Вход
Войти через Google
Войти через Vk
Используя Avaho.ru, вы соглашаетесь с условиями обслуживания
Регион:

Переуступка квартиры в новостройке: что это такое, подводные камни в составлении договора

Квартиры в новостройке намного выгоднее любого вторичного жилья. Дело не только в современной планировке, но также в новых коммуникациях, более благоустроенной придомовой территории и окружающей инфраструктуре. Но найти выгодное во всех отношениях предложение непросто — значение имеет не только привлекательность самого объекта, но и особенности оформления покупки. Одним из вариантов является приобретение квартиры по договору уступки прав требования. Рассказываем, что это такое и как оформляются сделки с переуступкой.

Что значит купить квартиру по переуступке

Договор долевого участия регулирует взаимоотношения дольщика и застройщика. В нём прописаны условия приобретения права собственности и сдачи жилья в эксплуатацию. Он заключается с инвестором — покупателем квартиры, который вкладывает средства в её строительство, а затем регистрируется в Росреестре. Это самый распространённый вариант покупки жилья от застройщика. Объект выбирается непосредственно на сайте или в отделе продаж застройщика. ДДУ подписывается там же.

Читайте также: Что такое договор ДДУ?

По закону передать права на недостроенную квартиру другому лицу невозможно. Тем не менее возможность купить жильё в новостройке на стадии строительства не напрямую у застройщика, а у дольщика существует. Это делается посредством оформления цессии. Она предполагает переуступку права требования и оформляется при участии застройщика, прежнего и нового дольщика. Участники таких сделок официально называются цедент и цессионарий.

Переуступка подразумевает смену собственника до сдачи жилья в эксплуатацию. Новый владелец принимает на себя все права дольщика, предусмотренные первоначальным договором. У этого варианта есть важный нюанс — факт перехода права собственности от одного владельца к другому можно удостоверить только после ввода жилья в эксплуатацию. Найти вариант, договориться, рассчитаться по нему до этого момента можно, а оформить сразу право собственности на другое лицо — нет. То есть покупатель в данном случае приобретает право требовать от застройщика строительство и передачу объекта, но не сам объект.

По данным Росреестра, с января по сентябрь в московских новостройках было зарегистрировано 8,4 тысяч договоров о переуступке прав. Чаще всего приобретаются квартиры на конечной стадии строительства. Для покупателя это самый выгодный вариант: не приходится долго ждать ввода жилья в эксплуатацию, а цена на объект ниже, чем аналогичные варианты от застройщика на этой стадии строительства. Иногда это вообще единственный вариант купить жильё в понравившемся ЖК, где к концу строительства остаются только крупногабаритные квартиры или коммерческие помещения.

На Avaho собраны лучшие предложения от застройщиков с планировками, ценами, отзывами и сроками сдачи строящихся объектов. Поможем выбрать и купить квартиру в любом ЖК Москвы.

Переуступка квартиры в новостройке — возможные варианты

Особенности оформления цессии зависят от того, предполагалась ли изначально ипотека или нет и кто был инвестором — физическое или юридическое лицо.

  • С ипотекой.

Приобретенную в ипотеку квартиру можно переоформить на другого владельца до её ввода в эксплуатацию. Но сделать можно только с письменного согласия банка, в котором объект значится залогом по ипотечному договору. Здесь большую роль играет наличие задолженности по ипотеке, её размер и срок просрочки. Получить одобрение у банка можно только после погашения задолженности перед ним.

  • Инвестор – физлицо.

Покупатель передаёт продавцу до регистрации права собственности. В этом заключается большой риск — застраховаться от мошеннических действий продавца в данном случае невозможно. Оптимальный вариант — расчёт через банковскую ячейку (аккредитивный счёт). В этом случае продавец получает деньги только после завершения регистрационных процедур.

  • Инвестор – юрлицо.

