке на такую ипотеку можно не указывать место работы.

Мало стажа

Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.

Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.

Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.

Как исправить. Подождать, пока не наработается необходимый стаж на одном месте. Или попробовать получить ипотеку без подтверждения дохода.

Неподходящий возраст

В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.

Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.

Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.

Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.

Как исправить. Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.

Требования к заемщикам в «Сбербанке» — максимальный возраст 75 лет, минимальный 21 год

Кратко — почему могут отказать в выдаче ипотеки и как это исправить

Прежде чем подавать заявку на ипотеку, изучите требования к заемщикам и квартирам по конкретной банковской программе. Обычно требования размещают на сайтах кредитных учреждений, или их можно узнать у менеджеров в офисах банков.

Вот основные причины отказов:

  • Несоответствие требованию банка. Например, кредитное учреждение может выдавать ипотеку только тем, у кого стаж работы не менее 1 года. Или возраст не меньше 30 лет. Решение — ищите другую ипотечную программу.
  • Для покупателей квартиры в новостройке — застройщик не аккредитовал проект в банке. Решение — найдите банк, в котором новостройка аккредитована. Или попробуйте получить ипотеку в другом банке, который выдает кредиты и на неаккредитованные стройки.
  • Для покупателей на вторичном рынке — отчет об оценке показывает рыночную стоимость квартиры меньше, чем вы собираете взять в долг. Решение — сократите сумму долга, увеличьте первоначальный взнос. Или найдите другую квартиру.
  • Плохая кредитная история — когда у вас были просрочки по другим кредитам. Решение — проявите добросовестность, возьмите пару небольших кредитов и вовремя их выплатите.
  • Недостаточно дохода — когда ежемесячный платеж по ипотеке получается больше, чем 40–45% от совокупного месячного дохода. Решение — повысьте доход или используйте программу без подтверждения дохода. Или найдите созаемщика, например, супруга.
  • Много других долгов. Решение — выплатите долги.
  • Есть задолженности по штрафам и налогам. Решение — погасить задолженности.
  • Недостоверная информация в анкете или документах — банки отказывают, если что-то не так в справке о доходах с работы. Решение — если это техническая ошибка, попросите в бухгалтерии другую справку. Или попробуйте взять ипотеку без подтверждения дохода, для нее предоставлять информацию в банк не нужно.
  • Отказ из-за статуса ИП или самозанятого. Или отказ из-за профессии с нестабильным или ненадежным доходом. Решение — попробовать получить ипотеку «по двум документам», без указания статус или профессии.
  • Проработали меньше, чем полгода, в одной компании. Решение — поискать другую ипотечную программу или использовать программы «по двум документам».
  • Неподходящий возраст. Например, вы младше минимальной границы, указанной банком. Или срок окончательной выплаты по ипотеке приходится на ваш возраст старше максимальной границы. Решение. Если вы младше — дождаться нужного возраста. Если старше — сократить срок, на который берете кредит.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://царская-площадь.рф.
СРЦ Асгард.
Срок сдачи: сдан
Реклама
  • от 25,8 млн руб.
Идет заселение второй очереди. Последние квартиры в продаже.
Проектная декларация на рекламируемом сайте https://sz-dinasty.ru/.
Монолитное домостроение.
Срок сдачи: I кв. 2021 – IV кв. 2022; некоторые корпуса сданы
Реклама
  • от 14,5 млн руб.
Квартиры от 14,5 млн рублей, 300 метров до метро Полежаевская.
  • 21 Янв 2021
  • Источник: Avaho.ru