Небольшую сумму, обычно 50–100 тысяч рублей, вносят до регистрации сделки, чтобы подтвердить намерения продавца и покупателя заключить договор. Это и есть задаток. Если соответствующие бумаги оформлены правильно, за срыв сделки для каждой из сторон может наступить финансовая ответственность. Разбираемся, как правильно оформлять соглашение о задатке и какие документы для этого понадобятся.
Задаток нужен как продавцу недвижимости, так и ее покупателю. Для первого это подтверждение того, что покупатель реальный и квартира вот-вот будет продана, а для второго — гарантия того, что выбранный объект не продадут кому-то другому.
Но мало просто передать деньги. Чтобы все права и обязанности сторон соблюдались, задаток должен быть внесен по всем правилам. Для этого нужно заключить предварительный договор купли-продажи и соглашение о передаче согласованной суммы. Тогда получится оформить именно задаток, а не аванс и не обеспечительный платёж.
Аванс, обеспечительный платёж и задаток: в чём разница
Все три вида оплаты являются предварительными и используются до подписания основного договора купли-продажи (ДКП) на стадии подписания предварительного документа. Но регулируются они разными статьями Гражданского кодекса (ГК) и имеют разное назначение.
- Задаток
Определён в статье 380 ГК и обеспечивает заключение основного ДКП строго по условиям, указанным в предварительном ДКП. То есть сначала продавец и покупатель чётко описывают объект совершения сделки, её условия, включая сроки и стоимость, а также особые требования и дополнительные детали. Только после этого покупатель передаёт часть суммы сделки купюрами под расписку или выполняет банковский перевод.
С этого момента каждая сторона несёт финансовую ответственность, если процесс сорвётся по её вине. Если это произойдёт по независящим от них обстоятельствам, сумма просто вернётся назад. Подробнее всё это мы рассмотрим далее.
- Аванс
Упоминается сразу в нескольких статьях ГК, но в контексте сделок с недвижимостью описан в той же статье 380. В отличие от предыдущего пункта при внесении аванса никакой дополнительной ответственности у контрагентов не возникает. При срыве процесса по любым причинам средства передаются покупателю. Если регистрация прошла, то аванс засчитывается в общую сумму.
- Обеспечительный платёж
Регулируется статьёй 381.1 и относится уже к дополнительным условиям сделки. Например, если покупатель обязуется компенсировать продавцу стоимость переезда или временной аренды другого жилья. Или если требуется дополнительно оговорить размер неустойки для конкретных обстоятельств и продавец хочет, чтобы покупатель заранее передал ему эту сумму с условием возврата при оформлении покупки или зачёта в стоимость сделки. Это специфические условия, и в большинстве образцов договоров с задатком они отсутствуют. Основным инструментом подстраховки выступает именно предварительный ДКП.
Как правильно оформить договор купли-продажи и соглашение о задатке
Заключение предварительного договора — самый надёжный способ обеспечить завершение сделки для всех участников и застраховать их от недобросовестности друг друга.
Сам договор оформляется не на задаток, а на куплю-продажу недвижимости. И либо одним из его пунктов, либо в виде дополнительного соглашения утверждается размер и условия передачи задатка. То есть в предварительном ДКП вы описываете то, как и когда будете подписывать основной договор, а гарантируется это суммой задатка.
Правильно оформить соглашение о задатке можно как без визита к нотариусу, так и с его помощью. Заверять предварительный ДКП необходимо только в случаях, когда продаются доли или недвижимость зарегистрирована на несовершеннолетних или недееспособных.
Подробнее об этом мы писали в статье «Когда нужен нотариус в сделках с недвижимостью».
Проверка чистоты объекта
Прежде всего необходимо убедиться, что сам объект не обременён долгами, проблемными собственниками и действительно принадлежит продавцу. Для этого проверяем следующее:
| Паспорта продавцов и покупателей, доверенности |
|
| Выписка из ЕГРН и документы, подтверждающие приобретение жилья |
|
| Количество зарегистрированных в квартире лиц |
|
| Согласия от супругов и разрешения от органов опеки и попечительства |
|
| Подтверждение оплаты коммунальных услуг и отсутствия задолженности по ним |
|
Уточнение условий предварительного ДКП
Самое важное — сумма и дата регистрации и передачи ключей. Если не указать дату отдельным пунктом, по умолчанию документ будет действовать в течение календарного года (пункт 4 статьи 429 ГК). Но если указанного времени не хватает, любое соглашение можно продлить ещё на полгода, если до истечения срока одна из сторон пришлёт другой предложение совершить сделку в письменном виде. Сделать это можно бумажным письмом с уведомлением о вручении, онлайн или другим способом, выбранным в предварительном ДКП.