Организации охотно вкладывают свободные средства в строительство. Цель — заработок на перепродаже. Приобретая таким образом сразу несколько квартир, компания может получить солидную скидку. Это позволяет ей варьировать цену при продаже. С регистрацией права собственности здесь всё аналогично варианту с физлицом — только после ввода жилья в эксплуатацию.

Оценивая, с кем надёжнее оформлять цессию — с физическим или юридическим лицом — можно сказать, что степень ответственности при современном толковании законодательства для обоих одинакова.

Риски переуступки обязательств по ДДУ

К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.

От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:

  • Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.

По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.

  • Соблюдение графика строительства.

Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.

  • Соблюдение планировки.

По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.

  • Судебные разбирательства.

Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.

  • Отзывы в интернете.

Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.

  • Дополнительные траты.

Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.

Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.

Как купить квартиру в новостройке без переплат

При покупке жилья посредством переуступки прав по ДДУ нужно строго соблюдать регламент такого рода сделок. Основные шаги:

  • Согласование возможности переоформления договора на другое лицо со всеми сторонами сделки.
  • Изучение и корректировка нового договора ДДУ. В него можно вносить интересные инвестору пункты, согласовывать и корректировать малопонятные и взаимоисключающие.
  • Уведомление каждой из сторон ДДУ об изменении стороны. Это делает продавец. Он оповещает застройщика и прочих заинтересованных лиц о смене стороны в договоре долевого участия.
  • Итоговое согласование цены. Первоначально интересное предложение можно скорректировать. За время раздумий и согласований цена может увеличиться или снизиться при отсутствии спроса.
  • Продажа квартиры возможна только через месяц после уведомления всех участников ДДУ.
  • Заключение договора цессии. Его сторонами является застройщик и оба инвестора: прежний и новый.
  • Регистрация договора в Росреестре.
  • Подписание акта приёма выполненных работ по договору ДДУ. Имеется в виду фиксация права переуступки. Подписание аналогичного акта на квартиру происходит по завершении строительства в момент приёмки его результата.

Если основной ДДУ был заключен с использованием эскроу-счёта, то после переуступки новый дольщик обязан обратиться в банк, чтобы сменить нового собственника будущей квартиры. Он называется депонентом по эскроу-счёту. Такой пункт обычно есть в основном ДДУ.>

Читайте также: Эскроу-счёт — что это? Всё, что нужно знать при покупке в новостройке

Какие документы нужны на покупку квартиры по переуступке

Помимо экземпляра договора ДДУ, который предстоит подписать новому инвестору, сторонам понадобятся следующие документы:

  • паспорта каждой из сторон сделки;
  • согласие застройщика на смену инвестора в письменном виде;
  • документы застройщика, позволяющие сделать выводы о его финансовом состоянии;
  • прежний ДДУ и новая редакция;
  • согласие супруга на заключение сделки;
  • разрешение банка на смену стороны в договоре ДДУ и ипотечный договор, если покупка была совершена в кредит;
  • квитанция за оплаченную госпошлину.

Вышеперечисленный пакет документов для оформления цессии по договору ДДУ является обязательным. Рекомендуем также навести справки о финансовом положении застройщика и уточнить размер задолженности продавца перед банком по ипотеке и перед застройщиком.

Варианты оплаты объекта по договору переуступки права

Покупка квартиры по договору цессии мало чем отличается от обычной сделки, поэтому для покупателя доступны те же варианты оплаты, правда, с некоторыми оговорками:

  • Покупка в ипотеку.

Если своих средств на покупку квартиры не хватает, банк выделит средства на тех же условиях, что при обычной сделке — после проверки заёмщика и объекта. Если квартира находится в залоге у другого банка, некоторые кредитные организации могут не согласовать такую сделку и потребовать сначала погасить задолженность покупателя и только потом проводить сделку.

Читайте также: Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки
  • Использование маткапитала.

