Вход или регистрация
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания

Авахо Подкаст 1: Почему закон не защищает дольщиков апартаментов?

29 Май 2020

Закон не защищает дольщиков апартаментов, потому что сами по себе апартаменты — это не жилье, а просто гигантская кладовка. Так будет считать любой судья, когда дело дойдет до банкротства застройщика. Как поступить дольщикам апартаментов, чтобы не остаться без недвижимости и денег, обсуждаем с квалифицированным юристом.


Участники беседы:

Михаил Подрабинек — Avaho.ru

Андрей Тютюнин — генеральный директор компании «Тютюнин и партнеры».


М.: Сегодня мы в гостях у Андрея Тютюнина, генерального директора компании «Тютюнин и партнеры», который занимается вопросами, связанными с приобретением и продажей жилья в новостройках в Московском регионе.

Сейчас мы хотим сразу взять быка за рога и перейти без дополнительных выступлений к достаточно интересной теме — апартаменты. Кажется, что не все мы до конца понимаем, что на самом деле там таится.

А.: Всем привет. Да, поговорим сегодня про апартаменты. Хотелось бы затронуть юридические аспекты их приобретения. Не те плюсы и минусы, которые вы получите, когда уже будете проживать в этих апартаментах, либо иным способом ими пользоваться — а те нюансы, которые могут произойти с вами на пути приобретения этих апартаментов и ожидания апартаментов от застройщика.

Что такое апартаменты?  Апартаменты — это нежилое помещение большой площади, и эта формулировка таит в себе в себе много разных нюансов. Проживать в этом помещении реально. То, что сейчас предлагается на рынке — это такие помещения, которые спокойно могут быть в дальнейшем использованы для проживания покупателями и членами его семьи. Но слово «нежилое» здесь используется не просто так.

Вся рекламная информация, которую можно прочитать в интернете, которую распространяют застройщики, продавцы апартаментов, она весьма обтекаемая. Там обычно рассказывается, что апартаменты продаются чуть дешевле, чем квартиры, поэтому они выгоднее на стадии покупки. Но при этом в процессе пользования и эксплуатации могут возникать какие-то трудности с управляющей компанией — она может задирать цены. Еще предполагается, что оплата коммунальных платежей за апартаменты выше. Также обсуждаются разные вопросы о расположении, светопроникновении в будущие комнаты и так далее.

Гораздо реже застройщиками обсуждается вопрос потенциального банкротства. Но сегодня мы поговорим про вариант совсем плохой, когда застройщик падает в банкротство и у приобретателей жилых и нежилых помещений в новостройке возникают неожиданные трудности с получением своего объекта.

М.: А какие могут быть трудности с получением апартаментов при банкротстве застройщика? То есть я не смогу попасть в реестр обманутых дольщиков?

А.: До реестра мы дойдем чуть позже. Ты человек информированный, а я хочу постепенно подвести наших слушателей к этому реестру — что это за реестр, зачем он нужен и так далее.

В общем, смысл в чем — между нежилыми и жилыми помещениями есть очень большая юридическая разница. У них разный режим правовой охраны — это то, как закон защищает твое право на какую-то собственность. Он делает это по-разному для жилых и нежилых помещений. Вопрос это динамичный, может быть наш с тобой разговор он будет уже не актуален через, условно говоря, полгода. То есть ситуация меняется здесь и сейчас. Ситуация меняется постоянно.

Я расскажу историю последних двух лет, чтобы дольщики, которые уже прошли какой-то путь, понимали, правильные или неправильные сделанные ими шаги. Так вот, разный режим правовой охраны касается разных аспектов, но критическим для дольщиков этот режим становится в тот момент, когда застройщик оказывается неспособным удовлетворить требования кредиторов. У него появляются дебиторы и кредиторы. Кредиторы — это те, кому должен застройщик. Дебиторы — это те, кто должен застройщику.

Если у застройщика или у любого юридического и физического лица возникает момент, когда он не может исполнить свои обязательства перед кредиторами (то есть перед теми, кому он должен), он в этот момент может стать банкротом. Если застройщик становится банкротом, то покупатели апартаментов и покупатели квартир оказываются в абсолютно разных жизненных ситуациях. О них мы сейчас и поговорим.

М.: Подожди, покупатели апартаментов и квартир оказываются в одинаковой ситуации — им плохо. То есть они, скорее всего, не получат свою квартиру вообще, наверное.

