Весной 2022 года спрос на жильё в новостройках упал. Чтобы оживить рынок, девелоперы при поддержке банков начали предлагать околонулевые ипотечные ставки — так называемую субсидируемую ипотеку от застройщиков. Вот только стоимость квартир, выставленных на продажу по таким ставкам, увеличивалась на 25–30%. Центробанк России признал ситуацию опасной для экономики и взял курс на сворачивание программ.
Что теперь будет со ставками, как отмена ипотеки от застройщиков отразится на ценах и кому больше всего навредит запрет — в нашей статье.
Что настораживает ЦБ
Главным риском было признано искусственное завышение стоимости. Приобретя квартиру по цене, почти на треть превышающей рыночную, покупатель испытывает сложности с её дальнейшей продажей. С той же проблемой сталкивается банк, ставший владельцем объекта в случае банкротства заёмщика.
Кроме того, завышение стоимости влияет на ценообразование в других сегментах — цены начинают расти в сфере вторичной недвижимости.
Чтобы остановить процесс, ЦБ объявил о повышении надбавок к коэффициентам риска. Это значит, что банкам будет невыгодно выдавать ипотеку тем, у кого ежемесячный платёж составляет большую часть дохода, а именно такие покупатели чаще всего становились заёмщиками по программам с околонулевыми ставками.
Также было объявлено о разработке регуляторных барьеров. Другими словами, законодательный запрет на использование ипотечных схем от девелоперов.
Что будет вместо ипотеки от застройщика
Инициативу ЦБ РФ не поддержал Минстрой. В ведомстве посчитали, что заградительные меры значительно снизят объём ипотечного кредитования на покупку нового жилья и перенаправят покупательский интерес в сторону ИЖС и вторичной недвижимости. Для сохранения баланса было предложено разрешить половинное субсидирование ключевой ставки.
Ещё один вариант — субсидии в пределах 2–3% от базовых ставок. Как говорит руководитель управления ипотечного кредитования группы компаний «А101» Рустам Азизов, это был бы хороший компромисс, ведь в этом случае размер банковской комиссии позволит застройщикам не завышать стоимость жилья.
Пока же Минстрой договорился с ведущими девелоперами о постепенном повышении ставки до 7% — об этом было объявлено в октябре 2022 года. А у российских потребителей остаётся возможность воспользоваться льготной ипотекой (её продлили до июля 2024 года), программами кредитования семей с детьми, сельских жителей и покупателей жилья на Дальнем Востоке.
Читайте также: Ипотека 2023: новые условия льготной ипотеки с господдержкой
Что будет с теми, кто уже взял ипотеку от застройщика
Изменить процент по уже выданной ипотеке можно только в том случае, если это прописано в договоре. Например, если там указана плавающая ставка, ориентированная на ключевую. Или есть пункт об увеличении процента при непродлении заёмщиком договора страхования.
Те, кто уже взял кредит без подобных оговорок, продолжат расплачиваться согласно утвержденному графику — в те же сроки, с теми же взносами.
Заёмщикам с уже одобренной, но не оформленной ипотекой от застройщика банки устанавливают сроки действия предложения. Обычно они ограничены 90 днями — остаток можно узнать у кредитного менеджера в банке.
Кто пострадает
Несмотря на то, что стоимость жилья при околонулевой ставке увеличивается, в некоторых случаях для заёмщика это удобнее — уменьшается размер ежемесячного взноса.
Например, с обычной ипотекой квартира стоит 16 млн рублей. С субсидией от застройщика — 19 млн рублей. Воспользуемся любым ипотечным калькулятором и рассчитаем размер ежемесячной выплаты при первоначальном взносе 15% и сроке ипотеки 10 лет в обоих случаях:
- Среднерыночная ипотечная ставка составляет 7,5%. Соответственно, ежемесячная выплата по ней составит 161 434 рубля 41 копейку.
- За околонулевую ставку возьмём 0,1%.Получаем ежемесячную выплату 135 262 рубля 98 копеек.
Разница очевидна. И для многих существенна. Поэтому в какой-то мере пострадают потенциальные покупатели.
Также новые ограничения скажутся на девелоперах. У большинства крупнейших, таких как Группа «ЛСР», ГК «Самолёт», ГК «ПИК» и группа «Эталон», 50% продаж с ипотечным кредитованием приходится на использование программ с околонулевой ставкой. Теперь же привлечённые такими условиями клиенты откажутся от покупки и будут вынуждены искать другие варианты.
В меньшей степени пострадают банки. В какой-то момент их доходы тоже упадут, но не так сильно, как у девелоперов. Со временем финансовые организации перейдут на другие программы. Что, кстати, уже происходит: с 27 декабря 2022 года Сбербанк прекратил приём заявок на жилищные кредиты со ставкой менее 3%. А в январе 2023 года средняя ставка по кредитам от застройщиков составила 4,8%.
Что будет с ценами на недвижимость
Повышение минимальной ставки ипотечного кредитования обычно приводит к снижению цен: доступность жилья падает, застройщики вынуждены демпинговать. Однако при действующих льготных и специальных программах (например, для сотрудников IT-компаний, военных, госслужащих) ждать сильного падения не стоит. Уже сейчас, зная, что ЦБ вводит ограничения, девелоперы начали снижать стоимость квадратного метра, но только до среднерыночной — той, по которой они продавали квартиры с обычной ипотекой.
Многие, наоборот, ожидают небольшого подъёма. Как говорит управляющий партнёр Prime Life Development Денис Коваленко, стоимость может повыситься с учётом таких показателей, как инфляция, повышение стоимости строительных материалов и расходов на логистику.
Подведём итоги
Стремясь минимизировать экономические риски и удержать реальные рыночные цены, Центробанк вынуждает застройщиков отказаться от околонулевой ставки. С одной стороны, это сдерживает рост стоимости новой недвижимости. С другой — усложняет обслуживание кредита для покупателей.
Также пострадают застройщики и банки. Первые теряют действенный инструмент привлечения клиентов, а вторые — программы, поддерживающие активность кредитования.
