В 2023 году цены на новостройки в Москве стабильно росли. Упадут ли цены на новостройки в 2024? Разберёмся, что думают по этому поводу эксперты.
Цены на жильё в последние 3 года
С 2020 года цены на новое жильё в Москве взлетели больше, чем вдвое. Ещё 3 года назад средняя стоимость квадратного метра во вторичке была на уровне примерно 96 тысяч рублей, а в новостройке — около 98 тысяч. Сейчас вторичное жильё продаётся в среднем за 150 тысяч за квадрат, а новое — за 200.
Сейчас квартиры в строящихся и только что сданных домах продаются активнее, чем частные дома и вторичное жильё. Но что будет с новостройками в 2024 году?
Льготные программы, ключевая ставка и ожидаемые корректировки цен
Сейчас в России продолжают действовать несколько программ льготной ипотеки:
- Льготная ипотека (универсальная — для всех желающих) для покупки квартир в новостройках под 8% годовых будет действовать до 1 июля 2024 года.
- Ипотека для IT-специалистов — до 5% годовых. Её срок сейчас запланирован до конца 2024 года.
- Семейная ипотека — для семей с детьми. Ставка — до 6% в год. До 1 июля 2024 года она доступна семьям, у которых только что родился первый ребёнок или уже есть двое несовершеннолетних. А до конца 2027 года ею могут воспользоваться семьи с детьми-инвалидами, рождёнными до 31 января 2023 года.
- Сельская по ставке до 3% действует бессрочно.
- Дальневосточная ипотека выдается на покупку жилья в ДФО по ставке до 2% годовых. Программа продлена правительством до конца 2030 года.
- Арктическая ипотека была введена в ноябре 2023 и продлится до 31 декабря 2030.
Ключевая ставка Центробанка, от которой зависят ставки по ипотеке, на конец декабря 2023 составляет 16% годовых. Эксперты не исключают её повышения. Если это произойдёт, ставки по ипотеке автоматически пойдут вверх. И это может сработать на сокращение возможностей покупателей приобретать жильё.
Прогнозы по росту ставок по ипотеке и изменениям в сегментах первичного и вторичного рынков
Рост ключевой ставки ЦБ вполне вероятен. Председатель Центробанка Эльвира Набиуллина утверждает, что банк в 2024 году намерен работать на снижение инфляции до 4% в год. По традиции в России это делается путём повышения ключевой ставки.
Банк России прогнозирует на 2024 год ключевую ставку на уровне 12,5–14,5%. Снижение возможно лишь в 2025 — до 7–9%.
Кроме того, в 2024 году, по мнению экспертов, государство вряд ли продлит универсальную льготную ипотеку под 8% годовых. Или продлит, но уже на других условиях, например под 10% в год.
Если на новостройки будут действовать рыночные ставки (сейчас это 15% в год и более) и первоначальный взнос не будет уменьшен, стоит ожидать корректировки цен на жильё во всех сегментах в меньшую сторону.
Читайте также: В Москве и Подмосковье начал падать спрос на квартиры в новостройках
Вторичный рынок: почему он важен как для покупателей, так и для продавцов
Сейчас спрос на вторичку ниже, чем на новостройки. И виноваты в первую очередь высокие ставки по ипотеке — льгот от государства здесь нет. Но по мнению экспертов, покупка жилья на вторичном рынке всё равно может быть выгодна. Ведь льготная ипотека когда-нибудь будет закрыта. И тогда цены неизбежно будут корректироваться в обоих сегментах — и вторички, и новостроек. У продавцов вторичного жилья появится больше потенциальных покупателей. А у покупателей расширится выбор. Кстати, в числе вторичных квартир тогда окажутся и новостройки, которые сдаются сегодня. Но в 2024 году такое вряд ли случится — ждать перемен стоит в 2025.
Также независимо от того, что будет по прогнозу, вложения во вторичное жильё по-прежнему остаются более надёжными, чем в строящиеся дома. Во втором случае есть риск стать заложником проблем, которые могут возникнуть в финансово-банковской сфере, ведь стройка работает на проектном финансировании. Если оно застопорится, строительство может быть остановлено.
Снизятся ли цены на недвижимость в ближайшем будущем
Стоит ли ожидать снижения цен в 2024 году? Здесь мнения экспертов расходятся. Кто-то считает, что жильё подешевеет, кто-то — что оно станет дороже.
Те, кто больше склоняются к снижению цен, объясняют такую перспективу тем, что ставки по ипотеке, скорее всего, не уменьшатся и даже могут повыситься. И размеры первоначального взноса банки тоже вряд ли сократят.
Юлия Усачёва, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»:
«В первой половине 2024 года ещё будут действовать льготные ипотечные программы. Это гарантирует сохранение спроса на новостройки на высоком уровне. Цены тоже будут постепенно расти. Ожидаемое ужесточение условий программ — повышение минимального первоначального взноса, увеличение процентных ставок на пару пунктов — может снизить темпы роста, но незначительно. Особенно в инвестиционно привлекательных городах.
Во второй половине года, когда действие льготных программ завершится, ситуация на первичном рынке может существенно измениться. Но критического падения, скорее всего, не будет. Предполагаю, что к тому времени ключевая ставка снизится, что удешевит ипотеку, и рынок останется на плаву».
С одной стороны — жильё может стать дешевле. С другой — ипотечные кредиты станут чрезмерно дорогими. Всё это способно повлиять на спрос в сторону его сокращения. Соответственно, продавцам придётся снижать цены.
Евгений Волошин — генеральный директор маркетингового агентства AGM, специализирующегося на продвижении девелоперов:
«Вопреки всем прогнозам, первичная недвижимость растёт в цене, причём намного стремительнее вторички. Этот факт вместе с двойным ростом ключевой ставки сильно подкосил инвестиционный спрос на недвижимость в России — приобретать квадратные метры с расчётом на последующую выгодную продажу или сдачу в аренду уже не кажется хорошей идеей. Привлекательнее становятся инвестиции в зарубежную недвижимость (Турция, Дубай и пр.)».
Читайте также: Топ-10 стран для покупки жилья
Сторонники того, что цены на недвижимость в 2024 году будут расти, не видят никаких предпосылок для их снижения. Они уверены, что увеличится цена на новостройки и вторичное жильё.
Эксперт компании «Третий Рим» Максим Королёв:
«В ближайшем будущем, вероятно, сохранится тенденция роста цен на новостройки. Это обусловлено не только повышенным спросом, но и инфляционными процессами, влияющими на стоимость строительных материалов и труда. Динамика ставок по ипотеке в значительной степени будет зависеть от макроэкономических факторов. Однако государственная поддержка и стабильность финансовой системы могут смягчить влияние возможных изменений».
С ростом согласен и Евгений Волошин:
«Сокращение льготных ипотечных программ и увеличение первоначального взноса, безусловно, повлияет на покупательскую способность населения в 2024 году. Новые проекты продолжат выходить на рынок, а, значит, конкуренция станет жёстче. Как маркетологи, мы ожидаем усложнения УТП в рекламе недвижимости — более агрессивной отстройки от конкурентов и формирования новых предложений взамен ипотеке, например трейд-ин, рассрочки и т. д., и, конечно, увеличение бюджетов».