А.: Они оказываются в одинаковой ситуации в той части, что плохо им всем. Но кому-то из них плохо сейчас — но потом, наверное, будет нормально. А кому-то будет плохо совсем, и никаких компенсаций никто не получит. То есть понятие «плохо», оно очень обтекаемое. Плохо тому, у кого кашель. Но плохо и тому, кто при смерти. И если приводим такой вот пример про кашель и при смерти, то, наверное, покупатели квартир, у них будет сильный кашель, а покупатели апартаментов будут при смерти. В той ситуации, в которой они находятся.

М.: Почему ты говоришь о том, что покупатели апартаментов находятся в более невыгодном положении, чем дольщики квартир?

А.: Потому что закон о банкротстве полностью регулирует процедуру банкротства, в том числе застройщика. Он так устроен, что позволяет приобретателям жилых помещений, то есть квартир, сохранить право на эти помещения и в случае достройки объекта получить свою собственность — то есть получить ключи и когда-то туда заселиться.

Да, с просрочкой. Да, непонятно, сколько будет длиться процедура банкротства, кто будет достраивать. Но свое формальное право получить свою квартиру тот, кто приобрел жилое помещение, сохраняет. А дольщик, который приобрел апартаменты, такого права не сохраняет. Поэтому разница между «плохо одним и плохо другим» очень существенна.

М.: Получается, дольщиков апартаментов можно сравнить с дольщиками-покупателями нежилых помещений в новостройках, в которых продаются квартиры? Они же в равных ситуациях оказываются? Покупатель апартаментов или если купил какие-то коммерческие площади в новостройках.

А.: Да. Недавно прозвучала новость о том, что вроде как планируется помочь таким людям, если вдруг застройщик обанкротился, а ты купил коммерческие площади в его новостройке. Я расскажу о том, какие изменения были внесены в закон о банкротстве и что происходит именно сейчас — кто и какие действия совершает для целей защиты интересов прав тех, кто приобрел апартаменты и нежилые коммерческие помещения в новостройках.

В случае банкротства застройщика его имущество — активы, которые у него есть — распределяется между кредиторами пропорционально имеющимся требованиям и соответствии с очередями, которые установлены в законе о банкротстве. При этом разные категории кредиторов имеют разные права в зависимости от их статуса и от того, какое помещение они приобрели.

Для понимания правового статуса приобретателя апартаментов всех дольщиков можно условно разделить тех, кто купил: 1) квартиры; 2) машиноместа; 3) нежилые помещения площадью до 7 кв. м. Вот эти три категории граждан в процедуре банкротства имеют право на получение своих объектов после завершения строительства.

А другая категория граждан — это те, кто приобрел апартаменты и коммерческие нежилые помещения. Это предприниматели, которые планировали либо в аренду сдавать, либо самостоятельно заниматься каким-то социальным бизнесом — открыть парикмахерские, магазины, все что угодно. Приобретатели этих двух категорий согласно закону о банкротстве не сохраняют свое право на получение приобретенного ими нежилого помещения.

М.: То есть покупатели апартаментов при покупке подписывают не договор долевого участия? Это договор купли-продажи?

А.: Нет, это договор долевого участия.

М.: То есть я дольщик, и мне греет душу, что меня защищает 214-ФЗ. Но в то же время я и не дольщик.

А.: Да, все верно. Ты дольщик, но не дольщик. На стадии приобретения жилого и нежилого помещения у застройщика в строящемся доме потенциальному покупателю во всех случаях предлагается по сути один и тот же договор — договор долевого участия (ДДУ).

Бывают случаи, когда такие объекты продаются через предварительный договор купли-продажи или через другие схемы. Суть не меняется. Не имеет значения схема, по которой вы купили апартаменты либо нежилое коммерческое помещение. Вы все равно не сохраняете свое право на эту недвижимость.

Важно не то, юридическое вы лицо или физическое, многодетная мать и т. д. Это не имеет значения, как не имеет значения, по какому договору вы приобрели этот объект.

Единственное, что имеет значение, это наименование помещения. Если в договоре долевого участия написано «апартаменты», то дольщик теряет свое право на это помещение в случае банкротства застройщика. Кстати, слово «апартаменты», как правило, там не пишется. Я вообще не встречал в договорах долевого участия, где было написано про нежилое помещение, что это апартаменты.

М.: А что пишется в договоре на покупку апартаментов? Нежилое помещение?

А.: Нежилое помещение, да. Находящееся в административно-хозяйственном здании. Когда продают апартаменты и менеджеры в офисе продаж дают буклеты, там они обставляются как полноценные квартиры. «А рядом будет детский сад, на первых этажах будет инфраструктура…» и все в таком роде. Причем на картинках даже обозначены комнаты.

Но когда вы подписываете договор, в наименовании предмета договора будет указано что-то вроде «нежилое помещение находящееся в административном, бизнес-центре, здании» и так далее.