Цессия не подразумевает запрет на использование материнского капитала. Но если право на требование по ДДУ приобретается у физического лица, он может отказаться ждать 1–1,5 месяца, пока ПФР перечислит нужную сумму.

  • Ипотека с господдержкой.

Купить квартиру по программе «Господдержка» можно по переуступке только от юридического лица.

  • Оплата за счёт собственных средств.

Оплата наличкой обычно совершается через специальный счёт — аккредитив. Это гарантирует безопасность сделки, так как продавец получит деньги только после того, как новый ДДУ пройдёт регистрацию в Росреестре.

Чем выгодна переуступка прав на строящуюся квартиру

Несмотря на сложности с юридическим оформлением цессии по договору долевого участия, покупка квартиры посредством переуступки прав требования на неё пользуется устойчивым спросом. Этому способствуют преимущества такой сделки:

  • Материальная выгода. Для продавца она в разнице стоимости между ценами покупки и продажи. На стадии котлована и в готовом виде они разные. Вложив небольшую сумму в самом начале строительства, после сдачи объекта и базовой отделки можно неплохо заработать. Для покупателя это возможность купить нужный вариант дешевле, чем у застройщика на том же этапе строительства.
  • Контроль результата. В рамках договора инвестор вправе контролировать ход строительства, проверять, какие используются материалы и соответствуют ли они смете.
  • Первичка. Хоть квартира и приобретается с рук, юридически это всё-таки первичное жильё, которое исключает риск претензий наследников или прописанных несовершеннолетних.

У такого способа покупки квартиры есть и недостатки:

  • Сложности с проверкой сделки.

Если застройщика легко проверить и спрогнозировать его поведение, то предугадать ход мыслей физлица или организации, выступающих в качестве продавца, невозможно. На радостях по поводу дешёвой квартиры в новостройке покупатели вообще забывают об осторожности и часто не проверяют сведения о продавце и застройщике. А зря. Легко можно попасть в ситуацию, когда после получения денежных средств продавец объявляет себя банкротом.

  • Длительное ожидание.

От момента покупки до начала отделки проходит внушительный срок. Переехать в новую квартиру сразу не получится. Придётся ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию.

  • Необходимость в правовой помощи.

Без компетентного юриста, специализирующегося на ДДУ, не рекомендуем рассматривать вариант с переуступкой прав требования квартиры.

  • Обязательное уведомление участников сделки.

Придётся должным образом уведомить застройщика о замене стороны в договоре ДДУ. Сделать это лучше всего почтой.

  • Отказ застройщика или его небезвозмездное согласие.

Он может вообще принципиально отказать в переоформлении договора долевого участия. Ещё вариант — согласие за ввод нового дольщика за определённую плату. Она может составлять до 15 % строящегося жилья, что может свести на нет всю выгодность этой сделки.

Прогнозы на 2023 год

За семь месяцев 2022 года в Москве зарегистрировано на 22,8% меньше договоров о переуступке прав, чем за аналогичный период прошлого года. Это может быть связано как с нестабильностью рынка, так и с осторожностью инвесторов, многие из которых предпочли оставить купленное для перепродажи жильё из-за общей неопределенности. Количество сделок с переуступкой права в 2023 году будет зависеть от активности рынка недвижимости, цен на новостройки и количества вводимых квадратных метров жилья. В целом можно ожидать как увеличения количества цессий, так и их уменьшения.

ООО СЗ Прайм Парк.
Срок сдачи: III кв. 2023 – I кв. 2025; некоторые корпуса сданы
Токен Pb3XmBtztAamPWoNNHX99FN2yf21xEUeimVA1Jv
  • от 25,9 млн ₽
15% на квартиры премиум-класса до 14.02.
ГК Основа.
Срок сдачи: I кв. 2024
Токен Pb3XmBtzt7rRte23TKwAj8PxDc4x1YFez7BmpWL
  • от 8,4 млн ₽
Твой новый дом у тихой воды.
  • 8 Ноя 2022