Также в договоре указываются требования по всем данным, указанным в предыдущем разделе этой статьи. К ним добавляются данные выбранного для сделки нотариуса, условия разделения расходов на регистрацию и способ передачи денег. Если это наличные — то нужна ли ячейка. Если ипотека — решение на случай, если банк не выдаст кредит или отвергнет саму недвижимость.
Как только все условия согласованы, можно переходить к задатку.
Оформление соглашения
Оно может быть оформлено только вместе с предварительным ДКП или включено в него в виде отдельного пункта. Если составить только соглашение о задатке, правильно оформленным считаться оно не будет. В суде платёж с высокой вероятностью сочтут авансом, то есть никакой финансовой ответственности виновник срыва сделки не понесёт (статьи 421, 422 и 1102 ГК), а деньги вернутся к покупателю.
В документе указываются дата внесения и сумма задатка, условия и форма его передачи — наличные или перевод. Если сумма передаётся наличными, получатель от руки составляет расписку в её получении.
Ещё важно уточнить дополнительные условия возврата. По умолчанию покупатель получает платёж в двойном размере, если сделку сорвал продавец. Если виноват покупатель, то деньги остаются у продавца. Если никто не виноват, они поступают назад покупателю. По желанию этот порядок можно дополнить или изменить.
Также указываются паспортные данные сторон и данные предварительного ДКП. Все документы заполняются в двух и более экземплярах, чтобы у каждого участника сделки был свой.
Где взять образец договора
Использовать можно любой типовой бланк, который вы найдёте в интернете. Главное, чтобы в образце договора и соглашения задатка были все пункты, перечисленные выше. Если сделка оформляется с использованием ипотеки, образец можно взять в банке.
Кроме того, если подразумевается использование уже действующих или введённых только в 2023 году льгот, в договоре и соглашении о задатке могут потребоваться дополнительные пункты. Это касается материнского капитала, софинансирования и других специальных программ, в каждой из которых есть свои требования.
Также примеры документов обычно есть у риелторов. Если они участвуют в процессе покупки, то помогут оставить предварительный и основной ДКП и оформить задаток. В некоторых случаях агентства недвижимости могут даже выступать в роли держателя сумы на период сбора бумаг для регистрации нового права собственности.
В каких случаях и как можно расторгнуть договор и соглашение о задатке
Это возможно в одностороннем порядке при выплате другой стороне обозначенной в ДКП суммы. Иначе нужно остановить процесс по договорённости. Если же мирного исхода добиться не удалось, потребуется обратиться в суд.
Текущая судебная практика в основном складывается из следующих общих проблем:
- Срыв сделки по причине появления более выгодного предложения для продавца или покупателя.
- Предоставление заведомо ложных сведений об объекте, что приводит к отказу в регистрации сделки.
- Неявка на подписание ДКП в установленный срок либо отсутствие подготовленных в срок документов. Правильно оформить предварительный договор и задаток на квартиру важно как для покупателя, так и для продавца, но не всегда в равной мере. Ориентироваться нужно на каждый конкретный случай и обстоятельства.
Как вернуть задаток при покупке квартиры
При полюбовном исходе платёж возвращают тем же способом, каким он был произведён, то есть наличными или переводом. Если же пришлось прибегнуть к помощи суда, сумма из соглашения о задатке будет возвращена судебными приставами.
Увы, в некоторых случаях деньги взыскать не получится, поскольку дохода у него может просто не быть, а жильё может являться единственным.
Как правильно внести предоплату за квартиру: инструкция
- Тщательно проверьте данные владельцев квартиры, наличие задолженностей, обременений, арестов.
- Обсудите с продавцом вашу ситуацию и решите, нужно ли вам оформлять предварительный договор и соглашение о задатке.
- Составьте предварительный ДКП с указанием сведений о контрагентах и объекте, сроках подготовки документов, способе и сроках передачи денег и завершения регистрации.
- Продумайте вероятные риски и условия договора при их возникновении.
- Включите в ДКП или дополнительно оформите соглашения о задатке — по одному экземпляру на каждого участника процесса.
- Передайте под расписку купюры или выполните банковский перевод в соответствии с достигнутой договорённостью.
Эти действия позволят вам взыскать с недобросовестного продавца двойную сумму задатка, если он сорвёт сделку. Но если не выполните согласованные условия, то задатка лишитесь вы.