То есть слово «квартира», «жилое помещение» в данном случае является принципиальным. А этого слова нет. И если его нет, судья это примет во внимание. В итоге люди, которые приобрели нежилые помещения, внезапно узнают, что они не имеют право на их получение по прошествии процедуры банкротства. То есть эти помещения у их будут изъяты и проданы третьим лицам в будущем.  

М.: Тогда еще вопрос — а бывает такое, что застройщик, находящийся в стадии банкротства, продолжает продавать апартаменты или квартиры?

А.: Нет, такого я не видел. Во-первых есть государственные органы, которые защищают интересы дольщиков. В Москве это, например, Москомстройинвест. Как правило, это ведомство еще до начала процедуры банкротства обращается в суд с заявлением о том, чтобы запретить застройщику продавать объекты и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительства.

Кроме того, в данный момент застройщик «падает» в банкротство сразу на стадии конкурсного производства. Я не хотел сильно углубляться в эти стадии, но, условно говоря, по сегодняшним правилам, если застройщик становится банкротом, то сразу на той стадии, которая не позволяет ему самостоятельно контролировать свои счета. Этим занимается арбитражный управляющий, который будет действовать в интересах закона.

В процедуре банкротства застройщиков есть много правильных вещей, но есть вещи, которые лично я считаю неправильными, о которых потенциальные приобретатели апартаментов должны знать на стадии покупки, а постфактум.

Часто бывает, что при банкротстве какого-то застройщика находится инвестор, который достраивает эти объекты. Либо государство принимает на себя обязанность достроить объект. Но не все из участников долевого строительства получат свои объекты. И вот как раз те люди, которые свои объекты согласно закону не получат — это приобретатели апартаментов и нежилых помещений площадью более 7 кв. м.

Вообще, история вопроса в двух словах такая. Предыдущая редакция закона о банкротстве вообще не предусматривала право на получение хоть какого-то нежилого помещения. То есть закон о банкротстве в действующей редакции указывал, что участником долевого строительства является лицо, приобретшее жилое помещение в строящемся доме.

27 декабря 2018 года — это дата, когда вступили в силу закон о банкротстве. До этой даты все приобретатели нежилых помещений, включая машиноместа и кладовки, не имели права сохранить их при банкротстве застройщика. Такой логикой руководствовались все суды.

М.: То есть если после банкротства застройщика достраивать объект приходил какой-то инвестор или другой застройщик, он мог продавать эту недвижимость еще кому-то?

А.: Мог продавать либо он, либо Арбитражный управляющий в процедуре банкротства — к зависимости от того, как развивается процедура банкротства застройщика. Она может развиваться разными способами, но итог один. Согласно ранее действующей редакции закона о банкротстве все нежилые помещения должны были уходить в конкурсную массу, реализовываться с торгов, а деньги, вырученные от продажи этого имущества с торгов, распределялись между кредиторами. Одним из лиц, которые получали какую-то часть денег, был тот дольщик, который это помещение купил.

Теперь о том, что происходило последние два года. Расскажу конкретно про свой опыт — а я, как ты знаешь, дольщик проблемного ЖК «Царицыно» и участник инициативной группы этого долгостроя в прошлом.

По ранее действующей редакции все нежилые помещения уходили в конкурсную массу, реализовывались с торгов, а люди, которые их планировали получить, этого сделать не могли. Поэтому дольщики, чтобы защититься от такой ситуации с законом, искали разные варианты решения своей проблемы. А решением проблемы они видели в том, чтобы хотя бы право на это помещение было бы за ними сохранено.

Для этого дольщики начали пользоваться таким инструментом, как признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Поскольку закон о банкротстве не позволяет дольщику сохранить право на его нежилое помещение, дольщики начинают выдумывать разные механизмы их сохранения. Банкротство застройщика ведет Арбитражный суд. Данный суд при своей работе по банкротству руководствуется законом о банкротстве.

Но законы не совершенны. В одном написано «имеешь право на объект», в другом написано «не имеешь право». Причем в одной и той же ситуации. Поэтому участники долевого строительства, вернее юристы, представляющие их интересы, нашли способ, как можно попробовать защитить это право на нежилое помещение.

Как же его можно защитить? Можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Предположим, есть некий объект — например, большой жилой дом. В нем много-много квартир, машиномест, кладовок и коммерческих помещений. Через суд общей юрисдикции можно признать право собственности на долю в цифровом выражении.

Например, есть здание. Вся его площадь — это 100%. Когда ты купил в нем машиноместо площадью 20 кв. м, тебе принадлежит определенная доля вот этих 100%, на нее ты и признаешь свое право. И получаешь на руки судебное решение, где за тобой признается такое право, причем когда фактически объект еще не достроен. Предполагалось, что Арбитражный суд не имеет права преодолеть решение суда другой судебной системы. Сложно, но так и есть. Это вариант, как обойти существующий закон.

Сработает это или не сработает, до конца не понятно. Потому что я видел разные судебные акты Арбитражного суда, который рассматривал подобные дела. То есть сидит в Арбитражном суде судья, который знает, что нежилое помещение должно уйти в конкурсную массу и реализоваться с торгов. А дольщик его получить не должен. Но при этом приходит дольщик в суд и говорит: «А я возражаю против изъятия этого помещения и включения его в конкурсную массу!». Ему говорят: «Почему? Вот в законе написано!». Он говорит: «А у меня право собственности другим судом признано».

И судья не может отменить судебный акт, вынесенный другим судом. Проигнорировать его он тоже не может. Я видел судебные акты, где судья Арбитражного суда исключал из конкурсной массы какое-то нежилое помещение на том основании, что право собственности на него уже признано за этим человеком другим судом.

Я видел такие решения, но видел и другие решения, где судья в арбитраже писал, что ему без разницы это решение суда общей юрисдикции. Оно непонятное: что за доля непонятно, а поскольку непонятно, значит — забрать и отнять.

Тут мне непонятна следующая логика. То есть когда застройщик продавал дольщику объект, ему было понятно, что это за помещение. Когда вы сейчас это помещение у дольщика забираете, вам тоже все понятно. А когда мы говорим, о том, чтобы за дольщиком это помещение сохранить — вдруг сразу непонятно, что это за помещение. Короче, вопрос спорный.

М.: Нежелание судов признавать апартаменты жилым помещением — это как раз та ситуация, когда дольщик хочет дождаться окончания строительства и получить уже готовое помещение.

А.: А какая иная цель может быть у дольщика?

М.: Может, он хочет просто забрать деньги и свалить. Всю эту историю оставить в покое и не связываться.

А.: Знаешь, забрать деньги у застройщика-банкрота, как показывает мой опыт банкротства нескольких застройщиков — это перспектива туманная.

То есть когда дольщик принимает решение о том, хочет он получить свою будущую квартиру или он деньги, он в первую очередь должен руководствоваться не своим желанием.

Он должен руководствоваться другим моментом — что с этого я смогу получить? Какова высока вероятность получения мной чего-то из этого. И выбирать надо не по принципу «хочу то, хочу это», нужны деньги или нужна квартира. А выбирать надо по принципу «я вижу, что мои шансы на получение квартиры выше, чем мои шансы на получение денег, поэтому я лучше буду получать квартиру».

Если коротко, то действующая редакция закона о банкротстве в том виде, в котором она есть сегодня, не позволяет приобретателем апартаментов и коммерческих помещений получить их в результате процедуры банкротства. Поэтому при приобретении таких объектов недвижимости вы должны осознавать ту степень правовой незащищенности, в которую вы попадаете.

Существуют разные мутные схемы, которые, возможно, позволят обойти действующее законодательство и сохранить право на апартаменты (нежилое помещение) — но это не точно.

Рассматривая вопрос, можно ли обмануть государство, хорошо бы вспомнить судьбу граждан, которые имели торговые площади в Москве, и по решению по факту мэра Москвы (потому что эстетически они ему не нравятся), эти помещения были снесены. Несмотря на то, что у людей, которые имели эти помещения, было право собственности. Подтвержденное решением суда и зарегистрированное в росреестре.

Надо понимать, что в текущей ситуации если государство решило что-то у кого-то забрать — оно заберет. Недвижимое имущество в карман не спрячешь и в чемодан не уберешь. За границу с ним тоже не уедешь, поэтому риски существенные. Принимать их или нет, решайте при покупке.

М.: В глубокой задумчивости — как всегда, после того, как погружаешься в мир недвижимости касательно обманутых дольщиков или неприятных ситуаций мы завершаем наш разговор, но обязательно продолжим.

А.: Решайте сами, покупать апартаменты или не покупать, на какой стадии их покупать и так далее. Риск, который я обозначил, реален. Это никакая не выдумка, и с этим риском лицом к лицу столкнулись многие дольщики по тем застройщикам, которые сейчас находятся в банкротстве. Получится защитить их права или нет — это уже вопрос будущего времени, обязательно тебе об этом расскажу.


  • 29 Май 2020
  • Источник: Avaho.ru, редактура – Станислав Манжиевский